''Kịch bản'' nào cho thị trường bất động sản?

Có dấu hiệu phát triển không ổn định

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường đặc biệt gặp nhiều khó khăn, nhất là những tháng cuối năm.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà, 10 năm trước, thị trường bất động sản cũng đối mặt với những khó khăn tương tự hiện nay. Đó là tình trạng nợ xấu gia tăng, thanh khoản kém, thị trường gần như không có giao dịch, cơ cấu sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thị trường, rất thiếu nhà ở phân khúc trung cấp, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Thừa nhận thị trường bất động sản có dấu hiệu phát triển không ổn định, có nguy cơ dẫn đến “bong bóng”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chỉ rõ 3 biểu hiện chính: Thứ nhất là vấn đề nguồn cung, trong đó cung bất động sản năm 2022 sụt giảm, chỉ bằng khoảng 50% so với năm 2021, do nhiều dự án vướng thủ tục pháp lý; tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nhà ở, kéo theo giá nhà bị đẩy lên cao, lượng giao dịch giảm. Thứ hai là doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu, lãi suất cho vay tăng, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu tăng,... Từ đó, một số doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư, giảm lao động, các nhà thầu phải dừng thi công. Thứ ba là những khó khăn do tâm lý khách hàng, một số dự án không bảo đảm pháp lý khiến các nhà đầu tư, người dân mất lòng tin.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay, thực tế nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn nguồn lực để mua nhà, rất nhiều nhà đầu tư cũng vậy. Chỉ cần có những sản phẩm có giá trị thích hợp, có hiệu quả đầu tư là khách hàng có thể “xuống” tiền.

Thị trường diễn biến ra sao?

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác rà soát các vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản do Bộ trưởng Bộ Xây dựng là tổ trưởng. Bên cạnh đó là các tổ công tác tháo gỡ khó khăn về vốn, trái phiếu doanh nghiệp.

Về diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2023, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương dự báo theo 3 kịch bản. Kịch bản thứ nhất (phương án cơ bản): Thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua, đi vào cuộc sống. Kịch bản thứ hai (phương án tích cực): Thị trường có động năng mới với việc ban hành bộ ba luật sửa đổi: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó tháo gỡ được nhiều vướng mắc. Cộng thêm các yếu tố thuận lợi như tình hình trong và ngoài nước ổn định, vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục rót vào bất động sản. Khi đó, nguồn vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thụ để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường bất động sản sẽ vượt qua điểm lõm. Kịch bản thứ ba (phương án hạn chế): Kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Theo kịch bản này, thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại.

Theo các chuyên gia kinh tế, chuyên gia bất động sản, khó khăn của thị trường bất động sản đã được nhận diện. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt các bộ, ngành nghiên cứu các cơ chế, chính sách, giải pháp, biện pháp hỗ trợ lĩnh vực bất động sản. Điều cần làm hiện nay là các bộ, ngành, đơn vị liên quan cần bắt tay nhanh chóng, khẩn trương giải quyết các vấn đề còn tồn đọng của thị trường, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý III-2023.