Bất động sản Hà Nội năm 2020: Cung giảm, lực cầu vẫn duy trì ở mức tốt

Lệch pha cung - cầu có biểu hiện mạnh

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, nguyên nhân nguồn cung mới và lượng giao dịch sụt giảm là những khó khăn về thủ tục, việc rà soát tính pháp lý của các dự án khiến trong 2-3 năm qua, nhiều dự án chậm triển khai; cộng thêm việc siết tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đã làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.

Trong khi đó, sự lệch pha cung - cầu có biểu hiện mạnh. Lượng cung mới từ các dự án bất động sản tại Hà Nội chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm ở các vùng ven đang phát triển như: Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông...

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, nền kinh tế và thu nhập suy giảm làm giảm lực cầu mua nhà và đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài, song lại xuất hiện lực cầu từ các ngành kinh tế suy yếu khác chuyển dòng đầu tư vào thị trường bất động sản, làm tăng lực cầu đầu tư ngắn hạn. Điểm này đã làm thị trường bất động sản nóng lên ở một số khu vực, trong đó có những khu vực nông thôn, ngoại thành - những vùng chuẩn bị lên quận.

Nhìn chung, lực cầu trong năm vẫn duy trì ở mức tốt. Tuy nhiên, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, phân khúc căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở những dự án bình dân; tỷ lệ hấp thụ luôn duy trì ở mức rất cao, thường đạt khoảng 70-80%, điển hình như dự án Eurowindow River Park tại Đông Anh. Trong khi đó, sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Kể từ khi khủng hoảng do dịch Covid-19 đến nay, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể. Do đó, hàng tồn chủ yếu nằm ở căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m2.

Cụ thể, năm 2020, trên địa bàn Hà Nội có 28.818 sản phẩm (căn hộ chung cư, nhà ở thấp tầng) được chào bán trên thị trường. Trong đó, có 13.834 sản phẩm được giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 48%. Số căn hộ mới chào bán trên thị trường là 16.350 căn, với 4.350 sản phẩm được giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 26,6%. So với các năm trước, lượng cung mới chào bán trong năm 2020 chỉ đạt 41,8% so với năm 2018; đạt 72,6% so với năm 2019.

Giá nhà, đất tăng

Về giá bán bất động sản (chung cư, nhà đất) trong năm 2020 trên địa bàn Hà Nội, Sở Xây dựng cho biết, cả trước, trong và sau dịch Covid-19, giá bán căn hộ chung cư phân khúc trung và cao cấp gần như không có biến động. Tuy nhiên, tại một số dự án thuộc phân khúc bình dân, giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.

Trong khi đó, về nhà đất, đây là "món ăn" ưa thích của các nhà đầu tư Hà Nội và một phần cũng là dòng sản phẩm khan hiếm hàng, vì vậy mặc dù dịch Covid-19, nhưng nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá mạnh (tăng khoảng 5% so với năm 2019). Một số dự án nhà phố đã lập những mức giá kỷ lục như: Kiến Hưng (Hà Đông) có giá 200-250 triệu đồng/m2; Him Lam Tố Hữu có giá 300 triệu đồng/m2...

Với khu vực đất đai người dân quản lý, giá đất trong làng xã tại các vùng: Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức... đã bị đẩy lên mức 25-30 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 50% so với năm 2019). Giá đất tại các vùng: Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. Mặc dù tăng giá nhưng giao dịch thực diễn ra không nhiều, mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.