Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019: Trầm lắng nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn tốt

"Khoảng lặng" cần thiết

Đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam cho rằng, mặc dù có nhiều cơ hội thuận lợi phát triển: Yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô; vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh; “cầu” về nhà ở còn rất lớn... Tuy nhiên, thị trường bất động sản năm 2019 gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút. Trong đó, việc sụt giảm nguồn cung chủ yếu đến từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới và rà soát tổng thể các dự án. Nhiều dự án đã phải tạm dừng để điều chỉnh. Bên cạnh đó đã tái xuất tình trạng phân lô bán nền tràn lan, các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” và mới đây nhất là sự cố chủ đầu tư dự án CocoBay thông báo chấm dứt chi trả lợi nhuận với khách hàng, gây cú sốc lớn đối với các nhà đầu tư vào phân khúc condotel (căn hộ nghỉ dưỡng)...

Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý III-2019, thị trường bất động sản đi theo chiều hướng giảm, nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội, ở phân khúc căn hộ, so với quý II-2019, tổng sản phẩm mới được chào bán giảm hơn 2.200 căn và giảm hơn 4.000 căn so với cùng kỳ năm 2018. Tại thành phố Hồ Chí Minh, chỉ có 5 dự án được mở bán mới so với con số 20-30 dự án mỗi năm trước đó. Ở các tỉnh, thành phố lân cận với Hà Nội, dù được đánh giá như những “miền đất hứa” nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan...

Mặc dù trầm lắng, nguồn cung nhà ở giảm nhưng theo Tổng Thư ký VNREA Đỗ Viết Chiến, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ nhà ở rất tốt; giá nhà không biến động nhiều. Sự trầm lắng này là khoảng lặng cần thiết để cơ quan quản lý nhà nước nhìn nhận, đánh giá lại các bất cập trong văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành, từ đó có sự điều chỉnh kịp thời. Các chủ đầu tư có thời gian nhìn nhận, điều chỉnh định hướng đầu tư, chiến lược phát triển. Người dân nhìn nhận lại, cân nhắc lựa chọn loại hình sản phẩm phù hợp... Qua đó góp phần đưa thị trường tiếp tục phát triển ổn định, bền vững.

Sớm gỡ "nút thắt" pháp lý cho condotel

Chia sẻ về sự giảm tốc của thị trường bất động sản từ cuối năm 2018 đến nay, Giám đốc Khối kinh doanh - tiếp thị và dịch vụ khách hàng (Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang) Trương Anh Tú cho biết, có sự khác biệt lớn so với sự giảm tốc năm 2012-2013. Năm 2012-2013, nguồn cung bất động sản lớn, sự “giảm tốc” đến từ yếu tố tâm lý và niềm tin. Ngược lại, giai đoạn hiện nay nguồn cung giảm; niềm tin vào thị trường có, sức mua và dư địa thị trường rất lớn. Vấn đề là cần tháo gỡ được “nút thắt” về pháp lý cho một số loại hình bất động sản, trong đó nổi cộm là condotel.

Câu chuyện niềm tin và sự việc của CocoBay mới đây liệu có gây đổ vỡ mô hình condotel? Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Ngọc Thành khẳng định: Đây chỉ là trường hợp cá biệt. Việc không hoàn thành cam kết với khách hàng ở dự án CocoBay là rủi ro nhỏ so với những rủi ro lớn hơn mà khách hàng phân khúc này phải đối mặt như chưa có căn cứ pháp lý để được cấp sổ đỏ, khi xảy ra tranh chấp không được pháp luật bảo vệ do việc mua bán chỉ là thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng... Khẳng định sự cố CocoBay không kéo theo sự đổ vỡ của mô hình condotel, ông Nguyễn Ngọc Thành còn nhận định, condotel vẫn có tiềm năng phát triển, bởi mô hình này phù hợp với xu thế phát triển của ngành Du lịch đang đà đi lên của Việt Nam.

Liên quan đến rào cản pháp lý, mặc dù từ tháng 8-2018, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ: Xây dựng; Tài nguyên và Môi trường; Văn hóa, Thể thao và Du lịch nghiên cứu, ban hành các quy chế, quy chuẩn đối với condotel như: Chế độ sử dụng đất, quy định về công nhận quyền sở hữu và quản lý vận hành... Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có văn bản pháp luật nào được ban hành. Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, Bộ Xây dựng đang soạn thảo và sẽ sớm ban hành quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng condotel...

Dự báo thị trường bất động sản năm 2020, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng nhận định, sẽ không có nhiều biến động. Nhu cầu về nhà ở tiếp tục gia tăng, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Thị trường bất động sản 2020 dự báo tiếp tục phát triển ổn định, bền vững. Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nguồn cung bất động sản nhà ở duy trì ổn định; nguồn cung mới vẫn chủ yếu ở phân khúc trung cấp, giá bất động sản dự kiến tăng 1-2%. Đối với đất nền, hiện nhà đầu tư và người tiêu dùng đều e ngại nên dự báo nguồn cung và lượng giao dịch có thể sụt giảm mạnh. Với thị trường bất động sản du lịch tại một số địa phương như: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Kiên Giang... dự báo thị trường tiếp tục chững lại, trầm lắng hơn so với giai đoạn 2017-2018.

Ngày 27-11, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ hai do Bộ Xây dựng bảo trợ, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Kênh truyền hình kinh tế tài chính (VITV) tổ chức đã diễn ra tại Hà Nội. Sự kiện nhằm nhìn nhận, đánh giá thực trạng thị trường hiện nay, giúp cơ quan quản lý nhà nước có những giải pháp hiệu quả, phù hợp nhằm tăng cường công tác quản lý, điều tiết, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả.