Thị trường cho thuê mặt bằng sau dịch Covid-19: “Gió tầng nào gặp mây tầng đó”

Bế tắc, xuống nước, rời đi

Sau gần hai tháng đóng cửa, nhiều cửa hàng ăn uống và cơ sở sửa chữa xe máy, ôtô, bán văn phòng phẩm trên địa bàn Hà Nội đã được mở cửa trở lại từ 12h ngày 16-9. Và đến ngày 28-9, các cơ sở kinh doanh quần áo, shop thời trang, mỹ phẩm... cũng được “tái sinh”. Nhân viên cửa hàng quần áo, shop thời trang, mỹ phẩm... tất bật lau chùi kệ giá và chuẩn bị hàng hóa để mở cửa.

Chứng kiến cảnh hồ hởi đó, rồi đi qua con phố thân quen nơi từng đặt cơ sở spa của mình tại phố Hàng Gai (quận Hoàn Kiếm), Nguyễn Thùy Dương không khỏi tiếc nuối, thẫn thờ. Đối với cô gái 35 tuổi quê gốc Nam Định này, kinh doanh ở phố cổ Hà Nội luôn là ước mơ chảy bỏng. Trước Tết Nguyên đán 2020, cô hùn vốn hơn 1 tỷ đồng với 3 người bạn để mở cơ sở spa này. Nhưng khi dịch Covid-19 bùng phát trở lại, giấc mơ đã bị đứt quãng.

Từ một con phố tấp nập khách du lịch trong và ngoài nước, Hàng Gai trong thời gian giãn cách xã hội chỉ loáng thoáng bóng người, hàng quán đóng cửa im lìm như đang trong một giấc ngủ thật dài. Trong lòng Dương nhiều lần tự nhủ phải cố lên, để chờ ngày mai tươi sáng. Nhưng trải qua 4 lần bùng dịch, cô buộc phải rao tin sang nhượng cho đối tác. Tuy nhiên, vì đại dịch chưa biết lúc nào chấm dứt, các chủ kinh doanh cũng rất thận trọng vì spa chủ yếu đón khách Nhật Bản, Hàn Quốc theo tour ký kết với các công ty lữ hành, thành ra các cuộc “đưa mối” cũng đều không “nên duyên”. Cuối cùng Dương quyết định giải tán spa, trả lại mặt bằng vào tháng 8 vừa qua. “Chúng tôi thuê mặt bằng với giá 105 triệu đồng/tháng, dù chủ nhà có giảm 40% nhưng vẫn quá khó để sang nhượng, mà có mở cửa cũng khó có thể duy trì, vì sẽ phát sinh chi phí điện, nước, thuế, nhân viên...”, Dương tâm sự.

Trong khi đó, ông Đoàn Minh Phú, Tổng Giám đốc của Miresto, đơn vị sở hữu chuỗi nhà hàng Thế giới Hải sản, Hatoyama, Song Dương... tiết lộ, nếu trong tháng 5-2019 hệ thống của Miresto có 14 nhà hàng thì nay chỉ còn 9. Theo ông Phú, khó khăn lớn nhất của chuỗi kinh doanh là chi phí thuê mặt bằng, nhất là ở các trung tâm thương mại, biệt thự, nhà phố... Thông thường, chi phí thuê mặt bằng toàn ngành nói chung chiếm tỷ lệ 10 - 20% doanh thu trong điều kiện bình thường, tùy từng vị trí. Cái khó lớn nhất ở khoản chi phí này ở chỗ nó nằm ngoài khả năng quản trị của bên thuê khi dịch bệnh xảy ra. “Khách thuê như chúng tôi là doanh nghiệp sở hữu chuỗi nhà hàng, có thể giảm hầu hết chi phí vận hành, thậm chí chuyển sang trạng thái “ngủ đông”. Riêng chi phí thuê mặt bằng thì hoàn toàn phụ thuộc vào bên cho thuê”, ông Phú cho biết.

Rõ ràng, với tình hình kinh doanh hiện nay, việc tồn đọng vốn do chi trả cho thuê mặt bằng quá dài là một trong những yếu tố khiến khách thuê không thể duy trì được mức giá thuê cũ, và cũng không theo được tiến độ chi trả như trong điều kiện kinh doanh trước khi xuất hiện dịch Covid-19.

Về phía cho thuê, mặc dù các chủ nhà đã chịu xuống nước khi giảm giá thuê tới 30 - 40%/tháng cho khách thuê, nhưng những tuyến phố buôn bán tấp nập ngày thường ở quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Long Biên vẫn dán nhiều thông báo: Trả mặt bằng, cửa hàng tạm đóng cửa, chuyển địa điểm... Chị Tạ Hoàng Lan, một chủ nhà có mặt bằng cho thuê tại đường Nguyễn Văn Cừ, Gia Lâm, chia sẻ: “Dịch Covid-19 ảnh hưởng rất nặng nề, tôi đã thông báo giảm giá thuê từ 30 triệu đồng/tháng xuống còn 20 triệu đồng/tháng. Nếu khách thuê có đóng cả năm, giá thuê sẽ là 17 triệu đồng trên tổng diện tích 2 tầng khoảng 60m2”. Còn ông Phạm Đình Thanh, chủ một ngôi nhà trên phố Hàng Trống chia sẻ, năm 2019 ông cho thuê cửa hàng kinh doanh thời trang với giá 130 triệu đồng/tháng. Cách đây 3 tháng, người thuê đã trả lại mặt bằng. Ông giảm giá cho thuê chỉ còn 90 triệu đồng/tháng nhưng vẫn chưa có ai thuê. “Các nhà mặt tiền phố cổ đang đua nhau cho thuê, nếu mình không có giá hợp lý thì họ sẽ bỏ đi ngay”, ông Thanh chia sẻ.

Chờ khách thuê tốt hơn

Mặc dù chịu tác động mạnh của dịch Covid-19, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn cho thấy những điểm sáng cả trong và sau đại dịch. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho hay, ở thời điểm trước dịch, yếu tố vị trí thuận tiện và trung tâm giúp các chủ cửa hàng mặt phố dễ dàng hút khách, nên lượng cung - cầu ổn định. Song, trong giai đoạn dịch tiếp diễn, các đợt giãn cách xã hội kéo dài đã thúc đẩy quá trình tham gia vào thương mại điện tử của nhiều khách hàng đi thuê mặt bằng, nên nhu cầu thuê mặt bằng giảm là tất yếu.

Tuy nhiên, giới đầu tư cho thuê mặt bằng kinh doanh cho rằng, khi dịch bệnh đang diễn biến phức tạp, vẫn cần có sự chuẩn bị bứt phá từ ngay bây giờ để không lỡ nhịp tăng trưởng khi dịch bệnh kết thúc.

Dự báo trong quý cuối cùng của năm 2021, số lượng nhà phố mặt tiền chào thuê tiếp tục tăng, khu vực lõi trung tâm Hà Nội ghi nhận trường hợp chào giá giảm sâu tới mức 40% và mức giảm phổ biến 20 - 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng mặt bằng kinh doanh là nhà phố mặt tiền cũng ngày một nhiều hơn dù mùa cao điểm mua sắm và bán lẻ cuối năm đã cận kề.

Nắm bắt cơ hội này, chuỗi bán lẻ sản phẩm cho mẹ và bé Con Cưng đang tận dụng cơ hội giãn cách để mở rộng địa bàn. Tháng 8 vừa qua, Con Cưng loan tin trên facebook tìm 200 mặt bằng lớn để mở shop. Các mặt bằng ưu tiên đàm phán gồm: Gần bệnh viện, chợ, khu đông dân cư; đặc biệt, ưu tiên ngay vòng xoay, ngã 3 ngã 4, góc hẻm... là những điểm dễ nhìn thấy và tiện việc mua sắm của người dân. Theo đại diện Con Cưng, những mặt tiền này nếu đáp ứng đủ các tiêu chí thì có thể thuê ngay lúc này. Việc này nằm trong kế hoạch từ nay đến cuối năm sẽ mở 200 điểm, và năm 2022 sẽ thêm 400 điểm bán.

Đây là tín hiệu sáng cho các chủ mặt bằng, các công ty môi giới bất động sản. Bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng, các chủ nhà sẽ phải nhìn nhận mặt bằng cho thuê của mình đúng theo mặt bằng chung của thị trường theo hai điểm. Đầu tiên là giá thuê. Hầu hết các chủ nhà tại phố cổ chưa từng gặp trường hợp phải đi đàm phán giá thuê với khách thuê. Trước đây, họ sẽ lựa chọn khách thuê trả giá cao nhất. Song, hiện các chủ nhà ở phố cổ tích cực đưa ra các phương án giá phù hợp hơn với thị trường. Thứ hai, cần có sự linh hoạt hơn về phương án cho thuê. Hiện chủ nhà đã có sự linh hoạt hơn khi chia diện tích mặt bằng thành các diện tích nhỏ để khách có thể lựa chọn. Các điều kiện như thời hạn cho thuê, các điều khoản về điều chỉnh giá thuê cũng đã linh hoạt hơn rất nhiều, tuy bị giảm về doanh thu nhưng có khả năng phục hồi nhanh sau khi dịch lắng xuống.

Như vậy, có thể nói, cung và cầu luôn có, bất chấp đại dịch. Tuy nhiên, chỉ có cùng “tầng mây” thì cung đắc địa mới gặp đúng cầu có tiềm lực mạnh. Điều này có nghĩa, khi nguồn cung có mặt bằng đắc địa thì tự nhiên sẽ có nhiều khách thuê xuất sắc mò đến muốn “kết duyên”.