Thị trường nhà ở Hà Nội: Giao dịch tăng, giá giảm

Theo báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý III-2014 của Công ty TNHH Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ chung cư Hà Nội hiện có tổng nguồn cung 100.700 căn, trong đó 171 dự án đã bán hết và 67 dự án đang mở bán. Dẫn đầu về nguồn cung là khu vực quận Hà Đông, tiếp đến là Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Đống Đa… Ít nhất là khu vực quận Hoàn Kiếm, do trung tâm nội đô cũ không còn quỹ đất phát triển dự án lớn. Đáng chú ý, khu vực Đan Phượng, Hoài Đức nơi tập trung nhiều dự án khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính năm 2008 nhưng đến nay lại được ghi nhận nguồn cung rất ít, chỉ nhiều hơn khu vực Hoàn Kiếm. Điểm đáng chú ý nữa là kết quả bán hàng tốt của các dự án nhóm B và C đã giúp số lượng căn hộ chung cư bán được trong quý III tăng 58% so với quý II. Tuy nhiên, mức giá chào bán bình quân ở thị trường sơ cấp (khoảng 20-30 triệu đồng/m2) tiếp tục xu hướng giảm, mặc dù mức giảm nhẹ, khoảng 0,8%. Nếu đánh giá theo khu vực, 7 quận lại có mức giá tăng khoảng 2,7% trong khi 5 quận khác giảm 1,5%. Tương tự, ở thị trường thứ cấp giá bình quân giảm 1%, song tùy theo khu vực, có quận mức giá tăng tới 4,7%.

Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, mức giá chào bán sơ cấp trung bình là 55 triệu đồng/m2 với biệt thự và 56 triệu đồng/m2 với nhà liền kề. Mức giá chào bán cao nhất trên thị trường ghi nhận tại quận Tây Hồ là 106 triệu đồng/m2. Mức giá chào bán thứ cấp bình quân giảm 0,6%. Bảng ghi nhận biến động giá cụ thể ở thị trường thứ cấp cho thấy, chỉ có quận Hà Đông tăng giá ở cả biệt thự và nhà liền kề, mức tăng chưa đến 1%; khu vực quận Nam - Bắc Từ Liêm giá nhà liền kề tăng hơn 1%, khu vực Tây Hồ giá biệt thự tăng dưới 1%; còn lại ở các quận, huyện đều ghi nhận việc giảm giá, nhiều nhất là Mê Linh, tiếp đến Quốc Oai, Hoài Đức, Gia Lâm, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng… Về nguồn cung, Savills thống kê có khoảng 1.130 biệt thự, nhà liền kề từ 17 dự án đang mở bán ở thị trường sơ cấp và khoảng 28.300 biệt thự, nhà liền kề ở thị trường thứ cấp.

Đánh giá của các đơn vị tư vấn BĐS cũng gần tương đồng với đánh giá thị trường của cơ quan quản lý nhà nước. Theo Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, chung cư mức giá rẻ hoặc dự án vị trí tốt, hạ tầng tốt đang chiếm lĩnh thị trường. Số lượng giao dịch thành công tăng đáng kể. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm), với mức giá chưa đến 9 triệu đồng/m2, khoảng 1.000 căn hộ chung cư được bán hết trong vòng một tháng. Tuy nhiên, những dự án ở xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện, mức giá chào bán dù giảm liên tiếp, thậm chí có dự án giảm tới 50% nhưng gần như không có giao dịch.

Về nguồn cầu thị trường, một điểm đáng chú ý được các đơn vị tư vấn đưa ra là ngoài dự án có mức giá phù hợp thu hút sự quan tâm của khách hàng thì nhà đầu tư và đầu cơ đã quay trở lại thị trường bên cạnh những người mua có nhu cầu ở thực. Cùng với đó, các chương trình khuyến mãi, ưu đãi, các điều khoản thanh toán đa dạng, giảm giá, miễn phí gói nội thất… tiếp tục được chủ đầu tư đưa ra để thu hút khách mua. Biệt thự, nhà liền kề trong quý IV dự báo có thêm 140 căn được chủ đầu tư tung ra thị trường. Tương lai xa hơn, có 85 dự án biệt thự, nhà liền kề, trong đó 12% đang làm hạ tầng, còn lại đang giải phóng mặt bằng. Với chung cư, đến cuối năm 2015 có khoảng 12.700 căn hộ từ 19 dự án được mở bán. Từ năm 2016 có 72 dự án với tổng số 58.000 căn hộ theo thiết kế, tuy nhiên hiện 60% dự án đang ở giai đoạn lập kế hoạch.

Hà Nội đang rà soát các dự án nhà ở, khu đô thị; theo đó những dự án không phù hợp kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở sẽ phải tạm dừng, để bảo đảm cân đối nguồn lực và cung - cầu trên thị trường. Bộ Xây dựng cũng cho rằng, số dự án nhà ở, khu đô thị trên địa bàn Hà Nội quá lớn, nếu triển khai hết sẽ đòi hỏi nguồn vốn đầu tư khổng lồ, trong khi sức tiêu thụ còn hạn chế là không khả thi.