“Lỗ hổng” trong quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư

Trước hết, cần phải điểm lại diễn biến vụ việc như sau: Tòa nhà Keangnam Hà Nội có hơn 900 căn hộ, được bán hết từ năm 2010. Với giá bán trung bình 60 triệu đồng/m2, ước tính quỹ bảo trì 2% của các căn hộ ở đây lên tới 160 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi ban quản trị được thành lập năm 2012 đến nay, chủ đầu tư chưa trả lại quỹ này cho ban quản trị như luật định. Đến ngày 29-12-2014, chủ đầu tư - Công ty TNHH MTV Keangnam Vina mới có thông báo, tổng quỹ bảo trì 2% là 125 tỷ đồng (chưa tính lãi suất ngân hàng và phần diện tích bán lẻ mà chủ đầu tư giữ lại), nhưng cũng không chỉ ra được hiện số tiền nằm ở ngân hàng nào. Những người hiểu rõ về luật cho rằng, trong trường hợp Keangnam phá sản, người dân có nguy cơ mất số tiền đó vì nó không thuộc khoản nợ được ưu tiên trả trước. Nếu tòa nhà Keangnam Hà Nội được bán thì quyền lợi của cư dân vẫn có thể được bảo đảm vì khi bán một phần tòa nhà phải có sự đồng ý của cơ quan thẩm quyền và để hoàn tất mua bán, Keangnam Vina phải giải quyết 2% phí bảo trì như một điều kiện trong hợp đồng. Các hộ dân có quyền tham gia như bên thứ ba liên quan đến đàm phán về quỹ bảo trì. Thậm chí, giả sử Keangnam Vina đã sử dụng rồi thì các hộ dân có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải trích đúng bằng khoản tiền quỹ bảo trì trả cho các hộ dân, thay vì thanh toán cho Keangnam...

Tuy nhiên, gốc rễ vấn đề không phải ở chỗ giải quyết thế nào quỹ bảo trì 2% nếu Keangnam phá sản hay bán dự án, mà ở chỗ quy định hiện nay về quỹ này còn nhiều kẽ hở. Thực tế, vấn đề phí bảo trì của tòa nhà Keangnam Hà Nội cũng là câu chuyện chung của nhiều chung cư khắp từ Nam ra Bắc. Tại Hà Nội đã từng có "cuộc chiến" phí bảo trì giữa ban quản trị và chủ đầu tư bất phân thắng bại, mà bên nào cũng có lý của mình. Chủ đầu tư (giữ quỹ vì thu qua giá bán nhà) không chịu trả với lý do ban quản trị là tổ chức tự quản gồm nhiều cá nhân, không có tư cách pháp nhân, nên không thể mở tài khoản của một pháp nhân. Nếu mở tài khoản cá nhân và chuyển tiền vào đó, với số tiền hàng trăm tỷ đồng, liệu ai bảo đảm chúng được sử dụng đúng mục đích. Còn phía ban quản trị thì khăng khăng, quy định đã nêu rõ, chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì 2% cho ban quản trị được bầu ra để quản lý, sử dụng. Thậm chí, nhiều nghi vấn được nêu ra khi chủ đầu tư "ôm" quỹ bảo trì không chịu bàn giao lại.

Trả lời báo giới, cơ quan quản lý nhà nước cũng thừa nhận, 2% quỹ bảo trì là số tiền không nhỏ, được hình thành từ tiền mua nhà của khách hàng nên cả chủ đầu tư lẫn ban quản trị đều muốn nắm giữ. Đây cũng chính là nguyên nhân phát sinh tranh chấp, khiếu kiện giữa các bên liên quan. Để giải quyết mâu thuẫn, bất cập trên, có ý kiến đề xuất sửa quy định theo hướng cơ quan quản lý nhà nước cấp quận, huyện nơi có dự án chung cư có trách nhiệm lập tài khoản ngân hàng để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Tuy nhiên, ý kiến này lập tức bị phản đối bởi tiền đó là tiền của dân đóng góp, không phải tiền của Nhà nước. Thứ nữa, cái gì cũng giao cho chính quyền cả, mà trên địa bàn không phải chỉ một nhà chung cư, thành ra ôm đồm nhiều việc không thuộc trách nhiệm quản lý nhà nước.

Để tránh câu chuyện tòa nhà Keangnam Hà Nội trở thành tiền lệ xấu với các tòa chung cư khác trong tương lai, thiết nghĩ trong khoảng thời gian chưa thành lập được ban quản trị, cơ quan quản lý nhà nước đóng vai trò trung gian, quản lý quỹ bảo trì và bàn giao lại khi ban quản trị được thành lập theo luật định. Tiếp theo, nên sửa đổi quy định về ban quản trị theo hướng trao cho tổ chức này tư cách pháp nhân, khắc phục tình trạng nhiều quyền lực nhưng thiếu tư cách pháp nhân thực hiện. Cuối cùng, vấn đề quan trọng và mang tính nguyên tắc là minh bạch hóa và tăng cường sự giám sát đối với khoản phí này, chẳng hạn cần thiết có sự tham gia của ngân hàng trong quản lý; quá trình giải ngân có sự tham gia của cả chủ đầu tư và khách hàng mà đại diện là ban quản trị.