Có lo ngại nguy cơ “bong bóng” tài sản?

Tại Hà Nội, thị trường ghi nhận khoảng 1.550 giao dịch BĐS thành công, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, tổng giao dịch BĐS 11 tháng khoảng 17.750, tăng 80% so với 11 tháng năm 2014. Còn tại TP Hồ Chí Minh, có 1.600 giao dịch thành công trong tháng 11, tăng 23% so với cùng kỳ năm 2014.

Lượng giao dịch 11 tháng ít hơn Hà Nội, khoảng 17.050 giao dịch, nhưng tỷ lệ tăng lại nhiều hơn, khoảng 92% so với cùng kỳ năm trước. Nếu tại Hà Nội, một số dự án chung cư cao cấp trong nội đô, có vị trí đẹp, hạ tầng tốt được thị trường quan tâm, giao dịch đều đặn thì tại TP Hồ Chí Minh, giao dịch nhà phố, đất nền tăng trưởng khá. Điểm chung của cả hai thị trường này là những dự án thu hút sự quan tâm, những dự án có tiến độ triển khai tốt, hạ tầng hoàn chỉnh.

Về giá giao dịch, theo đánh giá của cơ quan quản lý nhà nước, phần lớn dự án giữ ổn định hoặc tăng nhẹ 1-3%. Tuy nhiên, theo đánh giá của một số đơn vị tư vấn BĐS độc lập, giá tăng ở thị trường sơ cấp do dự án thường mở bán nhiều đợt và đợt sau thường cao hơn đợt trước. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, nhìn chung giá giao dịch giảm nhẹ. Riêng biệt thự, nhà liền kề các dự án ven đô, ngoại thành giao dịch chậm hoặc gần như không có mặc dù giá bán tiếp tục giảm.

Một thông tin cũng được lưu ý là tỷ lệ hàng tồn kho BĐS tiếp tục giảm nhờ thị trường hoạt động tốt. Số liệu tính đến ngày 20-11, tổng giá trị tồn kho BĐS khoảng hơn 53.000 tỷ đồng, giảm hơn 75.000 tỷ đồng so với thời điểm quý I-2013 và giảm hơn 3.000 tỷ đồng so với tháng 10-2015. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư 8.800 căn, tương đương 13.200 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng 7.787 căn, tương đương 13.920 tỷ đồng; tồn kho đất nền nhà ở hơn 6,3 triệu mét vuông, tương đương 21.600 tỷ đồng… Tại Hà Nội, tổng giá trị tồn kho BĐS hơn 7.000 tỷ đồng, giảm 10.000 tỷ đồng so với quý I-2013, trong đó căn hộ chung cư hiện tồn 436 căn, nhà thấp tầng 2.226 căn… Trong khi đó, dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục tăng, cho thấy sự "ấm" lên của thị trường này.

Tuy nhiên, cùng với việc dư nợ tín dụng BĐS tăng, các chuyên gia cũng cảnh báo nguy cơ "bong bóng" BĐS nếu không được kiểm soát chặt chẽ. Theo các chuyên gia, tăng trưởng tín dụng có dấu hiệu vượt tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa, có thể dẫn đến nguy cơ bùng nổ lạm phát và "bong bóng" tài sản trong giai đoạn sau.

Riêng BĐS, tín dụng có xu hướng tăng với sản phẩm cao cấp, không phải là phân khúc có nhu cầu thực của thị trường, mặc dù các ngân hàng vẫn khẳng định việc xét cho vay có tiêu chuẩn chặt chẽ. Dẫn chứng được các chuyên gia nhấn mạnh là giai đoạn năm 2007, khi thị trường BĐS phát triển "nóng", dư nợ tín dụng BĐS tăng chóng mặt; việc cho vay BĐS tương đối dễ dàng, dự án hình thành trong tương lai cũng được xét cho vay, với tỷ lệ cao, trong khi giá trị BĐS bị giới đầu cơ đẩy lên vượt nhiều lần giá trị thực, đã dẫn đến hậu quả nặng nề đối với hệ thống ngân hàng và nền kinh tế.

Vấn đề lạm phát, "bong bóng" BĐS cũng được Chính phủ quan tâm, khi Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành theo dõi sát diễn biến, điều hành linh hoạt, bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng bền vững. Tại diễn đàn Quốc hội, trả lời chất vấn các đại biểu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, theo nghiên cứu của các chuyên gia, "bong bóng" BĐS xảy ra khi nền kinh tế phát triển không ổn định, đặc biệt là phát triển nóng. Các thị trường khác không hấp dẫn khiến dòng tiền đổ hết vào BĐS. Cùng với đó là cung - cầu thị trường mất cân đối, chẳng hạn giai đoạn trước nhà ở cao cấp phát triển quá nhiều trong khi nhu cầu thực của thị trường là nhà bình dân, trung cấp. Thứ nữa, chính sách tài chính BĐS lỏng lẻo, chuẩn cho vay bị hạ thấp nhưng không có sự kiểm soát của Nhà nước.

Đối chiếu với các tiêu chí đó, hiện nay khó xảy ra "bong bóng" BĐS vì kinh tế vĩ mô đang dần giữ ổn định và từng bước phục hồi. Tuy nhiên, diễn biến thị trường luôn phức tạp nên cơ quan quản lý nhà nước không chủ quan, luôn theo sát tình hình thực tế, chủ động điều hành, bảo đảm vừa phát triển ổn định và không lặp lại những bất ổn như giai đoạn trước.