Sửa cách tính diện tích căn hộ chung cư: “Hạ nhiệt” mâu thuẫn?

Quy định gây tranh cãi

Theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD, diện tích sử dụng của căn hộ chung cư được xác định theo nguyên tắc kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Viện dẫn hướng dẫn này, hầu hết chủ đầu tư áp dụng cách tính thứ hai, tức là từ tim tường bao, tường ngăn phân chia căn hộ. Như vậy, bình quân mỗi căn hộ khách hàng phải trả thêm tiền 3-5m2 diện tích mà thực tế không sử dụng. Nhận thấy sự vô lý này, khách hàng yêu cầu chủ đầu tư áp dụng cách tính theo phương pháp thông thủy, tuy nhiên chủ đầu tư từ chối và hai bên nảy sinh mâu thuẫn.

Lý giải cho hướng dẫn trên, Bộ Xây dựng cho rằng Thông tư 16 đưa ra hai cách tính để các bên tự thỏa thuận vì giao dịch mua bán nhà là giao dịch dân sự, theo pháp luật dân sự các bên được quyền lựa chọn. Khi đã thống nhất, ghi vào hợp đồng mua bán thì phải tuân thủ thỏa thuận đã nêu trong hợp đồng. Tính theo kích thước thông thủy, diện tích giảm, nhưng đơn giá tăng vì theo nguyên tắc chi phí xây dựng gồm móng, khung, cột, tường chịu lực, hành lang, cầu thang, thang máy, mái... đã phân bổ vào giá bán. Ngược lại, tính theo kích thước tim tường, đơn giá sẽ giảm đi, nên tính cách nào, tổng giá thành căn hộ cũng không đổi.

Tuy nhiên, thực tế lại không đơn giản như vậy. Thay vì đưa ra phương án "thuận lợi", hai cách tính trên càng làm cho sự việc thêm rối rắm, mâu thuẫn phát sinh. Nhiều ý kiến cho rằng Bộ Xây dựng ban hành nhiều cách tính tạo ra sự lập lờ để chủ đầu tư lợi dụng. Thậm chí, có ý kiến cho rằng tính diện tích từ tim tường mang lại thiệt hại cho người mua và phần lợi rõ ràng thuộc về chủ đầu tư. Hơn nữa, việc cơ quan quản lý đưa ra hai cách tính để cho chủ đầu tư và khách hàng tự thỏa thuận với nhau khác nào "đánh đố", khiến mâu thuẫn phát sinh mà không biết phải phân xử thế nào? Mặc dù ở một số vụ việc tranh chấp, Bộ Xây dựng thường giải quyết bằng cách "tuân thủ thỏa thuận đã nêu trong hợp đồng". Nhưng có một thực tế là thường nội dung hợp đồng đã được chủ đầu tư soạn sẵn, ít khi khách hàng có cơ hội bàn bạc, thống nhất cách tính diện tích, hay chí ít là được chủ đầu tư giải thích rõ ràng về phương pháp tính diện tích. Trong khi đó, khách hàng hoặc do thiếu hiểu biết, hoặc không phải ai cũng bỏ công tìm hiểu kỹ nội dung hợp đồng trước khi đặt bút ký, thế nên khi mâu thuẫn phát sinh, lúc ấy mới xem lại hợp đồng thì sự đã rồi.

Đâu là diện tích sử dụng đích thực?

Mới nhất, nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã công bố báo cáo đánh giá tính pháp lý của các văn bản hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Báo cáo của nhóm nghiên cứu này cho rằng, lập luận về hai cách tính diện tích của Bộ Xây dựng chưa thuyết phục. Ngoài việc tăng diện tích khi tính giá bán căn hộ, phí dịch vụ chung cư chủ hộ phải đóng hằng tháng cũng sẽ tăng tương ứng với những diện tích phát sinh đó và sẽ kéo dài trong hàng chục năm sử dụng tiếp theo. Đặc biệt, quy định hai phương pháp để thỏa thuận không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của khách hàng còn tạo ra sự thiếu minh bạch cho thị trường bất động sản. Cục Đăng ký thống kê (Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, quy định của Thông tư 16 gây khó khăn cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Trong khi đó, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) khẳng định Thông tư 16 không phù hợp với Luật Nhà ở và Nghị định 71/NĐ-CP của Chính phủ.

Trước những bức xúc của dư luận, nhất là của những đối tượng là người mua nhà, Bộ Xây dựng đã "chữa cháy" bằng việc ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD. Theo đó, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào giấy chứng nhận quyền sở hữu cấp cho người mua. Diện tích thông thủy được tính bao gồm cả diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia; không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực (8-4-2014), chủ đầu tư và khách hàng phải tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu kèm theo Thông tư. Đặc biệt, chủ đầu tư phải có trách nhiệm đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu với cơ quan thẩm quyền bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Trường hợp không tuân thủ nội dung và hợp đồng mẫu, thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận, không được sử dụng làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Thông tư 03 được kỳ vọng như "liều thuốc giảm nhiệt" cho những mâu thuẫn, tranh chấp có thể nảy sinh giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là đối với những hợp đồng mua bán nhà ở đã ký trước thời điểm thông tin này có hiệu lực (8-4-2014), những tranh chấp về diện tích căn hộ sẽ được phân xử như thế nào; vẫn phải trông chờ sự thỏa thuận của hai bên hay tuân thủ theo nội dung hợp đồng đã ký?