Tháo ''nghẽn'' vốn phát triển thị trường bất động sản

Tắc nguồn tiền vào bất động sản

Với doanh nghiệp bất động sản, nhu cầu về nguồn vốn đầu tư, phát triển các dự án rất lớn. Tuy nhiên theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, năm 2022, câu chuyện vốn đang trở thành vấn đề nóng của nền kinh tế. Cùng với sự phục hồi kinh tế, nhu cầu vốn của doanh nghiệp, người dân tăng lên rõ rệt. Đến tháng 4, tháng 5-2022, các tổ chức tín dụng đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng được Ngân hàng Nhà nước phân bổ, dẫn đến thận trọng hơn khi xem xét giải ngân các khoản vay mới. “Hiện nay, nhu cầu vốn là khó khăn chung và lĩnh vực bất động sản được đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng càng thận trọng hơn trong giải ngân”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực nói.

Trong khi đó, kênh huy động vốn từ việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp trục trặc và hoạt động cầm chừng. Sau các động thái chấn chỉnh, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới sụt giảm so với các năm trước. Thống kê từ Bộ Tài chính cho thấy, trong quý I-2022, tổng giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 69.600 tỷ đồng, nhưng đến tháng 4-2022 không có đợt phát hành nào và trong tháng 5-2022 chỉ khoảng 7.000 tỷ đồng. Trong khi đó, giá trị trái phiếu phát hành 5 tháng năm 2021 là 200.000 tỷ đồng.

“Đói vốn” đã ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của các dự án bất động sản cũng như nguồn cung ra thị trường. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dẫn chứng, năm 2018 có khoảng 200.000 sản phẩm mới tại các dự án được đưa ra thị trường. Năm 2019, con số này là hơn 100.000 sản phẩm. Năm 2020 và 2021 giảm còn 60.000 sản phẩm và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ còn hơn 20.000 sản phẩm. Nguồn cung suy giảm đã kéo theo giá bất động sản tăng cao. Trong đó, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng trung bình 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Cần sớm khơi thông nguồn vốn

Để các dự án bất động sản triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa giá nhà ở xuống mức hợp lý, qua đó giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần sớm ban hành các quy định pháp luật để khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực bất động sản.

“Đối với gói hỗ trợ 2% lãi suất được triển khai theo Nghị định số 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản. Trong đó, cần cân nhắc các dòng vốn, xem xét cấp vốn với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, các dự án sắp hoàn thành để dự án tiếp tục hoạt động, mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đề xuất, cần giải tỏa thị trường trái phiếu doanh nghiệp bằng cách đẩy nhanh việc ban hành các quy định tạo hành lang pháp lý, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nhằm tiếp tục thúc đẩy hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Cấn Văn Lực chia sẻ, trong cấu trúc vốn của nền kinh tế năm 2021, 47% là vốn tín dụng ngân hàng, 21,5% là từ trái phiếu doanh nghiệp, 3,2% từ thị trường cổ phiếu, 15% vốn đầu tư công và 14% là vốn đầu tư nước ngoài. Do đó, để đáp ứng nhu cầu vốn, ngoài tìm vốn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản nên tìm các nguồn vốn khác, như: Trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, thậm chí mạnh dạn huy động vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài, hay tham gia dự án đầu tư công.

Bên cạnh quyết tâm đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công và Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế, một động thái mới của Chính phủ được các chuyên gia, doanh nghiệp đánh giá cao đó là nhanh chóng gỡ nghẽn kênh huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó ngày 16-9, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 53/2000/NĐ-CP ngày 31-12-2000 của Chính phủ quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Trong đó, sửa đổi quy định về mục đích phát hành trái phiếu nhằm tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành trong việc sử dụng tiền thu từ phát hành trái phiếu đúng mục đích.

Các chuyên gia cho rằng, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sẽ tạo kênh dẫn vốn vô cùng quan trọng cho doanh nghiệp. Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước cũng vừa nới hạn mức tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại... Những tín hiệu này sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục huy động thêm nguồn vốn để triển khai, mở bán dự án; giúp tâm lý nhà đầu tư bớt e dè, cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục, sôi động trở lại.