Năm 2016, giá bất động sản khó giảm?

Căn hộ mở bán tăng mạnh

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, nhìn lại năm 2015 vừa qua là một năm tích cực đối với thị trường nhà ở với niềm tin thị trường khởi sắc và diễn biến tốt.

Mặc dù trong quý 4, số căn mở bán thấp hơn quý 3, nhưng tính tổng cả năm 2015 có 28.300 căn đã được chào bán, tăng 70% so với năm 2014. Đáng chú ý, trong năm nay, phân khúc căn hộ cao cấp đã trở lại với tỷ lệ tăng mạnh trong cả lượng mở bán và giao dịch. Căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng 28% trong tổng số căn chào bán mới, cao hơn so với mức 21% trong năm đỉnh điểm 2011 về mở bán.

Theo khảo sát của CBRE, tính về vị trí, tỷ lệ mở bán mới tại khu phía Nam (quận Hoàng Mai) và rìa trung tâm (quận Hai Bà Trưng) tăng mạnh, chiếm tới 50% lượng mở bán, tỷ lệ này trước đây luôn thấp hơn khu phía Tây và Tây Nam với nhiều hạ tầng đang được triển khai. Lượng mở bán mới từ khu phía Tây và Tây Nam chiếm 46%, thấp hơn các năm trước khi thường trên 50%.

Về nhu cầu, niềm tin thị trường khá tích cực trong suốt cả năm và cải thiện sau mỗi quý. Ước tính có khoảng 21.100 căn đã được giao dịch cả năm trong các phân khúc. Các phân khúc cao cấp và hạng sang có sự cải thiện trong tỷ lệ giao dịch sau mỗi quý và đạt tỷ lệ khoảng 32% tổng lượng giao dịch tại thời điểm cuối năm, tỷ lệ này thường thấp hơn 20% trong các năm trước. Nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn tái khởi động các dự án trước đây, định vị lại dự án và triển khai ra thị trường.

Mặc dù tỷ lệ giao dịch phân khúc bình dân và trung cấp có thấp hơn so với 2014, song các phân khúc này vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tổng lượng giao dịch cả năm, do có mức giá hợp lý và nhắm đến đa số người mua nhà có ngân sách vừa phải.

Giá bình quân cả sơ cấp và thứ cấp cải thiện qua các quý trong năm, với mức tăng trung bình. Nhìn chung, giá mở bán các dự án mới tăng khoảng 3% - 5% so với năm trước, cá biệt một số dự án cao cấp có mức tăng giá 5% - 7% tại một số đợt mở bán sau. Về giá thứ cấp, toàn thị trường ghi nhận mức tăng nhẹ 0,3% theo quý và 1,1% theo năm (theo tiền USD). Giá thứ cấp nhìn chung ổn định trong năm vừa qua do lượng cung trên thị trường sơ cấp tăng mạnh.

Bên cạnh đó, sau nhiều kỳ vọng của thị trường, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực vào ngày 1/7/2015, thị trường đã ghi nhận sự quan tâm nhất định từ người nước ngoài đối với một số dự án cao cấp có tên tuổi ở cả Hà Nội và TP HCM.

Khi thị trường đang dần chuyển hướng mang tính quốc tế và mở hơn, trong khi giá vẫn hấp dẫn so với nhiều thị trường phát triển, người nước ngoài sẽ còn quan tâm hơn đến thị trường Việt Nam khi các quy định chi tiết đang được ban hành để hướng dẫn thị trường. Cả người mua nhà và chủ đầu tư cần chuẩn bị cho thị trường đang thay đổi: Tuân thủ và minh bạch là các vấn đề quan trọng cần chú ý để thích nghi với những thay đổi này.

Thị trường biệt thự, nhà liền kề được hâm nóng

Năm 2015 đã cho thấy sự cải thiện đáng kể về cả số lượng căn mở bán cũng như số lượng giao dịch thành công của các dự án mới. 1.246 căn mở bán mới, gấp đôi so với năm ngoái, đến từ 9 dự án, bao gồm: Starlake, Gamuda, Ngoại giao đoàn, Park City, Gold Silk, Mon City, Green Pearl, Pandora và Aquabay, Ecopark.

Ngoại trừ Aquabay Ecopark nằm tại tỉnh Hưng Yên, các dự án mở bán còn lại đều nằm tại các quận nội thành bao gồm Tây Hồ, Hà Đông, Từ Liêm, Thanh Xuân và Hai Bà Trưng. Vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi kết nối với khu vực trung tâm của thành phố, cộng đồng dân cư xung quanh tốt và cơ sở hạ tầng, tiện ích đầy đủ là nhưng yếu tố giúp các dự án mới thu hút nhiều sự chú ý từ phía người mua.

Bên cạnh các dự án mới, chủ đầu tư các dự án lâu năm như Đặng Xá, Gamuda và Xuân Phương cũng đầu tư nâng cấp các dịch vụ tiện ích bên trong các khu đô thị, nhằm bán được phần hàng tồn kho còn lại. Kết quả là, một vài dự án đã đạt được tỷ lệ bán hàng khá ấn tượng. Điều này đã cho thấy rõ ràng hơn triển vọng tích cực của thị trường biệt thự, liền kề.

Tính theo USD, giá thứ cấp trung bình toàn thị trường trở lại mức tăng 1,4% so với quý trước nhưng vẫn giảm 3,6% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do tác động của việc đồng VND giảm giá trong năm.

Cũng so với cùng kỳ năm trước, các huyện Hoài Đức, quận Hoàng Mai, Long Biên, Gia Lâm, Thanh Xuân và Mê Linh đã chứng kiến mức giảm giá thứ cấp trong khi các quận Cầu Giấy, Hà Đông, Tây Hồ, Thanh Trì và Từ Liêm lại được ghi nhận các mức tăng khác nhau, từ 7% đến 10%. Mức tăng giá lớn nhất thuộc về quận Hà Đông, với các dự án điển hình như Park City và Gold Silk.

Năm 2016, kinh tế Việt Nam được nhận định đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với các tín hiệu được dự báo: GDP tăng dần, khoảng 6,5-7%; lạm phát sẽ tăng nhẹ lên mức 4-5%. Hoạt động tín dụng tăng trưởng tốt.

Năm 2016, giá bất động sản khó giảm?

Tình trạng nhập siêu năm 2016 vẫn tiếp diễn, kỳ vọng sẽ cải thiện trong dài hạn nhờ vào Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) từ năm 2017.

Theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Yếu tố tỷ giá sẽ tiếp tục là vấn đề đáng lưu tâm trong năm 2016 và nhiều khả năng sẽ có từ 1 - 2 lần điều chỉnh tỷ giá của Ngân hàng Nhà nước. Lãi suất trên thị trường tiền tệ nhiều khả năng ổn định, tăng nhẹ so với năm 2015: lãi suất tiền gửi kỳ hạn dưới 6 tháng ở mức 4,5 - 6,5%/năm, kỳ hạn từ 6 -12 tháng ở mức 6 - 7%/năm.

Nhờ yếu tố vĩ mô thuận lợi đó, thị trường bất động sản tiếp tục đà tăng trưởng, xu hướng mua bán và sát nhập (M&A) ở lĩnh vực này có khả năng bùng nổ trong giai đoạn 2016-2017.

Thị trường hiện nay đang ở giai đoạn phát triển mạnh mẽ, không chỉ dòng vốn ngoại mà cả dòng vốn nội cũng chảy mạnh vào lĩnh vực này. Đồng thời nhu cầu của khách hàng ở tất cả các phân khúc đều tăng mạnh.

Dự kiến, trong vòng hai năm nữa thị trường vẫn tiếp tục phát triển. Việc giảm giá thêm ở mảng bất động sản nhà ở khó có thể xảy ra, trừ những nhà đầu tư thứ cấp hầu như trắng tay sau đợt khủng hoảng vừa qua phải bán rẻ để trả nợ.

Một nguyên nhân khiến các doanh nghiệp rất khó giảm giá căn hộ đó là sợ thương hiệu sẽ đi xuống. Hơn nữa, hiện nay, giá nhà ở tại đa số dự án đã phản ánh đúng giá trị thực và việc giảm giá là không dễ chút nào.