Quản chặt thuế chuyển nhượng bất động sản

Tăng thu hàng trăm tỷ đồng

Theo Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính), thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng bất động sản tồn tại song song 2 loại hợp đồng, gồm: Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn giá thực tế giao dịch, để làm thủ tục đăng ký biến động và hợp đồng viết tay do hai bên tự ký, ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa tranh chấp. Điều này không phản ánh đúng bản chất các giao dịch bất động sản, đồng thời gây thất thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Về vấn đề này, Phó Cục trưởng Cục Thuế Hà Nội Viên Viết Hùng cho hay, khó nhất hiện nay là Luật Đất đai quy định bảng giá đất ổn định 5 năm, trong khi thực tế giá thị trường bất động sản lại biến động liên tục, dẫn đến việc giá quy định không sát với giá của thị trường. Cùng với đó, cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản chưa được xây dựng, nên việc xác định thuế đối với chuyển nhượng bất động sản gặp khó khăn và tiềm ẩn rủi ro đối với cơ quan thuế. Chưa kể, theo quy định, thời gian xử lý hồ sơ tại cơ quan thuế không quá 5 ngày làm việc, nên không đủ thời gian kiểm tra tính chính xác của giá kê khai tính thuế.

Từ cuối năm 2021 đến nay, Bộ Tài chính đã nhiều lần chỉ đạo Tổng cục Thuế, cục thuế các địa phương thực hiện đồng bộ biện pháp chống thất thu thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản, bảo đảm thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước.

Theo Vụ trưởng Vụ Quản lý doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân (Tổng cục Thuế) Nguyễn Thị Lan Anh, cơ quan thuế các cấp đã tuyên truyền, hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế; phối hợp với các cơ quan liên quan quản lý hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thậm chí kiến nghị xử lý hình sự đối với hành vi trốn thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Song song triển khai các biện pháp nghiệp vụ gắn với đẩy mạnh tuyên truyền, việc quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã đạt những kết quả tích cực. Theo Tổng cục Thuế, số thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản liên tục tăng qua các năm. Cụ thể, năm 2020 số thu tăng gần 1,8 nghìn tỷ đồng (12%) so với năm 2019; năm 2021 tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (30%) so với năm 2020. Riêng 3 tháng đầu năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt 8,209 nghìn tỷ đồng, tăng 3,2 nghìn tỷ đồng, tương đương 63% so với cùng kỳ năm 2021. 

Từ cơ sở dữ liệu người nộp thuế kê khai và tham khảo giá thực tế chuyển nhượng ở một số khu vực, có tổ chức, cá nhân đã kê khai lại giá chuyển nhượng bất động sản tăng 2-5 lần so với giá kê khai ban đầu, có hồ sơ điều chỉnh tăng 20-40 lần.

Đồng bộ các giải pháp

Chuyên gia kinh tế - tài chính Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) nhìn nhận, để ngăn chặn việc trốn tránh nghĩa vụ thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp; trong đó, gốc của vấn đề là giá bất động sản. Để không còn tồn tại tình trạng 2 giá, thị trường bất động sản bị “thổi” giá, làm giá, cần quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch và thanh toán qua ngân hàng. Về lâu dài, khi mua tài sản có giá trị lớn người mua phải chứng minh thu nhập hợp pháp; áp dụng công nghệ số xây dựng kho dữ liệu giao dịch thì việc tính thuế mới chính xác.

“Cơ quan công chứng phải có trách nhiệm công chứng hợp đồng mua bán bất động sản chuẩn xác với giá thị trường; cơ quan thuế có quyền kiểm tra, yêu cầu cơ quan công chứng làm lại hợp đồng theo đúng giá trị mua bán thực. Cơ quan thuế có hệ thống tổ, đội, cán bộ thuế đến tận thôn, xóm, xã, phường thì việc xác định giá đất ở cơ sở theo giá thị trường là hoàn toàn khả thi”, ông Đinh Trọng Thịnh đề xuất.

Trong khi đó, để tiếp tục chấn chỉnh, ngăn chặn tiêu cực trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc chỉ đạo Tổng cục Thuế khẩn trương tham mưu giải pháp để xác định sát giá thị trường bất động sản nhằm tránh thất thu thuế. 

Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng yêu cầu Tổng cục Thuế tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước có liên quan (bộ phận đăng ký đất đai, công an, chính quyền địa phương…) thực hiện có hiệu quả các biện pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Tổng cục Thuế tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm hành vi vi phạm của công chức; hằng quý có báo cáo đánh giá kết quả công tác chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; kết quả thanh tra các hồ sơ người nộp thuế khai bổ sung nhưng không thay đổi giá chuyển nhượng.

Theo Tổng cục Thuế, cùng với các giải pháp trên, ngành Thuế sẽ tham mưu cơ quan chức năng sửa đổi, bổ sung các chính sách pháp luật (như điều chỉnh bảng giá đất hằng năm) để hoàn thiện cơ sở pháp lý, tăng cường hiệu quả quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.