Bài cuối: Loay hoay giải quyết hàng tồn kho

Thông điệp từ những dự án "đắp chiếu"

Cơn bão bất động sản đi qua để lại sau nó cả một đống hàng tồn kho. Theo thống kê của Sở Xây dựng, tính đến tháng 3-2015, Hà Nội tồn kho hơn 1.500 căn chung cư và hơn 2.500 căn nhà thấp tầng. Nếu quy thành tiền, tổng số hàng tồn này trị giá hơn 9.000 tỷ đồng, trong đó nhà thấp tầng khoảng 7.300 tỷ đồng, còn căn hộ chung cư gần 1.700 tỷ đồng. Cùng với số bất động sản đang tồn kho nêu trên, Hà Nội còn tới 573 dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở đang ở giai đoạn có chủ trương cho đến trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất quy hoạch là hơn 21.600ha.

Cũng cần nói rõ hơn về con số 573 dự án này: Số dự án đã được giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lên tới 397 với tổng diện tích quy hoạch hơn 9.440ha. Số dự án đã được "cho phép đầu tư" hoặc "cấp giấy chứng nhận đầu tư" hoặc "chấp thuận đầu tư" là 76 với tổng diện tích quy hoạch gần 4.100ha. Số dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết là 70 với tổng diện tích quy hoạch là gần 4.250ha. Số dự án đã giao chủ đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương là 30 với tổng diện tích quy hoạch hơn 4.000ha. Những con số thống kê này chứa đựng rất nhiều thông điệp với những người quan tâm đến thị trường bất động sản.

Trong những năm đầu của thế kỷ, lợi nhuận quá lớn từ kinh doanh, buôn bán, đầu tư bất động sản đã tạo ra những cơn "sốt nóng", rất nhiều người lao vào đất đai, kéo theo đó là làn sóng đầu cơ dữ dội và vội vàng. Không ít doanh nghiệp dù không có chuyên ngành về bất động sản, nhưng quá sốt ruột trước nguồn lợi nhuận từ kinh doanh đất đai đã sử dụng phần lớn nguồn lực tài chính đổ vào đầu tư bất động sản. Từ doanh nghiệp kinh doanh vận tải như taxi Mai Linh, rồi các ngân hàng lớn nhỏ cho đến các "ông lớn" như Tập đoàn Sông Đà, Vinaconex, Vinashin… ào ào nhảy vào thị trường vốn đã là bong bóng. Sự kỳ vọng và tham lam của giới đầu tư đã khiến bong bóng bất động sản ngày càng phình to hơn.

Đổ phần lớn nguồn lực vào một thị trường vốn không tạo ra giá trị sản xuất hàng hóa thực khiến không ít doanh nghiệp không thể tập trung vào chính thế mạnh vốn có của mình. Hệ quả là nền kinh tế vốn trì trệ càng trở nên bất ổn. Giá bất động sản leo thang theo vòng quay đầu cơ của mọi người, mọi nhà, liên tục tăng tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nêu trên là sự phân bổ méo mó nguồn cung đất đai, tốc độ đô thị hóa và dân số tăng nhanh, tâm lý ưa thích sở hữu đất đai, nhà cửa trong truyền thống tư duy nông nghiệp, và sự thiếu đa dạng của các kênh đầu tư tài chính. Và cũng vì thế, nghịch lý giá nhà đất tăng quá cao so với thực lực của nền kinh tế vẫn cứ tồn tại.

Giá nhà, giá đất cao, người có nhà không cần sử dụng, không cần cho thuê, cũng đã có lãi và lại là lãi lớn. Với tư duy kiểu "đếm cua trong lỗ" như vậy, nhiều người chả thiết làm việc gì ngoài việc chờ... giá đất. Đến khi giá cả vượt quá ngưỡng chịu đựng của những người có nhu cầu thực, và nguồn cung vượt quá cầu thì việc đổ vỡ và tồn kho là đương nhiên.

Một điều đáng nói nữa, trong khi nhà nhà, người người lao vào bất động sản thì cơ chế và chính sách không thể theo kịp bước tiến của thị trường. Quy hoạch đô thị liên tục bị phá vỡ, điều chỉnh hoặc làm mới để theo kịp sự thúc bách của các nhà đầu cơ với nhiều lý do. Nhiều quy định được đưa ra cốt để "chiều lòng" phần lớn nhà đầu tư mà không tính đến nhu cầu thực của xã hội và quy luật của thị trường. Nhiều dự án được phê duyệt chỉ dựa trên những cái "gật đầu" bởi những lý do mà ai cũng biết nhưng không nói ra.

Lối thoát nào cho thị trường bất động sản?

Trong khi lượng căn hộ chung cư trung và cao cấp cũng như nhà thấp tầng (bao gồm cả biệt thự tại các khu đô thị mới) đang tồn kho thì phân khúc nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội với diện tích vừa phải và giá cả ở mức người dân có thể chịu đựng được lại khá sôi động. Nắm bắt được nhu cầu của thị trường ở phân khúc này, Hà Nội đã có nhiều biện pháp thúc đẩy thị trường bất động sản. Sở Xây dựng đang kiểm tra việc thực hiện các dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo Thông tư 02/2013/TT-BXD. Thành phố cũng thực hiện đề án mua nhà thương mại làm nhà ở tái định cư. Đồng thời, Hà Nội quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp. Tính đến tháng 3-2015, Hà Nội có 66 dự án phát triển nhà ở xã hội đã và đang triển khai với tổng số hơn 5 triệu mét vuông sàn nhà ở xây mới. Hiện nay, 22 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích sàn hơn 1 triệu mét vuông với hơn 9.000 căn hộ nhà thu nhập thấp và nhà cho công nhân đã được hoàn thành. Đặc biệt, tính đến 30-3, Tổ công tác liên ngành của thành phố đã xem xét tổng cộng 83 dự án trong đó có 19 dự án chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội, 64 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ.

Cùng với việc tìm cách thúc đẩy phân khúc đang còn nhu cầu của xã hội, Hà Nội đã tăng cường theo dõi, kiểm tra, hướng dẫn các chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở. Trong năm 2014, Sở Xây dựng đã làm việc với chủ đầu tư, kiểm tra thực tế tình hình thực hiện tại 40 dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở trên địa bàn. Qua đó, Sở này đã phát hiện, chấn chỉnh các sai phạm của chủ đầu tư tại một số dự án. Đồng thời, Sở cũng đã phổ biến đến các chủ đầu tư các văn bản, quy định mới của pháp luật và của UBND thành phố. Đặc biệt, việc rà soát tổng thể, tổng hợp thông tin, số liệu và phân loại các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở trên địa bàn vẫn được tiếp tục.

Tuy nhiên, những nỗ lực của Hà Nội xem ra chưa thể thắng được sức ỳ của thị trường và của cơ chế. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều vấn đề và lượng tồn kho lớn ở phân khúc trung và cao cấp là minh chứng rõ nhất. Sự ế ẩm đã khiến nhiều doanh nghiệp xây dựng vốn đã phải thu nhỏ quy mô, giảm sản xuất trong những năm trước, nay vẫn lâm vào thế bí. Trong khi đó, việc phát triển nhà ở xã hội tại nhiều dự án chưa đáp ứng được yêu cầu, chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia. Không những nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu mà mức độ dịch vụ tại các khu nhà ở xã hội đã có vẫn rất thấp nên chưa thu hút được người có nhu cầu thực sự.

Công tác quy hoạch còn yếu, chưa bắt kịp với thực tế là một nguyên nhân không thể không kể đến và đến nay vẫn tồn tại. Thực tế cho thấy những khu đô thị nào có quy hoạch hợp lý, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đầy đủ và liên thông với cả khu vực luôn thu hút người có nhu cầu. TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng: Những khu đô thị có biệt thự bỏ hoang và những khu đất để lãng phí đều có nguyên nhân là quy hoạch chưa hợp lý.

Cùng với đó, hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng còn thiếu và chưa đồng bộ khiến việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn gặp khó khăn. Điển hình là ngày 25-2-2013, Bộ Xây dựng đã có Quyết định số 212/QĐ-BXD về việc hủy bỏ tiêu chuẩn ngành xây dựng (đợt 1), nhưng đến nay, nhiều tiêu chuẩn vẫn chưa được ban hành bổ sung hoặc điều chỉnh. Việc chậm trễ này gây khó khăn cho công tác thẩm định thiết kế công trình. Ngoài ra, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 dù đã có hiệu lực nhưng lại chưa có nghị định và thông tư hướng dẫn nên việc áp dụng thực tế còn nhiều vướng mắc.

Một điều chắc chắn rằng khi không tuân theo quy luật của thị trường thì việc tìm được lối thoát cho thị trường bất động sản để qua đó giảm bớt tình trạng biệt thự bỏ hoang, đất vàng lãng phí là rất khó.