Thị trường bất động sản 2015: Cân bằng cung - cầu?

Nhìn chung, thị trường bất động sản (BĐS) từ đầu năm 2015 đã có nhiều chuyển biến tích cực nhờ hàng loạt chính sách tích cực của Chính phủ. Hy vọng với những chính sách đã và đang có hiệu lực sẽ tạo ra nguồn hàng phù hợp với nhu cầu thị trường.

Giá BĐS tăng do chiêu “ thổi” giá?

Việc cấu trúc lại thị trường BĐS, cấu trúc lại các dự án… đã giúp các doanh nghiệp BĐS tạo ra các sản phẩm hướng tới người tiêu dùng và phù hợp với khả năng chi trả khác nhau của họ. Đó chính là chìa khóa tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giúp cho thị trường BĐS phục hồi và thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế, giải quyết vấn đề cải thiện về nhà ở cho người dân.

Quan sát mức giá trên thị trường trong cả hai quý đầu năm 2015 cho thấy tương đối ổn định và nằm ở mức hợp lý, tất nhiên nếu so với cuối năm 2014 thì có tăng nhẹ từ 2% đến 6% . Giá cả tại một số sàn giao dịch ở khu vực Hà Đông như dự án chung cư cao cấp Hyundai RNC Việt Nam khoảng 23- 25 triệu đồng/m2, so với năm 2013 thì có tăng khoảng 2 triệu đồng/m2. Giá cả đất nền tại các dự án Thanh Hà – Cenco5 , Văn Phú-Victoria cũng tăng khoảng 2- 5 triệu đồng/m2 so với năm 2013. Nhìn chung các dự án dọc theo tuyến đường sắt Nhổn – ga Hà Nội cũng có xu hướng tăng nhẹ. Phần lớn giá nhà chung cư tại Hà Nội thường nằm ở mức từ 12 triệu đến 25 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí của từng dự án…

Thông thường theo quy luật, khi giao dịch tăng lên thì thường dẫn tới khả năng đầu cơ nên dễ dẫn tới sự xuất hiện “bong bóng BĐS” trên thị trường. Gần đây thị trường bất ngờ với những thông tin tăng giá bất thường tại một số dự án khiến nhiều người lo ngại nghĩ ngay tới hiện tượng đầu cơ và tình trạng “bong bóng BĐS”. Theo các chuyên gia BĐS thì hiện tượng tăng giá bất thường mới đây là do chiến thuật “thổi giá” từ các nhà môi giới BĐS, các nhà phân phối với sự tiếp tay của doanh nghiệp BĐS... chứ không phải do đầu cơ. Trên thực tế cho thấy rất khó có hiện tượng đầu cơ lúc này bởi trong giai đoạn 2011-2013 thị trường hoàn toàn bị đóng băng.

Mặc dù mặt tích cực của đầu cơ là tạo nên sức nóng cho thị trường kéo nguồn đầu tư vào đó nhưng mặt trái của nó là dẫn tới sự đổ vỡ của thị trường như chúng ta đã từng chứng kiến. Vì vậy, các chính sách đưa ra làm sao kiểm soát không để thị trường tạo ra “bong bóng bất động sản”. Để làm được điều này cần có nhiều giải pháp đồng bộ như tăng cường kiểm soát sự phát triển của các đô thị bằng cách thực hiện nghiêm Nghị định 11 của Chính phủ về quản lý phát triển đô thị; tăng cường các giải pháp kiểm soát thị trường bất động sản với việc thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia, tức là phải đạt tỷ lệ cân đối giữa cung-cầu trên thị trường. Ngoài ra các cơ quan quản lý cũng cần chú ý tới tình trạng trục lợi từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, phải hướng nguồn tiền này vào đúng các dự án xây nhà xã hội

Bảo lãnh từ ngân hàng ổn định thị trường BĐS

Ngoài các chính sách đã có thì việc thực hiện nghiêm chỉnh các bộ Luật như Luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS) có hiệu lực từ ngày 1-7-2015 với các quy định bảo lãnh của ngân hàng đối với giao dịch bán cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, quy định về nghề môi giới BĐS cũng sẽ tạo ra bước ngoặt hướng thị trường tới sự minh bạch hơn. Bởi qua Luật sẽ tạo ra một cơ chế kiểm soát các doanh nghiệp BĐS nhằm định hướng cách thức, hành vi mà các doanh nghiệp này đối xử với thị trường và người mua.

Trước hết đó là các quy định đối với các nhà môi giới BĐS, buộc họ phải có chứng chỉ hành nghề là nhằm xác định tư cách của người môi giới làm cho người mua có cái nhìn đúng đắn về nghề môi giới cũng như xác định trách nhiệm của người môi giới khi được nhận khoản tiền công môi giới. Điều này sẽ tránh được tình trạng “ghìm” giá, “thổi” giá trục lợi cho mình làm ảnh hưởng tới thị trường.

Thứ hai là giải quyết mối quan hệ bất bình đẳng giữa nhà đầu tư và người mua hàng. Thị trường bất động sản trong mấy năm gần đây thường xuất hiện tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng, chậm bàn giao, thậm chí không thể bàn giao nhà như cam kết nhưng các doanh nghiệp BĐS vẫn không bị xử lý một cách nghiêm minh nhất là đối với những BĐS hình thành trong tương lai. Phần thua thiệt thuộc về người mua hàng thậm chí có thể mất tiền. Mối quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua chưa thực sự bị chi phối bởi quy luật cung-cầu của nền kinh tế thị trường, sức nặng của mối quan hệ này thường nghiêng hẳn về phía bên cung.

Do vậy, lần này Luật kinh doanh BĐS đã đưa các ngân hàng vào cuộc, dùng sức mạnh của ngân hàng để đối trọng với chủ đầu tư thay vì người mua nhà. Như vậy người mua nhà đã có thể rất yên tâm khi được hệ thống ngân hàng thương mại đứng ra bảo vệ quyền lợi. Và chỉ có các ngân hàng thương mại nằm trong danh sách Nhà nước đưa ra mới có thể đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư và có sự bảo lãnh này thì chủ đầu tư mới được quyền ký hợp đồng mua bán nhà... Tất nhiên, với những quy định của Luật sẽ khiến một số doanh nghiệp yếu kém, cách thức làm ăn chộp giật sẽ bị loại khỏi cuộc chơi. Tác động từ ngân hàng buộc các chủ đầu tư phải cẩn trọng ngay từ khâu lập dự án, chuẩn bị các phương án kinh doanh thuyết phục mới được ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Điều này sẽ làm cho thị trường trở nên minh bạch để phát triển ổn định hơn.

Hiện các cơ quan quản lý đang đưa ra dự thảo hướng dẫn thi hành Luật. Luật có hiệu lực thi hành nhưng chưa thể tác động trực tiếp ngay đến thị trường. Tuy vậy từ nay đến cuối năm 2015, nó sẽ tạo bước ngoặt về cơ chế kiểm soát làm thị trường minh bạch và phát triển bền vững hơn. Cũng qua cơ chế kiểm soát này sẽ làm cho công tác dự báo thuận lợi hơn tiến tới sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường.