Thị trường bất động sản: Vẫn chưa cân đối cung – cầu

Tồn kho: Giảm cũ, tăng mới

Thời điểm cuối năm 2012, TP Hồ Chí Minh tồn kho 14.490 căn hộ. Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, đến thời điểm hiện tại thị trường đã tiêu thụ được 12.108 căn hộ (chiếm hơn 83%); số tồn kho còn lại là 2.382 căn (chiếm hơn 16%). Tuy vậy, trên thực tế, số căn hộ tồn kho vẫn tăng với sự bổ sung căn hộ từ các dự án. Cụ thể, trong năm 2013 trên thị trường có 24.214 căn hộ được chào bán, đã bán 7.000 căn hộ (chiếm gần 29%); năm 2014 có 32.717 căn hộ được chào bán, bán được 16.955 căn (chiếm gần 52%); năm 2015 có 50.000 căn hộ được chào bán, đã bán được 26.500 căn hộ (chiếm tỷ lệ 53%).

Trong khi đó, tổng hợp từ Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoReA) cho biết, trong quý I-2016 các doanh nghiệp BĐS trên địa bàn đã bán được khoảng 9.000 căn hộ trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm 2016, trong đó phân khúc BĐS cao cấp có sự tăng trưởng mạnh nhất. Tuy nhiên, điều đáng lưu ý là giao dịch thành công trong quý I-2016 có dấu hiệu chững lại so với quý IV-2015.

Lượng căn hộ tồn kho không chỉ diễn ra ở các dự án đã hoàn thành mà còn ở các dự án bị ngưng trệ. Theo Sở Xây dựng, toàn thành phố hiện có 1.219 dự án với tổng số 315.506 căn hộ. Trong đó, có 549 dự án đã hoàn thành (chiếm 45%) với 78.140 căn hộ; 584 dự án đang triển khai đầu tư (chiếm 48%), tuy nhiên trong đó có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư. Bên cạnh đó, còn có 52 dự án chưa thể triển khai được do vướng khâu giải phóng mặt bằng. Đây là phần chìm của "tảng băng" hàng tồn kho trên thị trường BĐS.

Hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà ở giá rẻ

Trong khi phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1 đến 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng luôn trong tình trạng cung không đủ cầu thì thị trường đang có dấu hiệu phát triển "nóng" ở phân khúc cao cấp. Giá bán BĐS cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 5% đến khoảng 15% so với năm 2014. Bên cạnh đó, số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, mua đi bán lại cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch.

Cho dù tình trạng "bội thực" nguồn cung BĐS cao cấp vẫn chưa xảy ra vì mức hấp thụ của thị trường này khá tốt, nhưng sự phát triển bền vững của thị trường BĐS chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. TP Hồ Chí Minh hiện có trên 10 triệu dân (dự kiến đến năm 2020 sẽ có dân số lên đến 12 triệu người) với hơn 1,8 triệu hộ gia đình. Chính vì vậy, nhu cầu nhà ở có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn là thách thức lớn vì nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung có hạn, đòi hỏi phải có sự nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp BĐS và chính sách điều hành hiệu quả của chính quyền thành phố, hệ thống tín dụng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoReA, trên địa bàn thành phố đã có nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tương đương nhà ở xã hội nhưng chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được hưởng chính sách ưu đãi. HoReA đề nghị thành phố cho phép quy hoạch những khu dân cư hỗn hợp "chuẩn thấp" ở một số quận, huyện ven ngoại thành với hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ tiêu dân số có thể cao hơn khoảng 1,5 lần so với tiêu chuẩn quy hoạch dự án nhà ở thương mại thông thường; cho phép xây dựng nhà ở thương mại giá rẻ có diện tích căn hộ tối thiểu 25m2 như nhà ở xã hội. Khu dân cư này cũng có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết nối giao thông thuận tiện, có thể tạo được việc làm tại chỗ cho một bộ phận cư dân. Nếu có được những khu dân cư hỗn hợp "chuẩn thấp" thì sẽ tạo được những khu dân cư cũng có đủ tiện ích và những căn hộ vừa túi tiền cho người thu nhập thấp, người có thu nhập rất thấp và người nhập cư.

Bên cạnh đó, để thu hút thêm nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (có giá cho thuê từ khoảng 1,5 triệu đồng đến 3 triệu đồng/tháng/căn hộ) giải quyết nhu cầu cấp bách của đa số người nghèo và công nhân, HoReA kiến nghị Chính phủ, UBND thành phố hỗ trợ doanh nghiệp các cơ chế, chính sách trong công tác giải phóng mặt bằng dự án; tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giảm thuế giá trị gia tăng còn 05%, thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10%; hỗ trợ lãi suất tín dụng ưu đãi… Theo HoReA, những cơ chế khuyến khích trên sẽ là động lực giúp doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở giá rẻ, cũng như giải quyết được nhu cầu chỗ ở cho nhiều người thu nhập thấp.