Thị trường bất động sản khởi sắc nhờ “cú hích” chính sách?

Thưa ông, sau hơn 2 năm khủng hoảng kéo dài, từ đầu năm 2014 tới nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc sau khi hàng loạt các giải pháp “giải cứu” được triển khai. Ông đánh giá như thế nào về các giải pháp đã thực hiện, nhất là những giải pháp về chính sách, pháp luật và trợ giúp tài chính?

Trước hết, tôi đồng tình với nhận định về thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi. Từ cuối năm 2013 và đặc biệt là từ đầu năm 2014 trở lại đây, giao dịch bất động sản đã trở lại và có chiều hướng gia tăng ở nhiều phân khúc, thay vì là hầu như không có giao dịch ở thời điểm trước đó. Giao dịch trở lại cho thấy cung và cầu đã gặp được nhau. Cầu thực đã tăng và các nguồn cung cũng rục rịch tăng theo. Các dự án bất động sản đã tái khởi động, ngân hàng thì cũng đã mạnh dạn nới rộng hạn mức tín dụng trong lĩnh vực này.

Rõ ràng việc thị trường bất động sản phục hồi trong thời gian vừa qua một phần là nhờ tác động của các chính sách và giải pháp hỗ trợ mà Chính phủ đã và đang thực hiện. Tuy nhiên, tôi cho rằng rất khó để đánh giá chính xác được mức độ tác động của chính sách và giải pháp hỗ trợ đối với sự phục hồi vừa qua của thị trường. Mỗi loại chính sách, giải pháp đặt ra nhắm đến và trên thực tế đã tác động đến những khía cạnh riêng nhất định của thị trường.

Giải pháp tài chính nhắm đến khơi thông nguồn vốn cho bên cung và nguồn tài chính cho người mua, trong khi chính sách về quy hoạch lại hướng đến sự phát triển bài bản của thị trường hơn, tránh tính trạng phát triển tự phát các dự án, hay chính sách siết chặt đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án lại hướng đến thanh lọc các chủ đầu tư không có điều kiện và năng lực thực hiện dự án tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai, qua đó giúp tạo thêm niềm tin cho người mua nhà đối với thị trường.

Đánh giá một cách tổng quát nhất, có thể nói rằng dù còn có vướng mắc ở điểm này hay điểm khác khi triển khai nhưng đa số các giải pháp mà Chính phủ đã và đang thực hiện đều đã hướng trúng tới những vấn đề mà thị trường bất động sản Việt Nam gặp phải. Với những đề xuất sửa đổi chính sách và cải cách thể chế đang được bàn thảo cùng những giải pháp hỗ trợ khác sắp triển khai tới đây, tôi tin đà phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục duy trì một cách mạnh mẽ.

Từ nay tới cuối năm, thị trường tiếp tục trông đợi những chính sách mới, theo ông những chính sách nào sẽ tác động tích cực tới thị trường cuối năm 2014 và những năm tiếp theo?

Tháng 6 vừa rồi Bộ Xây dựng cũng đã trình Chính phủ đề xuất triển khai 9 nhóm chính sách và giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản. Trên thực tế, nhiều trong số đó đã và đang bắt đầu triển khai và một số giải pháp đang trên bàn nghị sự của những nhà quyết định chính sách. Tôi cho rằng thay đổi lớn đáng chú ý tới đây sẽ là những sửa đổi của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến thông qua vào cuối năm nay và sẽ có hiệu lực vào giữa năm sau.

Nói đến dự báo tác động của các chính sách này, tôi phải nói rằng tác động tới thị trường có thể là ngay từ những chủ trương và định hướng thay đổi chính sách mà chưa cần phải có hiệu lực ngay. Tôi lấy ví dụ, hiện nay các nhà hoạch định chính sách đang bàn tới việc mở rộng đối tượng người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam hay mở rộng phạm vi tham gia của đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực này trong dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Các chính sách này sẽ không có hiệu lực ngay trong năm nay nhưng rõ ràng bắt đầu đã có những tác động tích cực tới thị trường. Trên thực tế, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã đưa định hướng đó vào dự báo tích cực về tăng trưởng cung cầu nhà ở trong thời gian tới.

Giải pháp trợ giúp tài chính được xem là một trong những “cú hích” quan trọng nhưng nhiều gói hỗ trợ đã không thành công (ví dụ như gói 30.000 tỷ đồng), theo ông vì sao khó triển khai thành công các gói hỗ trợ và cần giải pháp nào để các gói hỗ trợ phát huy hiệu quả?

Giải pháp trợ giúp tài chính hướng tới việc tạo ra điều kiện thuận lợi cho cả các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà tiếp cận dễ dàng và ưu đãi hơn tới các nguồn lực tài chính. Điều này nói lên rằng các giải pháp này nếu triển khai được sẽ có những tác động ngay tới thị trường.

Vừa qua Chính phủ cũng đã đưa ra một số giải pháp tài chính, tuy nhiên đúng như bạn nói nhiều trong số đó đã không thành công đúng như mục tiêu và kỳ vọng ban đầu. Gói 30.000 tỷ đồng là một ví dụ điển hình. Lý do thất bại của mỗi giải pháp là khác nhau. Đối với gói 30.000 tỷ thì lý do có thể kể đến là phạm vi đối tượng được hỗ trợ chưa thực sự đủ rộng để cho phép nhiều đối tượng được vay; khó khăn trong thủ tục thế chấp tài sản vay; thủ tục xác nhận đủ điều kiện vay của người mua nhà, nhiều chính quyền địa phương và cơ quan nơi người mua nhà làm việc từ chối không xác nhận tình trạng chưa có nhà ở đơn giản là vì các cơ quan này không đủ dữ liệu để xác nhận.

Giải pháp theo tôi vì thế cũng nên đặt ra đối với từng gói trợ giúp cụ thể. Ở góc độ chung nhất, tôi cho rằng Chính phủ cần tính toán kỹ càng hơn về tình hình thực tế thị trường để xác định đúng đối tượng phù hợp của mỗi gói hỗ trợ, cũng như tính toán kỹ hơn để đảm bảo tính khả thi của các thủ tục giải ngân cụ thể.

Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có nhiều quy định mới được ủng hộ nhưng cũng không ít nội dung mới khiến giới đầu tư, kinh doanh bất động sản băn khoăn, là Chủ tịch một tập đoàn bất động sản tên tuổi với nhiều dự án đang được chú ý đồng thời là một luật sư có uy tín trong lĩnh vực này, ông đánh giá như thế nào các điểm mới của Dự thảo, đặc biệt là quy định chủ trương mở rộng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở.

Như tôi đã nói, những định hướng sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hứa hẹn sẽ có những tác động lớn tới thị trường bất động sản trong thời gian tới đây. Nhìn chung, các sửa đổi mà Chính phủ đang đề xuất là nhắm đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh và bài bản hơn. Đây chính là mục tiêu không chỉ Chính phủ mà chính các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như chúng tôi cũng mong muốn đạt được.

Nói riêng về chủ trương mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tôi hoàn toàn ủng hộ và đánh giá cao chủ trương này. Xét về mặt thị trường thì rõ ràng chủ trương này sẽ khơi thông thêm một lượng cầu thực không hề nhỏ cho thị trường. Mặt khác, chủ trương mở rộng này nếu được ban hành cũng sẽ tiếp tục thể chế hóa hơn nữa chính sách mà Đảng và nhà nước đã kiên định từ rất lâu là coi người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một phần không thể tách rời của dân tộc Việt Nam.

Xin cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi thú vị này!