Bất động sản ở thời điểm ''tiền khủng hoảng"?

Nhiều tình thế khó khăn tương đồng

Nhìn nhận về khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam đánh giá, thị trường đang đối mặt với một số khó khăn chính sau: Thứ nhất là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao. Thứ hai là về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao. Thứ ba, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng...

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, tình thế khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng so với thời điểm khủng hoảng đóng băng trong giai đoạn 2008-2013 (trừ khoảng thời gian phục hồi ngắn ngủi cuối năm 2009-2010).

Cụ thể, khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản. Năm 2007, thị trường sốt "bong bóng" và từ đầu năm 2008 bị "đóng băng". Tích tụ đến năm 2012, thị trường bất động sản tồn tại 3 điểm nghẽn: Hàng tồn kho rất lớn (khoảng 38.897 căn hộ, giá trị khoảng 94.458 tỷ đồng); dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Nợ xấu lên đến 8,6%, trong đó chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Người thu nhập trung bình khó tạo lập được nhà ở. Chỉ đến tháng 1-2013, Chính phủ có gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng và cho phép chia nhỏ căn hộ lớn, chuyển dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội đã giải quyết 3 điểm nghẽn trên, tạo điều kiện cho 56.112 cá nhân mua được nhà ở, giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 đến nay.

Giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản cũng đang ở tình trạng "sốt giá" nhà đất, lệch pha cung - cầu, cơ cấu nhà ở không hợp lý, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở vừa túi tiền. Vấn đề "hàng tồn kho" đến tháng 6-2022 của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng, chiếm quá nửa giá trị tài sản của doanh nghiệp. Đặc biệt đáng quan ngại đối với hàng tồn kho thuộc các dự án dở dang do vướng mắc về pháp lý và dòng tiền...

Cần giải pháp hỗ trợ từ Nhà nước

Để thị trường có thể phục hồi trở lại, Giám đốc Cấp cao Bộ phận tư vấn đầu tư Savills Sử Ngọc Khương cho rằng, rất cần có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển các dự án cho các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, những dự án dang dở cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư.

Để thị trường không rơi vào suy thoái, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị một số giải pháp cấp bách nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư. Cụ thể, hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu... trong năm 2023. Đồng thời, có giải pháp tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở: Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ sớm xem xét, có kết luận dứt điểm các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, do di dời cơ sở sản xuất gây ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay hoặc các dự án tạm dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý. Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét tháo gỡ vướng mắc thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội; xây dựng quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Để tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đề nghị, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở; xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại đã được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội...

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong quá trình chờ sửa Luật, Chính phủ có thể xem xét ban hành một số cơ chế đặc biệt để tháo gỡ vướng mắc cho địa phương trong công tác xử lý hồ sơ, thủ tục đầu tư. Ngân hàng Nhà nước bên cạnh thực hiện nới room tín dụng cần thực hiện kiểm soát tốt dòng tiền chảy về đúng đối tượng, đúng mục đích, dành nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (có giá bán nhỏ hơn 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội.