TP.HCM: 137 dự án bất động sản “chết lâm sàng”

Thanh khoản có dấu hiệu chững lại

Báo cáo tổng kết quý I/2016 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, năm 2015 và quý I/2016, thị trường bất động sản TP.HCM đã có sự tăng trưởng rất mạnh trong tất cả các phân khúc, trên địa bàn các quận, huyện.

Quy mô thị trường tăng gần gấp đôi so với năm 2014, riêng năm 2015 đã bán được 26.500 căn trong tổng số 50.000 căn chào bán so với 16.955 căn đã bán được trong năm 2014.

Giao dịch trong quý I/2016 có dấu hiệu chững lại so với quý IV/2015, đã bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm 2016. Đến nay, đã có khoảng 700 người nước ngoài mua căn hộ cao cấp.

Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư có sự tăng trưởng khá mạnh. Về nhà ở xã hội, các doanh nghiệp đã khởi công xây dựng 5 dự án mới, hoàn thành 4 dự án với quy mô 3.131 căn hộ. UBND thành phố cũng đã công nhận 6 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, qúy I/2016 thành phố đang xem xét thêm 2 dự án.

Về nhà ở tái định cư, các doanh nghiệp đang tham gia 8 dự án, riêng đối với chương trình 12.500 căn hộ tái định cư, các doanh nghiệp đã bàn giao được 2.076 căn.

Phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ) trong nhiều năm qua vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng, và hiện nay cung không đủ cầu.

Phân khúc bất động sản cao cấp có sự tăng trưởng mạnh nhất, tập trung vào khu trung tâm, khu Đông và khu Nam thành phố. Trong khi đó, phân khúc văn phòng cho thuê, bất động sản thương mại tăng trưởng mạnh.

Bên cạnh các dự án căn hộ bình dân cho thuê dài hạn 6 năm, 49 năm, lần đầu tiên tại quận Bình Tân có dự án 125 căn hộ mini 19m2, cho thuê với giá 1,5 triệu đồng/tháng (đặt cọc 1 tháng tiền thuê nhà) đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư (dự kiến năm 2016 sẽ có thêm 2.035 căn hộ mini cho thuê thuộc 2 dự án cũng tại quận Bình Tân).

Bên cạnh nhiều trường hợp mua bán chuyển nhượng dự án dưới hình thức mua bán cổ phần, chuyển nhượng công ty, UBND thành phố đã chấp thuận cho chuyển nhượng 23 dự án, tăng 2,55 lần so với năm 2014 (trong quý I/2016 có thêm 5 dự án xin chuyển nhượng).

Trong tổng số 14.490 căn hộ tồn kho thuộc 36 dự án đã thống kê cuối năm 2012, đến hết năm 2015 đã tiêu thụ được 12.108 căn, chiếm 83,5%.

Năm 2015, đã có 35 dự án thông báo bán sản phẩm để huy động vốn với 16.827 căn (quý I/2016 đã có đến 22 dự án thông báo bán hàng với 8.326 căn hộ, nhà phố, biệt thự, tăng mạnh so với cùng kỳ 2015).
Quy mô tín dụng vào thị trường bất động sản TP.HCM năm 2015 đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn, cao hơn so với mức 10,3% của cả nước.

Năm 2015, lượng kiều hối chuyển về thành phố đạt 5,5 tỷ USD, riêng qúy I/2016 đạt 1,15 tỷ USD, trong đó, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,6%. TP.HCM đã thu hút được nguồn vốn đầu tư FDI khoảng 1,3 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản.

Đặc biệt, nhiều dự án bất động sản phát triển "ăn theo" tại các khu vực mà nhà nước đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng giao thông đô thị và liên vùng (nhất là các khu vực quanh ga metro và các trục giao thông chính).

Tiềm ẩn nhiều bất ổn

Theo nhìn nhận của HoREA, bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản TP.HCM đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn, đáng quan ngại.

Năm 2015, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp. Số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại) cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch.

Giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 5 - 15% so với năm 2014. Toàn thành phố hiện có 1.219 dự án với quy mô 4.921 ha, 315.506 căn nhà.

Trong đó, có 549 dự án đã hoàn thành (chiếm 45%) với 78.140 căn nhà, 584 dự án đang triển khai đầu tư (chiếm 48%), bao gồm 353 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư, 231 dự án đã khởi công xây dựng, trong đó có 51 dự án đang ngưng thi công với quy mô 28.312 căn và có đến 86 dự án hết hạn công nhận chủ đầu tư (chiếm 7%).

Như vậy, vẫn có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư, chiếm 11,2% tổng số dự án.

Đây cũng là nguồn hàng hóa dự án tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A) nếu có chính sách và cơ chế phù hợp.

Bên cạnh đó, còn có 52 dự án chưa thể triển khai được do vướng khâu giải phóng mặt bằng trong đó, có 23 dự án đã giải phóng mặt bằng trên 80% diện tích, 29 dự án đã giải phóng mặt bằng dưới 80% diện tích, nhưng phần diện tích còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được.

"Đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản cần phải có giải pháp hợp lý, nên rất cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội", HoREA nhận định.

Về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến ngày 10/03/2016, các ngân hàng đã ký cam kết cho vay là 30.122 tỷ đồng với 46.246 khách hàng, đã giải ngân theo tiến độ 21.321 tỷ đồng (đạt 71%).

Riêng tại TP.HCM, đến ngày 31/3/2016 các ngân hàng đã cam kết cho vay 7.518 tỷ đồng (chiếm 25% gói tín dụng ưu đãi) cho 8.936 khách hàng (trong đó, có 5.975 tỷ đồng cho 9.823 cá nhân vay), đã giải ngân được 5.357 tỷ đồng cho 8.936 khách hàng (trong đó, có 4.242 tỷ đồng cho 8.829 cá nhân).