Thị trường bất động sản: Vừa phục hồi đã tăng giá

Thị trường nhà ở: Niềm tin của khách mua được cải thiện

Theo nghiên cứu của CBRE, niềm tin vào thị trường được đẩy mạnh thông qua số dự án chào bán mới cũng như lượng giao dịch tăng vọt, giá bán cải thiện trong năm 2015. Xuyên suốt các phân khúc, 41.787 căn được ước lượng chào bán tại TP Hồ Chí Minh và 28.283 căn tại Hà Nội. Phần lớn của những con số này tập trung vào phân khúc “hạng sang”, với chất lượng biến đổi tùy thuộc vào định nghĩa các chủ đầu tư.

Các căn hộ hạng sang và cao cấp đã có sự trở lại ngoạn mục nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2012 với 16.674 căn được chào bán, nằm dọc tuyến Metro số 1 tại phía đông của TP Hồ Chí Minh. Hà Nội đã ghi nhận được 6.000 căn, với phần lớn các dự án hạng sang và cao cấp tọa lạc tại khu rìa trung tâm và phía Tây. Các tòa nhà này hướng đến khách mua là nhà đầu tư mua để cho thuê lại vì tỷ suất sinh lời cao khoảng 6 – 8%.

Ngoài ra, phân khúc bình dân cũng chiếm một phần lớn của nguồn cung được chào bán và là lựa chọn số một cho hầu hết khách mua để ở.

Tỷ lệ tăng trưởng giá dự kiến sẽ đạt đỉnh điểm vào năm 2016. Với người mua ngày càng kén chọn trong khi nguồn cung lại dồi dào hơn, chủ đầu tư sẽ phải cẩn trọng trong việc tăng giá để đảm bảo mục tiêu doanh số như kế hoạch đề ra. Giá chỉ tăng chủ yếu nhờ những dự án mới ở vị trí vàng và khu vực trung tâm mở rộng chào ở mức 2.500- 10.000 USD/m2 cho TP Hồ Chí Minh, và khoảng từ 1.600 – 3.500 USD/m2 cho Hà Nội.

Xét về nguồn cầu, tỷ lệ tiêu thụ năm 2016 dự kiến sẽ chậm hơn so với năm 2015, và giảm trong năm 2017 và 2018 cho cả hai thị trường.

Người nước ngoài vẫn đang xem xét thị trường bất động sản địa phương trước khi đưa ra các quyết định tiếp theo. Tuy nhiên, tính chuyên nghiệp, sự thông thạo ngôn ngữ và tính thuận tiện trong thanh toán là một trong các vấn đề quan trọng để các chủ đầu tư chuẩn bị cho đợt khách hàng mới này.

Thị trường văn phòng: Sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài

Nhìn lại năm 2015, thị trường văn phòng Việt Nam không có diễn biến mới đáng kể. Gần đây mới chỉ thêm một tòa nhà Hạng A tại TP Hồ Chí Minh (Vietcombank Tower) và không có thêm tòa nhà mới ở Hà Nội.

Việc tòa nhà mới Vietcombank Tower đi vào hoạt động đã giúp nâng tỷ lệ hấp thụ của văn phòng hạng A tại TP Hồ Chí Minh một cách đáng kể so với năm trước. Tuy nhiên, theo khảo sát, tỷ lệ hấp thụ của TP Hồ Chí Minh sẽ giảm vào năm 2016 vì không có nguồn cung mới được hoàn thành và đồng thời diện tích sàn còn trống trên thị trường cũng rất giới hạn.

Dự kiến, nhờ vào đà phục hồi kinh tế và nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng mạnh từ năm 2017 trở đi khi có thêm nhiều nhu cầu từ các công ty ngoại quốc. Với triển vọng kinh tế tích cực, các công ty tại TP Hồ Chí Minh sẽ cân nhắc việc chuyển và mở rộng văn phòng, với diện tích lý tưởng khoảng từ 1.000-2.000 m2 và nằm trong trung tâm thành phố.

Ở Hà Nội, tăng trưởng nguồn cung văn phòng mạnh ở Thủ đô trong 4 năm vừa qua là nguyên nhân chính cho việc giá thuê thị trường giảm. Với tỷ lệ hấp thụ hiện tại chậm hơn so với tốc độ tăng nguồn cung mới, tỷ lệ trống cho các tòa nhà hạng A được dự báo sẽ tăng bảy điểm, đạt mức 24,7% vào năm 2016. Ngoài ra, nguồn cung mới hạng A ở phía Tây và khu vực Đống Đa, Ba Đình sẽ phải chào giá thấp hơn hẳn so với trung tâm để có thể cạnh tranh với các nguồn cung hạng B tương lai gần đấy. Nhu cầu từ việc mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia cũng như các công ty địa phương dự kiến sẽ tăng trong một vài năm tới.

Đầu tư BĐS: Thêm nhiều cơ hội giao dịch và vay mượn

Sau thời gian khá thận trọng với việc cho vay trong lĩnh vực bất động sản nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư và các khoản vay không hiệu quả, các ngân hàng đã bắt đầu cho vay lại các dự án bất động sản trong năm 2014 và đang mở rộng trong năm 2015- 2016.

Theo các chuyên gia, do tính chất thị trường bất động sản Việt Nam hiện còn non trẻ và đang phát triển, một tỷ lệ lớn các giao dịch chuyển nhượng là cho các khu đất dự án; trong đó gần một nửa các giao dịch và nhu cầu đầu tư cho các khu đất là cho mục đích sử dụng hỗn hợp bao gồm nhà ở. Hạng mục này vẫn là phân khúc rất được quan tâm do nhu cầu đang dồi dào từ quy mô dân số lớn và tỷ lệ đô thị hóa cao.

Năm 2016, xét về bất động sản thương mại đang hoạt động, bất động sản văn phòng sẽ tiếp tục là mục tiêu chính. TP Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn là thị trường nhận được nhiều sự quan tâm, thu hút thêm nguồn vốn đầu tư nước ngoài mới khi Hiệp định TPP có hiệu lực.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng dự kiến vẫn sôi động do Việt Nam đang nổi lên như một điểm nghỉ dưỡng mới, trong khi bất động sản công nghiệp cũng được kì vọng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ khi các tập đoàn đa quốc gia mở rộng các cơ sở sản xuất ở Việt Nam để tận dụng lợi thế của Hiệp định TPP và những ưu thế về giao thương khác. Mặt khác, rào cản gia nhập thị trường bán lẻ cao sẽ thúc đẩy các đối thủ mới mua lại các danh mục hiện hữu trong kế hoạch gia nhập và mở rộng thị trường của họ.

Ông Marc Townsend khẳng định: Thị trường bất động sản nhà ở và thương mại của Việt Nam đang dần hồi phục một cách rõ nét kể từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008. Tuy nhiên, để bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư nước ngoài, các nhà đầu tư mong muốn Chính phủ nâng cao tính minh bạch trong việc phê duyệt các dự án và chú trọng quản lý chặt chẽ các cơ quan thẩm quyền. Các chủ đầu tư cũng nên tìm hiểu mục tiêu và các hướng đầu tư của các khách hàng này để thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Nhận định thị trường bất động sản năm 2016, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, những tác động tích cực của nền kinh tế và xu hướng trở lại của các nhà đầu tư sẽ giúp giá bất động sản trong năm 2016 tăng 5-10%. Trong đó, riêng giá cho thuê văn phòng có thể tăng 4-5%.