BĐS Hà Nội nửa cuối 2015 – Nóng phân khúc thấp

Mấy năm gần đây, UBND thành phố Hà Nội đã chỉ đạo các sở, ngành, chính quyền địa phương và chủ đầu tư tích cực triển khai phát triển nhà ở xã hội. Và đó là cách mà Hà Nội thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về an sinh xã hội nói chung, nhà ở nói riêng.

Giá căn hộ phù hợp cho người thu nhập thấp

Do có nhiều ưu đãi và hỗ trợ từ chính quyền nên giá căn hộ trên thị trường đã giảm nhiều, phù hợp với đa số người lao động thu nhập thấp muốn có nhà ở Hà Nội. Đặc biệt, các chủ đầu tư đã rất cố gắng bàn giao sản phẩm cho người dân đúng tiến độ, như Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera đã hoàn thành dự án khu chung cư ở Đặng Xá huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội trong vòng 7 tháng. Những căn hộ chung cư ở đây có mức giá dưới 10 triệu/m2.

Hay dự án nhà ở xã hội Ecohome 1 và Ecohome 2 (quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội), do Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô làm chủ đầu tư cũng đã sớm hoàn thành dự án bàn giao căn hộ Ecohome 1 cho khách hàng. Diện tích, giá của các căn hộ tại những chung cư này khá phù hợp với túi tiền của người lao động. Ngoài những dự án ở huyện Gia Lâm nói trên thì khu vực nội thành với các chung cư như HHIC Linh Đàm với giá cũng chỉ 13,5 triệu đồng/m2. Chung cư PCC1 complex ở Hà Đông với giá 16 triệu đồng/m2. Dự án Thanh Hà – Cienco5 chỉ có giá 10 triệu đồng/m2, chung cư Viện 103 có giá 14,7 triệu đồng/m2. Ở khu vực huyện Hoài Đức có dự án City Number One của Công ty BĐS HT giá bán khoảng 13 triệu đồng/m2.

Nói chung, các dự án được xem như nhà giá rẻ thường có giá tầm khoảng 10-15 triệu đồng/m2. Với thiết kế diện tích vừa phải, mức giá như vậy, cộng thêm gói hỗ trợ 30.000 tỷ cho vay lãi suất thấp càng tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định, tính thanh khoản cao. Nhận xét về sức tiêu thụ của thị trường, một gia đình người lao động mua nhà C2 khu nhà Ecohome 2 cho biết "Với diện tích căn hộ 63,3m2 giá khoảng 800 triệu đồng, tôi chỉ đóng 30% giá trị căn hộ, phần còn lại được nhà nước hỗ trợ cho vay lãi suất thấp từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng là rất thuận lợi cho những gia đình như chúng tôi. Sắp tới gia đình tôi sẽ được chuyển về nhà mới mang tên của chính mình để kết thúc những tháng ngày long đong đi thuê nhà”…

Nóng phân khúc giá rẻ - coi chừng “mảng đen”

Thị trường BĐS Hà Nội kể từ đầu năm 2015 đến nay cho thấy phân khúc nhà giá rẻ hoạt động sôi nổi nhất. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản VN (VNREA) thì phân khúc trung bình và giá rẻ trong tháng 5, Hà Nội có khoảng 1650 giao dịch thành công, tăng khoảng 5% so với tháng tư. Ước tính tháng 6 sẽ có khoảng trên 1700 giao dịch thành công. Như vậy, tổng cộng 6 tháng đầu năm 2015 có khoảng 7500 giao dịch thành công, tăng khoảng 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2014. Còn thị trường nhà chung cư trung-cao cấp cũng đang có những đột biến…

Nhiều giao dịch căn hộ chung cư có giá 2-4 tỷ đồng vẫn thành công. Các giao dịch này chủ yếu nằm ở các khu chung cư có điều kiện hạ tầng cơ sở rất tốt, nằm trong khu vực nội thành hoặc lân cận như Vinhome City, The Pride. Thị trường cho thuê căn hộ chung cư trung cao, cấp tương đối nóng nhưng mức giá cho thuê không hề đắt. Các căn hộ có giá khoảng gần 2 tỷ đồng khi cho thuê ở The Pride cũng chỉ được khoảng 5,5 triệu đồng/tháng. Các nhà đầu tư chưa muốn bán các căn hộ này vì lợi nhuận chưa tốt nên đã chuyển sang cho thuê, dù mức thuê thấp hơn so với số tiền lãi suất hàng tháng nhận được nếu gửi số tiền đầu tư đó vào Ngân hàng.

Tuy nhiên, thời gian qua phân khúc thị trường này đang xuất hiện những “mảng đen” cần quan tâm giải quyết. Đó là tình trạng đầu cơ kiếm lời, cơ sở hạ tầng chưa đủ điều kiện cho người dân sinh sống, chất lượng căn hộ chung cư, phong cách cách quản lý chung cư… gây phiền hà cho người dân. Một số khách hàng đầu cơ kiếm lời bằng cách mua nhà giá thấp mặc dù họ không đủ điều kiện để mua nhà như quy định của Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Tất nhiên, để lọt điều này phải có sự tiếp tay của các chủ đầu tư và một vài công, viên chức của các cơ quan nhà nước.

Một số khu đô thị dành cho người thu nhập thấp đã đi vào hoạt động từ vài năm rồi nhưng đến nay khu ở vẫn không có đèn đường gây khó khăn cho người dân sinh hoạt. Một số dự án đưa vào sử dụng đã bộc lộ nhiều bất cập như sự trục trặc của hệ thống thang máy, các dịch vụ cung cấp cho tòa nhà không đảm bảo… Đó là những hạn chế có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Trong nửa cuối năm 2015 thì phân khúc nhà chung cư tầm giá như vậy sẽ tiếp tục tăng. Và muốn nó ổn định cho những năm tiếp sau đòi hỏi các chủ đầu tư phải tăng cường công tác đảm bảo chất lượng, cung cấp dịch vụ… Các cơ quan quản lý nhà nước tăng cường công tác kiểm tra giám sát, buộc các chủ đầu tư thực hiện đúng quy định của pháp luật về BĐS. Hy vọng, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực sẽ tác động tích cực tới thị trường BĐS để phân khúc nhà giá rẻ có cơ hội phát triển trong những năm tới.