Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Tháo gỡ các “nút thắt”

Mới có 2% chung cư cũ được cải tạo lại

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994. Hiện, hầu hết đã xuống cấp, quá tải về hạ tầng; trong đó khoảng 25% chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng, cần phá dỡ để xây dựng lại. Tuy nhiên, mới có khoảng 2% trong tổng số hơn 2.500 chung cư cũ trên cả nước được cải tạo, xây dựng lại.

Tại Hà Nội, từ năm 2005, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được thành phố triển khai. Tuy vậy, trong tổng số 1.579 chung cư cũ, đến nay mới có 19 dự án đã hoàn thành, được đưa vào sử dụng và 14 dự án đang triển khai. Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) Bùi Tiến Thành cho biết, các dự án trên đều được đầu tư từ giai đoạn 2005-2014, khi còn một số chính sách ưu đãi, điều kiện tương đối thuận lợi, như chỉ cần 2/3 số chủ sở hữu đồng ý là có thể thực hiện dự án; chủ đầu tư được ưu đãi thuế thu nhập... Từ năm 2014 đến nay, các chính sách ưu đãi trên không còn, cộng với quy định hạn chế phát triển tầng cao, dân số theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô..., dẫn đến doanh nghiệp không thể cân đối tài chính đầu tư dự án. Giai đoạn này, không có dự án mới nào được bổ sung.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, việc chậm trễ trong cải tạo chung cư cũ còn do thiếu cơ chế phân cấp, phân quyền. Các nhiệm vụ từ quy hoạch, phê duyệt dự án đến lựa chọn chủ đầu tư vẫn do thành phố quyết định. Trong khi đó, việc triển khai dự án cơ bản phụ thuộc vào doanh nghiệp, từ lập quy hoạch chi tiết, điều tra xã hội học đến thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ tái định cư... Khi doanh nghiệp thấy khó, không có lợi nhuận thì dự án bị dừng lại.

Gỡ vướng về chính sách

Trước những bất cập về chính sách trong cải tạo, xây dựng chung cư cũ thời gian qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP (ngày 20-10-2015) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có nhiều cơ chế, chính sách đột phá, đồng bộ, khả thi, như: Quy định điều kiện phá dỡ và lựa chọn chủ đầu tư chỉ cần tối thiểu 70% chủ sở hữu/sử dụng đồng ý. Giải pháp quy gom một số chung cư cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện để tái định cư các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế. Các nguyên tắc xây dựng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phù hợp với tâm tư, nguyện vọng... Do đó, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP sẽ gỡ được “nút thắt” trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Ghi nhận nhiều điểm vướng mắc được tháo gỡ, từ đó góp phần đẩy nhanh quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đặc biệt là tại hai đô thị lớn nhất nước: Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, song Giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội Nguyễn Chí Thanh cho rằng, Nhà nước cần quan tâm hơn nữa đến bài toán lợi ích của nhà đầu tư. Người dân cũng cần nhận thức rằng nhờ những cơ chế, chính sách của Nhà nước mới có cơ hội sở hữu một căn nhà mới và tránh khỏi nguy hiểm khi ở các chung cư xuống cấp, từ đó đồng hành cùng doanh nghiệp để sớm xây dựng, cải tạo lại nhà ở, nâng cao chất lượng sống, cải thiện bộ mặt đô thị.

Dưới góc độ địa phương, Hà Nội xác định công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là nhiệm vụ quan trọng, cấp thiết cũng như vai trò của Nhà nước là chủ đạo trong quản lý, chỉ đạo thực hiện. Theo đó, Thành ủy đã thành lập Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Trên cơ sở Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, các cơ quan, đơn vị liên quan đang khẩn trương hoàn chỉnh “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố” để báo cáo Thành ủy, HĐND, UBND thành phố xem xét, thống nhất, phê duyệt để triển khai thực hiện.

Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Võ Nguyên Phong cho biết, trên cơ sở đề án, Sở Xây dựng sẽ tham mưu UBND thành phố ban hành các kế hoạch triển khai, đồng bộ với Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, để thống nhất thực hiện, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn. Bên cạnh đó, thành phố giao nhiệm vụ cụ thể cho các sở, ngành, UBND cấp huyện tập trung tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ theo các đối tượng, phân loại được quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP; xây dựng và ban hành Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ giai đoạn 2021-2025 đối với các chung cư cũ đã có kết quả kiểm định để tổ chức lập quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư. Xây dựng và ban hành kế hoạch, bố trí nguồn vốn ngân sách lập các đồ án quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng, nghiên cứu quy gom tái định cư tại chỗ trên cùng địa bàn phường, quận; tổ chức tuyên truyền, vận động tạo sự đồng thuận của người dân trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.