Quản lý không gian cao tầng khu vực nội đô

Đô thị phát triển “nóng”

Công trình cao tầng thường gồm các khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà ở chung cư và các trung tâm thương mại đa chức năng. Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cho biết, trước năm 1980, cả thành phố chỉ có một công trình cao tầng duy nhất là khách sạn Hà Nội cao 11 tầng. Tuy nhiên, từ 1998 đến nay, với tốc độ phát triển tương đối “nóng”, đã có hàng trăm tòa cao ốc được xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội.

“Các công trình cao tầng nội đô thể hiện quy luật tất yếu của quá trình đô thị hóa. Đây cũng là một trong những chỉ tiêu của một đô thị phát triển bền vững. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc phát triển công trình cao tầng phù hợp với chiến lược phát triển đô thị là một trong các giải pháp khai thác hiệu quả không gian đô thị. Cách làm này vừa phù hợp với tái cấu trúc không gian đô thị mà vẫn không thay đổi hệ số sử dụng đất”, ông Trần Ngọc Chính nêu.

Cùng nhìn nhận là sản phẩm của đô thị hóa, theo kiến trúc sư Tạ Nam Chiến, Chủ tịch UBND quận Ba Đình, các công trình cao tầng giải quyết được những vấn đề về khoảng cách đi lại, sử dụng ít tài nguyên đất mà vẫn đạt hiệu quả kinh tế. Ngoài ra, công trình cao tầng là những mốc định hướng trong đô thị. Về mặt kinh tế, khu vực nội đô lịch sử, vốn thuận lợi về kinh doanh thương mại, với mật độ dân cư cao, tập trung nhiều cơ quan hành chính, dịch vụ đô thị khá đầy đủ lại càng thu hút nhiều đầu tư, làm cho giá đất luôn đắt hơn các khu vực khác. Công trình cao tầng là giải pháp tốt để tiết kiệm đất và tăng hiệu quả đầu tư.

Theo các chuyên gia quy hoạch, công trình cao tầng có thể làm giảm mật độ xây dựng bằng việc tăng tầng cao mà vẫn cung cấp đủ diện tích sàn xây dựng trên một diện tích nhất định. Sự phát triển các công trình cao tầng thể hiện khu vực có mức độ phát triển tập trung mà không đồng nghĩa với khái niệm khu vực có mật độ xây dựng cao. Đây là cơ sở quan trọng trong phát triển các không gian mở đô thị, không gian cảnh quan có liên kết dựa trên sự phát triển hợp lý các công trình cao tầng.

Cần thêm kỹ năng thiết kế, quản lý đô thị ở tầm vóc mới

Tuy nhiên, trước sự phát triển “nóng” của các công trình cao tầng, nhiều nhà quy hoạch, kiến trúc phân tích một số hệ lụy, đòi hỏi cần có định hướng tổ chức quy hoạch không gian đặc thù này. Kiến trúc sư Nguyễn Xuân Anh, Phó Trưởng phòng Quản lý khoa học, Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia (Bộ Xây dựng) nêu, sự thiếu cân bằng trong cơ cấu công trình là một trong những bất cập. Theo nghiên cứu, có đến 95% công trình cao trên 10 tầng trong các thành phố lớn có chức năng chính là chung cư. Các tòa nhà văn phòng, khách sạn hoặc tổ hợp chức năng khác cộng lại chỉ chiếm khoảng 5%. Điều đó cho thấy kinh tế đô thị vẫn trong tình trạng “tiểu thương”, tức là người ta dùng thành phố chủ yếu để ở và bán lẻ, chứ chưa xuất hiện các trung tâm tập trung doanh nghiệp lớn.

Sự thiếu cân bằng cũng thể hiện rõ khi công trình cao tầng mọc lên gây quá tải bởi hệ thống hạ tầng chưa được chuẩn bị đủ để đón nhận sức tải gấp hàng chục lần so với xây dựng thấp tầng. Từ thực tiễn nêu trên, theo ông Trần Ngọc Chính, việc quản lý các công trình cao tầng cần làm tốt việc bảo tồn và các quy định về mật độ dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất... để bảo đảm không vượt quá năng lực của hạ tầng kỹ thuật. Đặc biệt, với khu vực nội đô lịch sử phải có sự khống chế về mật độ xây dựng và khuyến khích phát triển trung tâm mới để bảo tồn giá trị văn hóa lịch sử, giảm tải cho các cơ sở hạ tầng đô thị trong nội đô. Việc tổ chức đánh giá tác động đến giao thông khi triển khai xây dựng các dự án đầu tư công trình cao tầng mang ý nghĩa quan trọng, không để phát sinh ùn tắc giao thông hoặc có phương án điều chỉnh tổ chức giao thông khu vực xung quanh và giao thông kết nối.

Kiến trúc sư Tạ Nam Chiến đề xuất, việc xây dựng công trình cao tầng trong khu vực nội đô là cần thiết, nhằm bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống công trình cao tầng vốn còn đang dang dở, hướng tới một Hà Nội phát triển bền vững theo mục tiêu “Xanh - Văn hiến - Văn minh - Hiện đại”. Tuy nhiên, để tổ chức quy hoạch không gian đô thị có bản sắc, khai thác hiệu quả giá trị đất đai, thương mại, hài hòa giữa bảo tồn các giá trị cũ và vốn có về kiến trúc cũng như về cảnh quan thiên nhiên với phát triển cần có những cơ sở khoa học chắc chắn, đưa ra định hướng, nguyên tắc và giải pháp cụ thể trong việc xây dựng các công trình cao tầng.

“Để khai thác không gian đô thị hiệu quả hơn, cần phải có đổi mới cả về tư duy quản trị, phương pháp và công cụ quản lý đô thị. Trong đó, về phương pháp quản lý, cần hoàn thiện Luật Quy hoạch đô thị - nông thôn và ban hành Luật Phát triển đô thị, trên cơ sở cân bằng quyền và nghĩa vụ phát triển không gian đô thị, từ đó tạo dựng thước đo căn bản để xác định nghĩa vụ đóng góp tương ứng với mọi loại hình và quy mô phát triển trong đô thị”, kiến trúc sư Nguyễn Xuân Anh nêu.