Phát triển hạ tầng tại thành phố Hồ Chí Minh: Gỡ nút thắt trong tạo mặt bằng và vốn

Tạo vốn từ đấu giá đất

Theo UBND thành phố Hồ Chí Minh, chỉ riêng về phát triển giao thông, dự kiến từ nay đến năm 2030, thành phố cần hơn 970.600 tỷ đồng, nhưng ngân sách chỉ đáp ứng được 30%. Trước khó khăn này, Tiến sĩ Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng: “Chỉ có thể khai thác tốt quỹ đất theo các dự án mới tạo được nguồn kinh phí thực hiện”.

Đây là gợi ý hoàn toàn có cơ sở, khi năm 2002, thành phố Hồ Chí Minh đã rất thành công với dự án đường Nguyễn Hữu Thọ. Khi đó, chi phí làm đường hết khoảng 430 tỷ đồng, nhưng thành phố giải phóng mặt bằng hai bên đường thêm 100m và thu về cho ngân sách hơn 1.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, có một thực tế là, việc giải phóng mặt bằng đường Nguyễn Hữu Thọ rất thuận lợi do chủ yếu đi qua vùng dân cư thưa thớt và đất nông nghiệp.

Đối với một số dự án khác, thành phố từng tính đến việc mở rộng phạm vi giải phóng mặt bằng thêm 100-150m hai bên dự án để tạo quỹ đất như cải tạo kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè; mở rộng đường Võ Văn Kiệt, Xa lộ Hà Nội… Nhưng, khó khăn đi kèm là thiếu tiền và cơ chế giải phóng mặt bằng.

Hiện thành phố đang rất kỳ vọng việc thực hiện dự án đường Vành đai 3 sẽ tạo cơ hội khai phá tiềm năng quỹ đất nơi tuyến đường đi qua để bán đấu giá. Mục tiêu trước mắt là tạo quỹ đất sạch rộng 2.000ha dọc dự án phục vụ kế hoạch trên. Song, thách thức lớn nhất là làm thế nào để giải phóng mặt bằng vì hiện có đến 50% trong tổng số gần 100 dự án do Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình giao thông đô thị thành phố đang quản lý không có đủ mặt bằng thi công, vì người dân không đồng thuận giá đền bù giải tỏa.

Theo Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, muốn được người dân đồng thuận giải phóng mặt bằng, cốt lõi là giá đền bù đất phải sát giá thị trường, chứ không thể mãi duy trì chính sách hai giá đất (giá do chính quyền ấn định và giá thị trường) với độ chênh lệch rất lớn. Một người dân trong vùng dự án metro số 2 Bến Thành - Tham Lương (đề nghị giấu tên) nói: “Tôi được áp giá đền bù chỉ bằng 1/7 giá thị trường, vậy sao có thể đồng ý được?”.

Đột phá gỡ “điểm nghẽn”

Trở lại với việc tạo quỹ đất sạch rộng 2.000ha cạnh dự án Vành đai 3 thành phố Hồ Chí Minh. Để giải phóng mặt bằng diện tích này, cần đến khoảng 100.000 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của ngân sách. Thành phố đang thực hiện theo hướng tách riêng và thực hiện xong dự án đền bù, giải phóng mặt bằng mới triển khai dự án làm đường để khắc phục nhược điểm của cách làm “cuốn chiếu” trước đây là giải phóng mặt bằng đến đâu, làm đường đến đó. Theo cách cũ, phần đất giải tỏa sau luôn có giá cao hơn diện tích giải tỏa trước đó, vì giá đất tăng theo tiến độ dự án làm đường.

Cũng để có quỹ đất 2.000ha, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố đề xuất thí điểm chuyển một số diện tích đất nông nghiệp dọc dự án thành đất ở, tạo quỹ đất tái định cư, cấp đúng diện tích đất ở cũ của người dân trong diện giải tỏa. Giá đền bù diện tích đất nông nghiệp này được tính theo giá bồi thường dự kiến với tỷ lệ hoán đổi từ đất nông nghiệp qua đất ở. Đề xuất này đã được Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi ủng hộ, chỉ đạo xây dưng khung pháp lý để triển khai.

Tuy nhiên, về lâu dài, vẫn phải tìm cách để giá đền bù giải phóng mặt bằng tiệm cận giá thị trường. Khi đó, sẽ khơi thông việc mở rộng phạm vi thu hồi đất vùng lân cận dự án để tạo quỹ đất bán đấu giá. Đáng chú ý, Nghị quyết số 18-NQ/TƯ được Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" vừa được thông qua có những chỉ đạo rất mới về vấn đề này, trong đó có việc xây dựng giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Dự kiến, Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 dự kiến trình kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa XV vào tháng 10-2022 cũng sẽ đề cập nội dung quan trọng này. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để tìm lời giải cho việc tạo mặt bằng và vốn cho các dự án hạ tầng của thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, cả nước nói chung...