Về một số đề xuất cải tạo chung cư cũ: Tìm lời giải bài toán khó

Lý giải cho nội dung này, Bộ Xây dựng cho rằng đây là nút thắt cần tháo gỡ; ngược lại, nhiều chuyên gia e ngại nếu không tính toán kỹ, việc tăng diện tích sử dụng, chiều cao công trình mâu thuẫn với các quy định khác, gây áp lực đối với hạ tầng kỹ thuật - xã hội cho nội đô. Thực tế, nhà đầu tư khẳng định, nội dung này nếu áp dụng với khu vực nội đô Hà Nội thì sẽ không khác mấy so với quy định hiện hành.

Bài toán hệ số sử dụng đất, chiều cao...

Giải thích nội dung cho phép chủ đầu tư dự án được điều chỉnh hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần và tăng chiều cao công trình theo hướng không khống chế, miễn là nằm trong quy hoạch của khu vực đó đã được duyệt, Bộ Xây dựng cho rằng, thực tế, các dự án cải tạo chung cư cũ thực hiện theo phương thức xã hội hóa. Nếu khống chế chiều cao, hệ số sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ không đủ diện tích kinh doanh bù đắp chi phí. Và đây cũng là nút thắt khiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ dậm chân tại chỗ nhiều năm qua.

Ví dụ rõ nhất là Hà Nội có 3 dự án cải tạo quy mô toàn khu đã được nghiên cứu là tập thể Văn Chương, Khương Thượng và Nguyễn Công Trứ. Nhưng đến nay, mới chỉ có dự án cải tạo, xây dựng lại tập thể Nguyễn Công Trứ được khởi động, sau gần chục năm loay hoay xây dựng cơ chế, chính sách, quy hoạch. Mặc dù đã được nhiều ưu đãi, đặc cách cả hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, hạ tầng kỹ thuật thì dự án này vẫn đứng trước nguy cơ mất cân đối tài chính nghiêm trọng. Mới một tòa nhà thí điểm đầu tiên, toàn bộ diện tích xây mới đã dành hết cho tái định cư, không còn nổi một mét vuông để kinh doanh, nhà đầu tư lỗ khoảng 200 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nội dung quy định không khống chế chiều cao công trình, ngược lại, cũng làm nhiều chuyên gia băn khoăn. Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, việc tăng chiều cao, tăng hệ số sử dụng đất, đồng nghĩa với tăng diện tích sử dụng. Nếu không tính toán kỹ sẽ đặt áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, giao thông; hơn nữa, có thể mâu thuẫn với yêu cầu giảm dân số nội đô, từ 1,2 triệu người người xuống còn 0,8 triệu người . Vì vậy, đề xuất không khống chế chiều cao công trình nhưng nhất thiết phải đặt trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc.

Nhà đầu tư vẫn nản

Theo ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Quản lý phát triển nhà, Sở Xây dựng Hà Nội, nhiều nội dung dự thảo Nghị định cải tạo chung cư cũ đang được lấy ý kiến, UBND TP Hà Nội đã trình HĐND thông qua và triển khai trên thực tế. Riêng việc không khống chế chiều cao công trình, Hà Nội đã nhiều lần làm việc, đề xuất với Bộ Xây dựng. Ông Đạm thừa nhận, cùng lúc phải bảo đảm các chỉ tiêu quy hoạch, yêu cầu giảm mật độ dân số nội đô, nhất là yêu cầu kiểm soát chiều cao công trình nội đô lại vừa bảo đảm lợi ích kinh tế của nhà đầu tư là không khả thi. Trong khi đó, hầu hết trong số 1.500 chung cư cũ đều thuộc phạm vi 4 quận nội đô cũ, là lõi của đô thị trung tâm.

Trao đổi về nội dung không khống chế chiều cao công trình trong dự thảo Nghị định đang lấy ý kiến, một chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ thẳng thắn nhận xét điểm này không khác quy định hiện hành là mấy vì dù không khống chế chiều cao công trình nhưng vẫn buộc phải phù hợp quy hoạch được duyệt. Ví dụ, khu vực nội đô cũ, nơi tập trung hầu hết tập thể cũ, theo quy hoạch được duyệt công trình cao 9 tầng, nếu vượt chắc chắn sẽ bị "tuýt còi", như vậy "nút thắt" chẳng gỡ được, mà chiều cao này còn thấp hơn nhiều so với công trình mà doanh nghiệp đã được phép làm - vị này nói.

Cải tạo chung cư cũ là vấn đề cấp bách với Hà Nội nhưng đồng thời cũng là bài toán khó tìm lời giải. Nói như Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Thế Thảo, việc Hà Nội bị "chê" là loay hoay với cải tạo chung cư cũ hoàn toàn đúng. Nhưng quá trình giải quyết vô vàn mâu thuẫn: Giữa mong muốn có một đô thị văn minh, người dân cải thiện chỗ ở với hiệu quả kinh tế của nhà đầu tư lại không đơn giản. Càng vô lý khi thành phố phải sử dụng ngân sách để hỗ trợ, bù lỗ cho nhà đầu tư.

Đột phá với tư duy mới

Theo Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm, sở dĩ cải tạo chung cư cũ đạt kết quả hạn chế là do doanh nghiệp không mặn mà vì ít lợi nhuận nhưng lại gặp nhiều khó khăn khi tiếp xúc với cộng đồng dân cư. Cộng đồng dân cư không đồng thuận vì chưa bằng lòng với mức độ bồi thường hoặc phương thức tái định cư. Nguyên nhân tình trạng trên là thiếu cơ chế đồng bộ, không bảo đảm lợi ích các bên tham gia, thiếu chế tài đủ mạnh. Tuy đề ra quy hoạch tái thiết toàn khu nhưng không nói rõ quy hoạch theo hướng nào, làm manh mún, chọn nơi dễ, bỏ nơi khó; chính sách để doanh nghiệp làm chủ đầu tư toàn bộ dự án tái thiết không phù hợp vì lợi ích của doanh nghiệp là lợi nhuận không tương thích với lợi ích cộng đồng. Ông Liêm đề nghị, cần triển khai dự án cải tạo chung cư cũ theo phương châm mới: Cộng đồng dân cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, doanh nghiệp bất động sản tham gia. Cộng đồng chung cư phải làm chủ vì họ là người sở hữu tài sản, có quyền, có trách nhiệm với tài sản của mình.

Nhận xét về dự thảo Nghị định, ông Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, điểm quan trọng đáng mừng là dự thảo đã xác lập quyền hạn của người dân, với tư cách chủ sở hữu tài sản. Người dân có quyền chọn lựa hình thức tái định cư, có quyền tham gia công ty đầu tư dự án tái thiết chung cư cũ như một thành viên... Ngoài ra, dự thảo cũng đặt vấn đề đối với chung cư cũ hết niên hạn sử dụng, chính quyền có trách nhiệm thực hiện việc tái thiết, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho cộng đồng, bảo đảm bộ mặt đô thị, bảo đảm chất lượng cuộc sống của người dân.

Trước đó, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn đã chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc rà soát lại toàn bộ quy hoạch các khu chung cư cũ. Trường hợp nhà đầu tư đã nghiên cứu, Sở tiếp nhận lại. Trường hợp chưa nghiên cứu, Sở sẽ thực hiện. Thành phố chủ động lập quy hoạch các khu chung cư cũ. Từ "đầu bài" này, thành phố sẽ mời các nhà đầu tư tham gia, thay vì tất cả đều phó mặc cho nhà đầu tư.