Tranh chấp kinh phí bảo trì chung cư: Bài toán đã có lời giải

Nhiều chủ đầu tư "ôm" kinh phí bảo trì

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận kinh phí bảo trì do người mua nhà chung cư nộp (bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà). Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này, không chuyển trả kinh phí bảo trì (còn gọi là quỹ bảo trì) cho ban quản trị nhà chung cư.

Tại chung cư Seasons Avenue (quận Hà Đông), Trưởng ban Quản trị Đào Văn Quang cho biết, kinh phí bảo trì của chung cư là 75 tỷ đồng, nhưng đến nay chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư CapitaLand - Hoàng Thành mới bàn giao 40 tỷ đồng. Số tiền 35 tỷ đồng chủ đầu tư giữ lại, với lý do ban quản trị chưa ký nhận bàn giao hệ thống kỹ thuật. Ban quản trị đã làm việc, yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện hệ thống kỹ thuật để bàn giao cho ban quản trị, tuy nhiên chủ đầu tư không thực hiện...

Liên quan đến tranh chấp kinh phí bảo trì nhà chung cư, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng Nguyễn Ngọc Tuấn cho biết, năm 2020, Thanh tra Bộ Xây dựng đã thanh tra 15 chủ đầu tư các dự án chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội có nhiều khiếu nại. Tại thời điểm thanh tra, đơn vị phát hiện nhiều chủ dự án vẫn quản lý kinh phí bảo trì các tòa nhà, gửi không kỳ hạn tại ngân hàng để thu lãi suất. Có chủ đầu tư chậm bàn giao hay bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì chung cư... từ 1 đến 3 năm. Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành kết luận yêu cầu 15 chủ dự án chuyển trả 250 tỷ đồng phí bảo trì cho các ban quản trị.

Đáng chú ý như, Công ty cổ phần Tập đoàn Bắc Hà (chủ đầu tư dự án cụm chung cư Bắc Hà - C14, quận Nam Từ Liêm và chung cư C51 - C44, quận Tây Hồ), chậm đóng kinh phí bảo trì đối với phần diện tích giữ lại không bán, chưa bán của 2 dự án với số tiền hơn 27,8 tỷ đồng. Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát Thủ đô (chủ đầu tư dự án chung cư CT2 - 105 Khu đô thị mới Văn Khê, quận Hà Đông và chung cư Hanoi Homeland, quận Long Biên) thu kinh phí bảo trì nhưng không mở tài khoản để gửi theo quy định với số tiền hơn 47,6 tỷ đồng và chưa đóng kinh phí bảo trì phần khu thương mại hơn 209 triệu đồng...

Thêm quy định cứng rắn để xử lý chủ đầu tư chây ỳ

Thực tế tại Hà Nội thời gian qua, UBND thành phố, Sở Xây dựng, UBND các quận, huyện, thị xã đã tích cực giải quyết tranh chấp tại các chung cư. Trong đó, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND thành phố ra văn bản yêu cầu 7 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho các ban quản trị; ủy quyền cho UBND huyện Hoài Đức ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì các chung cư: 18T1, 18T2 The Golden An Khánh; ủy quyền cho các quận Bắc Từ Liêm, Hai Bà Trưng cưỡng chế kinh phí bảo trì các chung cư N03T8 Khu đoàn Ngoại giao; chung cư B - Hòa Bình Green City... Mặc dù vậy, ông Nguyễn Khắc Thiệp, chuyên viên Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) thừa nhận, việc cưỡng chế còn nhiều vướng mắc, nhất là cưỡng chế những chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì, sử dụng vào mục đích kinh doanh song làm ăn thua lỗ.

Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà chung cư, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trong đó có thêm quy định xử lý tình trạng chiếm dụng kinh phí bảo trì. Theo Luật sư Trần Văn Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Song Trần (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội), nghị định này là chế tài mạnh nhằm chấm dứt các vụ việc bức xúc kéo dài do chủ đầu tư cố tình không bàn giao kinh phí bảo trì.

Đáng chú ý là quy định về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư. Theo đó, sau khi mở tài khoản quỹ bảo trì, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho sở xây dựng nơi có dự án thông tin về tài khoản này. Ngoài sự giám sát của sở xây dựng, điểm mới đáng chú ý là sau 5 ngày nhận quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp trong tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì không đủ hoặc không còn kinh phí để bàn giao, UBND cấp tỉnh được phép cưỡng chế thu hồi từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư không còn tiền trong tài khoản, UBND cấp tỉnh chỉ đạo sở xây dựng chủ trì, phối hợp với cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì...

Có thể thấy, những điểm mới tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sẽ là giải pháp nhằm “gỡ nút thắt” trong xử lý tranh chấp kinh phí bảo trì nhà chung cư tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.