Tín dụng bất động sản: Hướng dòng tiền vào nhu cầu thực

Chiếm gần 20% tổng dư nợ

Theo Ngân hàng Nhà nước, 6 tháng đầu năm 2020, tín dụng bất động sản chỉ tăng khoảng 1% so với cùng kỳ năm ngoái, bằng một nửa so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Song, về tỷ trọng, tín dụng bất động sản vẫn chiếm gần 20% tổng dư nợ tín dụng cả nước, trong đó gần 63% tổng dư nợ bất động sản là vay cá nhân để mua nhà.  

Thực tế, tín dụng bất động sản đã từng gây ra nợ xấu, phải mất nhiều năm xử lý và vẫn được coi là lĩnh vực nhiều rủi ro. Song theo Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) Nguyễn Quốc Hùng, tín dụng bất động sản có 2 loại, gồm vốn cho doanh nghiệp vay kinh doanh bất động sản và vốn cho người tiêu dùng vay mua bất động sản. Trong đó, loại hình cho vay kinh doanh bất động sản giảm và vay mua bất động sản tăng, cho thấy vốn tín dụng hướng đến tiêu dùng các sản phẩm bất động sản. 

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Ngân hàng Nhà nước đang sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn cho hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, theo hướng giảm tỷ lệ của vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn và áp dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với các khoản vay mua nhà có giá trị lớn. Mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước là hướng dòng vốn tín dụng vào phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là loại sản phẩm trên thị trường đang thiếu nên cần chính sách thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư và tạo điều kiện để người dân có thể vay mua căn hộ phục vụ cuộc sống. 

Ngân hàng vẫn đẩy mạnh cho vay bất động sản

Theo lãnh đạo nhiều ngân hàng, nếu có chiến lược phân tán rủi ro, rót tiền đúng đối tượng, bất động sản vẫn là lĩnh vực cho vay an toàn và lợi nhuận cao. Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) Hồ Hùng Anh cho biết, Techcombank đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 13% trong năm 2020, một phần nhờ dựa vào bất động sản, xây dựng, thông qua hợp tác với một số chủ đầu tư lớn.

Về nguy cơ rủi ro khi thị trường bất động sản đóng băng, ông Hồ Hùng Anh cho rằng: “Nhiều ý kiến đánh đồng cho vay mua nhà là rủi ro, nhưng theo tôi, rủi ro là ở cách quản lý, kiểm soát của ngân hàng. Nếu ngân hàng kiểm soát tốt, quản lý tốt thì không thể coi đó là quá rủi ro được. Chúng tôi đánh giá cho vay mua nhà là mảng quan trọng bởi ngay cả trong giai đoạn khó khăn nhất, người ta có thể bán cổ phiếu, bán tài sản khác chứ ngôi nhà thì vẫn giữ, nên phải chú trọng vào đó”.

Không chỉ Techcombank, các ngân hàng khác cũng đẩy mạnh cho vay mua nhà, giải ngân vốn cho bất động sản. Tổng Giám đốc Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh vượng (VPBank) Nguyễn Đức Vinh cho rằng, bất động sản chỉ rủi ro khi bị đầu cơ quá mức gây ra hiện tượng “bong bóng” hoặc dự án có vướng mắc về pháp lý. Ở chiều tích cực, đây là ngành đặc biệt quan trọng với ngân hàng. Trong bối cảnh tín dụng tiêu dùng, tín dụng tiểu thương, doanh nghiệp nhỏ và vừa giảm, VPBank xác định sẽ đẩy mạnh cho vay mua nhà để ở. “Tài sản là nhà ở không thể mất đi như đầu tư chứng khoán. Kinh nghiệm từ việc xử lý khủng hoảng những năm trước đây, ngân hàng vẫn thu được hơn 90% nợ từ bất động sản”, ông Nguyễn Đức Vinh nói.

Trong khi đó, Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) Nghiêm Xuân Thành thông tin, Vietcombank từ trước đến nay luôn kiểm soát tốt cho vay bất động sản và vẫn khuyến khích cho vay mua nhà để ở. Bởi lẽ, phân khúc cho vay mua nhà với nhu cầu thực để ở không những nhiều tiềm năng mà rủi ro còn được phân tán.

Theo chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, bất động sản luôn là lĩnh vực ưa thích của các ngân hàng, bởi lợi nhuận tốt, tài sản thế chấp có giá trị và có tính thanh khoản cao. Nếu chủ đầu tư và ngân hàng đều minh bạch, cho vay bất động sản không hề đáng sợ, thậm chí nợ xấu còn thấp hơn một số lĩnh vực khác. Thực tế, ở nhiều quốc gia phát triển, cho vay bất động sản (kể cả cho vay cá nhân mua nhà và cho vay chủ đầu tư) của nhiều ngân hàng là rất lớn.

Dưới góc độ quản lý nhà nước, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Lê Minh Hưng cho biết, ngành Ngân hàng tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng để hạn chế rủi ro với lĩnh vực bất động sản, nhất là dự án phân khúc cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhưng sẽ hướng dòng vốn vào nhu cầu thực của thị trường. Bản thân các ngân hàng cũng chỉ xem xét cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn.

“Chính sách kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản được Ngân hàng Nhà nước triển khai trong thời gian qua nhằm hạn chế rủi ro cho ngành ngân hàng. Theo đó, dòng vốn vào lĩnh vực này chủ yếu phục vụ nhu cầu vay mua, hoặc xây, sửa nhà (dưới danh nghĩa cho vay tiêu dùng cá nhân), hạn chế cấp tín dụng với các chủ đầu tư”, Thống đốc Lê Minh Hưng thông tin.