Bài 3: Có nên giao toàn quyền cho ban quản trị?

Khả năng điều hành mới quan trọng

Qua Đường dây nóng của Báo Hànộimới, chúng tôi nhận được phản ánh của anh Huỳnh Hoài Phương, thành viên Ban quản trị đương nhiệm tại chung cư Ngô Tất Tố, Phường 19, quận Bình Thạnh. Theo phản ánh của anh Phương, tháng 8-2014, chung cư Ngô Tất Tố bầu Ban quản trị mới do ông Nguyễn Văn Sau làm Trưởng ban. Ban quản trị được UBND quận Bình Thạnh công nhận ngày 22-9-2014. Tuy nhiên, sau 6 tháng đi vào hoạt động, Ban quản trị không có điều lệ hoạt động được UBND Phường 19 công nhận. "Dù không có điều lệ hoạt động, nhưng ông Nguyễn Văn Sau, với tư cách là Trưởng ban đã tự tung tự tác, sử dụng quỹ chung cư một cách lạm quyền mà không thông qua các thành viên khác", anh Huỳnh Hoài Phương cho biết.

Theo ghi nhận của chúng tôi, ông Nguyễn Văn Sau đã tự ý mời đơn vị kiểm định, báo giá sửa chữa, bảo trì 5 thang máy với tổng số tiền mà đơn vị báo giá lên tới trên 250 triệu đồng. Trong khi, cũng 5 thang máy đó, đơn vị khác chỉ báo giá sửa chữa 55 triệu đồng nhưng bị ông Sau bác đi. Anh Huỳnh Hoài Phương cho biết, quỹ bảo trì thang máy khi nhận bàn giao từ Ban quản trị cũ chỉ có hơn 80 triệu đồng trong tổng số hơn 700 triệu đồng quỹ bảo trì chung cư. Như vậy, nếu chi bảo trì thang máy hơn 250 triệu đồng theo như đơn vị báo giá gửi ông Sau, quỹ này sẽ âm và lạm vào quỹ bảo trì chung cư. Nhiều cư dân tại chung cư Ngô Tất Tố cho biết, trong khoảng thời gian được bầu làm Trưởng ban quản trị chung cư đến nay, ông Nguyễn Văn Sau đã nhiều lần tự ý chi tiêu quỹ bảo trì mà không thông qua đầy đủ 5 thành viên ban quản trị, cũng như không công khai thông báo cho toàn thể cư dân chung cư giám sát.

Trong khi đó, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Quận 7), vốn được xem là một trong những khu đô thị kiểu mẫu tại Việt Nam. Theo ghi nhận của Báo Hànộimới, các tòa nhà tại đây vẫn chưa bầu ban quản trị nhưng công tác điều hành khá tốt. Nhiều lô chung cư như Sky Garden 1, Sky Garden 2, Sky Garden 3... chưa bầu ban quản trị, chỉ có ban điều hành tạm thời. Cư dân sống tại đây cho biết, họ chỉ cần một đơn vị quản lý tốt chứ không quan tâm đó là ban quản trị hay ban quản lý. Được biết, hiện Khu đô thị Phú Mỹ Hưng có 32 chung cư đã được đưa vào sử dụng, trong đó Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng (Công ty Phú Mỹ Hưng) đang quản lý 15 chung cư, 17 chung cư còn lại được bàn giao cho ban quản trị. Đối với các chung cư do Công ty Phú Mỹ Hưng quản lý, chủ đầu tư này đã thành lập ban điều hành tạm thời.

Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, ông Lý Ngọc Phước, Chủ nhiệm Ban quản lý khu phố, Trung tâm phục vụ khách hàng (Công ty Phú Mỹ Hưng) cho biết, đối với những chung cư do công ty quản lý, các loại tài chính như phí quản lý, phí bảo trì được công khai minh bạch. "Một năm định kỳ báo cáo tài chính hai lần. Các khoản thu - chi dán công khai tại bảng thông báo. Với 17 chung cư được bàn giao cho ban quản trị, công ty cũng tư vấn cho ban quản trị công khai tài chính", ông Phước cho biết.

Theo khảo sát của chúng tôi, hiện có 6 khu phố tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng chưa thành lập ban quản trị. Lý giải về việc này, ông Lý Ngọc Phước cho biết, mới đây Công ty Phú Mỹ Hưng nhận được công văn của UBND Quận 7 yêu cầu tạm ngưng việc bầu ban quản trị để các cơ quan chức năng tiến hành kiểm tra, rà soát theo chỉ đạo của UBND thành phố. Tuy nhiên, cư dân tại chung cư Panorama (thuộc Phú Mỹ Hưng) đã đứng ra tự quản lý mà không cần có ban điều hành hay ban quản trị. Việc tự quản lý này là trường hợp đặc biệt tại Phú Mỹ Hưng và khá hiếm hoi trên địa bàn thành phố. Thực tế cho thấy, tuy tự quản nhưng cư dân tại Panorama làm rất tốt công tác điều hành chung cư.

Để cư dân tự nguyện đóng góp

Trao đổi với Báo Hànộimới, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành (Đất Lành) cho biết, đến thời điểm này, Đất Lành đã xây dựng, bàn giao và đưa vào sử dụng 5 lô chung cư. Tất cả các lô này đều không thu 2% phí bảo trì, mà để người dân tự đóng góp, nếu có nhu cầu duy tu, bảo dưỡng hoặc sửa chữa lớn. "Chung cư Thái An 1 và 2 (Quận 12) do ban quản trị và ban quản lý điều hành tốt nên chi phí vận hành rất thấp, cư dân chỉ phải nộp phí dịch vụ khoảng 4.200đồng/m2/tháng. Do đó, quỹ vận hành vẫn còn dư hơn 900 triệu đồng đang gửi ngân hàng", ông Nguyễn Văn Đực cho biết.

Cũng theo ông Đực, việc không thu phí bảo trì mà để người dân tự nguyện đóng góp sẽ khắc phục được nhiều bất cập. Cụ thể: 2% phí bảo trì là một số tiền rất lớn, trung bình khoảng 10 tỷ đồng/chung cư, cá biệt có những đơn nguyên lớn, số căn hộ nhiều thì khoản tiền bảo trì này có thể lên đến hàng trăm tỷ đồng. Đơn cử, chung cư cao cấp R (Quận 7) có quỹ bảo trì khoảng 30 tỷ đồng; chung cư cao cấp Saigon Pearl (Bình Thạnh) có quỹ phí bảo trì khoảng 100 tỷ đồng. "Đây là một số tiền rất lớn, nhưng không được đưa vào sản xuất mà phải gửi ngân hàng. Chỉ hai người trong ban quản trị quản lý số tiền này và được hưởng "hoa hồng" của ngân hàng. Nếu hai người này đồng tình bán căn hộ và rút tiền gửi gây thiệt hại cho người dân thì ai là người chịu trách nhiệm về mất mát này?" - ông Nguyễn Văn Đực đặt vấn đề.

Mặt khác, vì số tiền quá lớn nên khó xác định người quản lý và sử dụng, khi mà ban quản trị và chủ đầu tư đều không tin tưởng nhau, hoặc cả hai đều không dám nhận quản lý số tiền này. Chẳng hạn, tại chung cư Lô A Bàu Cát 2 (Tân Bình), số tiền bảo trì 9,6 tỷ đồng, chủ đầu tư đã chuyển cho ban quản trị theo quy định. Sau đó, ban quản trị chuyển trả lại cho chủ đầu tư. Đến thời điểm này, chủ đầu tư đang đề nghị ban quản trị nhận lại khoản tiền. Trái lại, cũng có nhiều người thấy được có lợi nên đã hăng hái ứng cử và vận động để được vào ban quản trị. Họ chỉ có tài sản khoảng 1 tỷ đồng (tiền mua căn hộ) nhưng lại được nhiều quyền lợi và quyền lực như "chủ chung cư".