Đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014: Đáp ứng yêu cầu phát triển

Còn nhiều bất cập

Bộ Xây dựng cho biết, Luật Nhà ở 2014 đã điều chỉnh hầu hết vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, từ phát triển, sở hữu, sử dụng nhà ở, đến giao dịch nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở... Thông qua các cơ chế, chính sách về nhà ở được ban hành, đến nay đã có hàng trăm nghìn hộ gia đình nghèo tại khu vực nông thôn, người có thu nhập thấp tại đô thị được hỗ trợ cải thiện về nhà ở. Hàng loạt dự án nhà ở được đầu tư xây dựng đã giúp nhiều hộ gia đình cải thiện điều kiện sống, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội… Các quy định pháp luật trong lĩnh vực này cũng góp phần hạn chế việc đầu tư xây dựng nhà ở theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch...

Tuy nhiên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đánh giá, bên cạnh các kết quả đạt được, một số nội dung đã được Luật Nhà ở điều chỉnh nhưng chưa cụ thể, rõ ràng, dẫn đến việc áp dụng pháp luật chưa thống nhất tại các địa phương hoặc chưa thống nhất với một số luật liên quan như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai… Đặc biệt, Luật Nhà ở 2014 chưa có các quy định để nâng cao vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước trong phát triển nhà ở, nhất là phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với nhu cầu thị trường. Mặt khác, trong bối cảnh một số luật liên quan đã và đang được sửa đổi, bổ sung thì việc rà soát, sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở là hết sức cần thiết, bảo đảm tính đồng bộ chung của hệ thống pháp luật.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, trong giai đoạn 2015-2020, Luật Nhà ở 2014 đã tạo ra "sân chơi" chưa công bằng, chưa bình đẳng cho tất cả nhà đầu tư. Cụ thể, luật mới chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với một trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có 100% đất ở, dẫn tới nguồn cung dự án sụt giảm rất lớn. Trong khi đó, từ ngày 1-1-2021, Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực đã “nới lỏng”, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là trường hợp “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”.

Đặc biệt, trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vừa qua cho thấy, có nhiều khó khăn, vướng mắc lớn phát sinh mà các quy định của Luật Nhà ở, nghị định hướng dẫn chưa giải quyết được. Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) Bùi Tiến Thành cho hay: Các trường hợp chung cư cũ đã cải tạo, xây dựng trên địa bàn thành phố đều triển khai từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực. Từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay, do nhiều vướng mắc trong quy định nên không dự án mới nào được triển khai.

Ngoài ra, việc phát triển nhà ở xã hội cũng gặp bất cập do vướng mắc quy định của Luật Nhà ở 2014 mà không thể tháo gỡ được bằng nghị định.

Đề xuất các chính sách mới

Nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nhà ở, tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình thực thi, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết: Trong năm 2022, Quốc hội sẽ sửa Luật Đất đai 2013. Song song đó, Bộ Xây dựng đang đề xuất sửa Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phù hợp với Luật Đất đai mới.

Về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại bảo đảm phù hợp, thống nhất với pháp luật liên quan, như trường hợp có quyền sử dụng đất khác được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất...

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất bổ sung quy định về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã được mua nhà ở xã hội để cho người lao động thuê lại; bổ sung quy định hình thức Nhà nước hợp tác với doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư xây dựng khu đô thị nhà ở xã hội tập trung; sửa đổi, bổ sung quy định rõ thẩm quyền đầu mối quản lý nhà nước về nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng.

Nhằm thúc đẩy cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đang bị ách tắc thời gian qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15-7-2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã quy định cụ thể nhiều nội dung như: Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư... Bộ dự kiến đề xuất “luật hóa” các quy định trên để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và đồng bộ, thống nhất.

Theo luật sư Trần Văn Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Song Trần, quận Ba Đình (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội): Với nhiều vướng mắc cần phải giải quyết, việc luật hóa các quy định về nhà ở sẽ bảo đảm hiệu lực pháp lý cao hơn, đồng bộ hơn, tạo thuận lợi cho cả Nhà nước, doanh nghiệp, người dân trong việc thực thi.