Thay đổi chính sách về bất động sản: Thị trường chịu tác động thế nào?

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vũ Văn Phấn đánh giá, thị trường BĐS từ cuối năm 2013 đến nay đã có nhiều chuyển biến tích cực. Nếu giai đoạn trước, thị trường gần như không có giao dịch, giá ở tất cả các phân khúc, nhất là nhà ở giảm liên tục, thì đến nay, lượng giao dịch thành công tăng đều theo từng quý, với giá cả ổn định. Thậm chí, dự án có hạ tầng hoàn thiện, bảo đảm tiến độ, chủ đầu tư có năng lực, uy tín giá tăng nhẹ. Điều đó cho thấy, những chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, cơ cấu lại thị trường, diện tích căn hộ đã có tác động tích cực, lan tỏa đến các phân khúc thị trường khác.

Cũng theo ông Phấn, để khắc phục những nhược điểm của thị trường giai đoạn trước, một số quy định mới được ban hành: Dự án phát triển nhà ở phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch của địa phương để bảo đảm cung - cầu; chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án về tình trạng thủ tục, giá bán…; phải bảo đảm năng lực tài chính, có vốn tối thiểu 20% giá trị dự án…; nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng, tránh việc chủ đầu tư làm nửa chừng, khách hàng không nhận được nhà cũng không đòi được tiền đã góp vốn cho chủ đầu tư.

"Đặc biệt, chính sách mới "mở" gần như hoàn toàn đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài mua, thuê, thuê mua nhà ở tại Việt Nam. Cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở thời hạn 50 năm và được gia hạn tiếp 50 năm. Tổ chức nước ngoài được mua nhà ở và cho thuê lại. Cá nhân người nước ngoài, nếu kết hôn với người Việt Nam, được sở hữu nhà ở như người Việt Nam. Đây chính là nguồn cung lớn, tiềm năng cho thị trường BĐS" - ông Phấn nói.

Theo TS Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội), quy định "mở" cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được kỳ vọng tạo nguồn cầu mới cho thị trường, nhưng có độ trễ nhất định, bởi nhà đầu tư nước ngoài còn nghe ngóng tín hiệu từ thị trường và chính sách. Cùng với đó, việc Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại, trong đó có TPP, sẽ tạo ra dòng vốn đầu tư mới "chảy" vào Việt Nam, từ đó kích thích hoạt động sản xuất - kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tác động tích cực đến thị trường BĐS.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Đức Thành cho rằng, thị trường BĐS tiếp tục giữ tăng trưởng hay chỉ ở một số phân khúc còn phụ thuộc nhiều yếu tố. Những nghiên cứu kinh tế vĩ mô gần đây cho thấy, tăng trưởng kinh tế Việt Nam chậm lại so với cùng kỳ năm 2015, có thể ảnh hưởng đến sức mua của thị trường. Lạm phát được kiểm soát tốt nhưng có xu hướng nhích lên, do tác động của giá cả (dầu, lương thực…), chắc chắn tác động đến chính sách điều hành tiền tệ, lãi suất và tâm lý nhà đầu tư; trong đó "dòng chảy" tiền tệ vào thị trường BĐS sẽ phải cân nhắc. "Thực tế, các ngân hàng thương mại đang có khuynh hướng đẩy lãi suất huy động trung - dài hạn, dẫn đến chi phí vốn bình quân tăng theo. Ngoài ra, sức ép lên lãi suất còn ở nhiều yếu tố, trong khi thị trường BĐS vẫn phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng" - ông Thành lưu ý.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam (đơn vị tư vấn - quản lý BĐS), ông Marc Towsend, chia sẻ, các báo cáo nghiên cứu gần đây ghi nhận, BĐS nghỉ dưỡng nổi lên với nhiều nhà đầu tư tên tuổi, thu hút sự quan tâm của khách hàng. Văn phòng cho thuê phát triển mạnh ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, với tỷ lệ "lấp đầy" và giá cho thuê hồi phục. Thị trường mặt bằng thương mại, bán lẻ thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Khu vực đô thị có hạ tầng phát triển mang lại sự hấp dẫn cho dự án nhà ở, với việc xuất hiện những khu dân cư hiện đại, đẳng cấp theo tiêu chuẩn quốc tế. "Có rủi ro, thách thức nhưng BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn" - ông Marc Towsend nói.