Liệu có "bình mới, rượu cũ"?

Hiện tại, nhiều nguồn thông tin cho biết, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để có thể áp dụng ngay khi luật có hiệu lực. Không biết nghị định chi tiết sẽ hướng dẫn thực hiện ra sao, nhưng tại khoản 2, Điều 49 của luật về "điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS" quy định: Chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với toàn bộ hoặc phần dự án mới được chuyển nhượng.

Như vậy, quy định này khiến Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi không khác luật cũ là mấy. Nếu chủ đầu tư phải có sổ đỏ với toàn bộ, hoặc một phần dự án chuyển nhượng mới được chuyển nhượng thì trước đó họ phải làm các thủ tục giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch, xin quy hoạch 1/500, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, nộp xong tiền sử dụng đất. Nếu chủ đầu tư đã có sổ đỏ của dự án, hoặc một phần dự án và khi chuyển nhượng, chủ đầu tư mới không đồng ý quy hoạch của chủ đầu tư cũ thì họ lại phải làm lại từ đầu. Khi đó, chủ đầu tư mới lại phải thuê tư vấn quy hoạch, nếu quy hoạch có sự thay đổi thì tiền sử dụng đất cũng được áp dụng mức mới, nên họ phải làm lại thủ tục đóng tiền sử dụng đất…

Trong khi đó, việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án BĐS giữa hai chủ đầu tư là nhằm mục đích tiếp tục phát triển dự án, tạo ra sản phẩm cho người tiêu dùng khi chủ đầu tư cũ không còn khả năng tài chính hoặc muốn chuyển hướng kinh doanh. Do đó, nếu giảm bớt được các thủ tục trên sẽ giảm được thời gian, chi phí phát triển dự án để phục vụ khách hàng được tốt hơn và không làm tăng giá nhà đất.

Với những lập luận như vậy, những ý kiến đóng góp của giới đầu tư, những doanh nghiệp kinh doanh BĐS không phải là không có lý khi cho rằng, mặc dù luật mới đã tiến bộ hơn so với luật cũ khi cho phép chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ, hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác, thay vì chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án như trước đây, nhưng những quy định về chuyển nhượng dự án BĐS như trong Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vẫn chỉ là "bình mới, rượu cũ", chưa thật sự có nhiều cải tiến để giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như thị trường BĐS thuận lợi hơn trong việc phát triển.