Đất nền sẽ 'đánh bại' nhà chung cư năm 2014?

Tại nhiều dự án bất động sản ở Hà Nội, giá đất nền đã giảm mạnh từ 20 - 30% so với giá bán dự kiến, đã làm cho thị trường đất nền tại Hà Nội ấm lên trong quý 4/2013. Giá đất nền tại nhiều dự án hiện đang được chào bán với mức giá khá rẻ so với đất thổ cư lâu năm.

Ví dụ dự án liền kề Ao Sào (Thịnh Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội) hiện đang được bán với mức giá trên 20 triệu đồng/m2, các căn hộ 70-80m2, như vậy khách hàng chỉ phải chi trả 1,5-1,7 tỷ đồng/căn nhà. Nếu tính cả tiền xây thô thì giá bán căn hộ xấp xỉ hơn 2 tỷ đồng.

Trong khi đó, trong khi cùng nằm một vị trí, đất thổ cư trung tâm quận Hoàng Mai được chào bán phổ biến mức 30-40 triệu đồng/m2, mức giá đắt gần gấp đôi so với giá tại dự án này. Và với giá khoảng 2 tỷ đồng/căn hộ thì cũng tương tương giá của 1 căn chung cư có diện tích gần 100m cùng khu vực.

Điều đáng nói, ngay sau khi chủ đầu tư dự án Ao Sào công bố mức giá bán trên 20 triệu đồng/m2 đất liền kề, ngay lập tức giới đầu tư thậm chí người mua nhà đã đánh giá được mức độ sinh lời của dự án dựa vào yếu tố như vị trí, kết nối hạ tầng, so sánh giá đất quanh khu vực. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư đã xuống tiền và nhiều lô vị trí đẹp đã có tiền chênh ở mức 2-3 triệu đồng/m2.

Các sàn phân phối dự án Ao Sào cho biết, đến thời điểm cận 26-27 Tết, rất nhiều khách hàng vẫn tiếp tục vào ký hợp đồng mua bán. Điều này trái ngược hẳn so với thị trường những năm trước.

Anh Nguyễn Văn Minh (khách hàng mua nhà dự án Ao Sào) cho biết: “Gia đình tôi đã lựa chọn phương án mua nhà chung cư để ở cho rẻ nhưng khi nghe tin chủ đầu tư dự án Ao Sào mở bán liền kề giá rẻ, tôi đã thay đổi quyết định sang mua nhà đất. Bởi suy tính lại, chung cư chỉ có giá trị sử dụng, giá trị gia tăng rất ít trong khi cùng số tiền hơn 1 tỷ đồng tôi đã sở hữu đất nền. Sau này, cần tiền bán vẫn có lãi hơn nhiều so với chung cư”.

Trả lời trên báo chí, ông Trần Quốc Tuấn – Giám đốc kinh doanh công ty Cổ phần Đầu tư Lũng Lô 5 cho biết, việc công ty quyết định bung mấy chục căn nhà liền kề Ao Sào bán với mức giá rẻ hơn hẳn so với thị trường trước hết là giải bài toán tài chính. Doanh nghiệp muốn thu hồi nguồn tiền để chi trả cho các hoạt động tài chính trước tết của doanh nghiệp.

Tương tự, cùng vào thời điểm cận Tết, Tập đoàn Mường Thanh cũng tung ra thị trường sản phẩm nhà liền kề tại khu đô thị Đại Thanh (Hoàng Mai, Hà Nội). Mức giá mở bán khá “sốc” dao động quanh ngưỡng 28-29,5triệu đồng/m2, mỗi căn nhà liền kề có diện tích 60-74m2. Như vậy, giá trị 1 căn liền kề rơi vào khoảng 1,8-2,2 tỷ đồng. Đặc biệt, dự án có lợi thế lớn đó là việc người dân sẽ được tự xây dựng nhà.

Anh Nguyễn Văn Chung (người mua nhà dự án Đại Thanh) cho biết, anh vừa mua một căn nhà diện tích 74,5m2 với giá 29,5 triệu đồng/m2. Điều mà anh thấy ưng ý nhất đó là việc anh sẽ được tự xây dựng căn nhà của mình.
“Việc chủ đầu tư cho phép khách hàng tự xây dựng sẽ giúp chúng tôi vừa quản lý được chat lượng nguyên vật liệu vừa tiết kiệm khá nhiều chi phí. Theo tính toán sơ bộ, số tiền tiết kiệm được từ việc tự xây dựng ít nhất khoảng 200-250 triệu đồng. Số tiền này nếu trừ vào giá đất cũng giảm 2-3 triệu đồng/m2, giá đất thực mua sẽ chỉ còn 26-27 triệu đồng/m2. Như vậy, chúng tôi lợi đủ đường” anh Chung nói.

Xu thế đất nền giá rẻ

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh thị trường khó khăn, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã chấp nhận giảm giá mạnh nhằm hút dòng tiền ít ỏi đang nằm trong dân.
Việc nhiều chủ đầu tư mở bán liền kề với mức giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 đã tạo được sức hút lớn trên thị trường những ngày cuối năm. Những dự án đất nền giá rẻ chào bán thành công đã mở ra một cuộc cạnh tranh cho các chủ đầu tư và một mặt bằng giá mới đã được xác lập đối với thị trường đất nền. Theo đó, những dự án mở bán sau cũng sẽ phải đưa ra mức giá hợp lý mới có thể hút được khách hàng.

Ông Nguyễn Việt Phương - Tổng giám đốc sàn giao dịch Bất động sản Vietinco cho rằng, trên thực tế, thị trường bất động sản luôn tạo ra các xu thế trong từng năm. Mỗi một năm, khi thị trường gặp khó khăn thì các chủ đầu tư đều phải đưa ra phương án kinh doanh riêng của mình. Chẳng hạn, năm 2013, thị trường nghiêng về các dự án căn hộ giá rẻ, giá bán tiếp cận dần thị trường và có sự cạnh tranh với thị trường chung cư cho người thu nhập thấp.

Như vậy, đầu năm 2014, xu hướng các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều dự án nhà ở liền kề. Trong đó, các sản phẩm nhà thấp tầng có mức giá rẻ, ngang bằng giá nhà chung cư.
Thậm chí, nhiều dự án đã hạ giá bán xuống mức 30-40% so với thời điểm đầu tiên mở bán. Phần lớn các chủ đầu tư này đều nhìn nhận, chưa biết thị trường sẽ diễn biến như thế nào vì vậy họ phải đưa ra các phương án kinh doanh riêng, họ chấp nhận bán mức giá rẻ hơn để giải phóng bớt một lượng hàng tồn kho và thu về dòng tiền để giải quyết bài toán tài chính trước mắt của doanh nghiệp mình.

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, một tín hiệu tốt hỗ trợ cho thị trường đất nền năm 2014 đó là việc cơ quan quản lý cho phép các chủ đầu tư dự án được phân lô bán.

Chính sách mới sẽ mở ra cơ hội cho những người đang có nhu cầu mua nhà đất. Người ta có thể tự quyết định tiến độ xây dựng, tự quyết định phương pháp xây dựng và tìm mọi cách để có thể chịu trách nhiệm về chất lượng đồng thời làm cho cách tạo lập nhà phù hợp với hoàn cảnh riêng của từng người.

Còn theo tính toán của những người am hiểu thị trường bất động sản cho thấy đất nền đang ngày càng tiệm cận mức có lợi để mua. Bởi lẽ với nhiều dự án, mức giá để sở hữu một diện tích đất có sổ đỏ chỉ vào khoảng 1,5-2 tỷ đồng, ngang bằng với diện tích nhà chung cư. Trong khi đó, về phương diện đầu tư, đất nền giữ giá tốt hơn so với các căn hộ chung cư.