Diện tích căn hộ chung cư: Nhiều cách tính, nhiều mâu thuẫn!

Tại điều 21, Thông tư 16/2010/ TT-BXD, hướng dẫn về hợp đồng nhà ở, Bộ Xây dựng quy định rõ: Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, ngoài các nội dụng quy định tại khoản 1 điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán. Việc xác định diện tích căn hộ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng là để xác định số tiền mua căn hộ theo thỏa thuận giữa bên bán - bên mua một cách dễ dàng và chính xác. Đồng thời, việc tính diện tích theo tim tường không có nghĩa chủ đầu tư bán cả phần sở hữu chung và chuyển phần sở hữu chung thành sở hữu riêng; hoặc tính diện tích theo thông thủy không có nghĩa chủ sở hữu căn hộ không có quyền sử dụng phần tường, cột nằm phía trong căn hộ của mình. Thông tư không quy định bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đưa ra hai cách để các bên thỏa thuận, bởi giao dịch mua bán là giao dịch dân sự các bên được quyền thỏa thuận. Khi đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ ghi vào hợp đồng mua bán phải tuân thủ các thỏa thuận đã nêu trong hợp đồng. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Thông tư 16 yêu cầu ghi rõ trong hợp đồng diện tích sàn căn hộ được xác định theo phương pháp nào để tránh tranh chấp xảy ra. Cuối cùng, tại khoản 1, Điều 40 Luật Nhà ở nêu rõ: "Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng căn hộ không thấp hơn 45m2", vì vậy việc Thông tư 16 hướng dẫn cách tính sàn căn hộ theo diện tích sàn xây dựng (tức kích thước tim tường) là phù hợp quy định của Luật Nhà ở.

Theo Bộ Xây dựng, việc đưa ra hai cách tính diện tích căn hộ khác nhau để bên bán - bên mua thỏa thuận, thống nhất cách tính phù hợp, thuận lợi nhất. Nhưng thực tế cũng vì vậy mà đã phát sinh không ít mâu thuẫn, tranh cãi giữa bên mua - bên bán. Thậm chí, có ý kiến cho rằng cách tính diện tích căn hộ từ tim tường sẽ tăng diện tích để tính giá thành, phần thiệt hại rơi về phía người mua, còn phần lợi thuộc về chủ đầu tư. Thay vì đưa ra một cách tính thống nhất để áp dụng, việc đưa ra nhiều cách tính khiến cho nhiều người cảm thấy khó hiểu và cho rằng tạo ra sự lập lờ để chủ đầu tư lợi dụng. Tại dự án chung cư Đại Thanh, nơi khách hàng và chủ đầu tư có mâu thuẫn, tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ, khách hàng đã tính toán chỉ với việc tính thêm ½ tường bao diện tích chênh lệch tăng thêm 3-5m2 mỗi căn hộ. Mặt khác, khi ký hợp đồng mua bán, ít khi chủ đầu tư cho khách hàng cơ hội bàn bạc, thống nhất cách tính diện tích, hay chí ít là có sự giải thích rõ ràng phương pháp tính diện tích.

Còn khách hàng, ít người mất công tìm hiểu kỹ nội dung hợp đồng trước khi ký. Song Bộ Xây dựng vẫn bảo vệ quan điểm của mình: Việc áp dụng cách tính theo phương pháp nào cũng đều không gây thiệt hại cho người mua, cũng như không mang thêm lợi nhuận cho bên bán. Hay nói cách khác, tính theo kích thước thông thủy giá thành căn hộ sẽ không rẻ hơn so với giá mua căn hộ tính theo kích thước tim tường. Vì, về nguyên tắc toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư gồm cả móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị... cả phần sở hữu riêng và các phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán. Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường, đơn giá bán tính trên mỗi mét vuông sẽ ít hơn; ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy, đơn giá bán sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của cả hai trường hợp này đều không đổi.

Theo TS Lê Trung Thành, Hội Công nghiệp bê tông Việt Nam, việc niêm yết và ký hợp đồng về đơn giá bán nhà theo cách tính diện tích khác nhau có lẽ không phải là vấn đề cần bàn cãi. Điều cốt yếu là việc chủ đầu tư phải cung cấp rõ ràng, minh bạch thông tin giá bán dựa trên từng cách tính diện tích để người mua biết rõ trước khi thanh toán, nhận nhà ở. Tuy nhiên, việc quy định của Nhà nước về thống nhất một cách tính diện tích căn hộ chung cư cho giao dịch là thực sự cần thiết để ngăn chặn tranh cãi giữa bên mua - bên bán. Cách tính đơn giản nhất, đồng thời phù hợp với xu thế áp dụng của thế giới là tính diện tích nhà thông thủy gồm cả các bộ phận chung của công trình nằm trong lòng căn hộ.

Trở lại tranh chấp tại dự án chung cư Đại Thanh, được biết, sau khi có yêu cầu của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng Hà Nội đã giao cho Thanh tra Xây dựng kiểm tra, làm rõ nội dung khách hàng phản ánh; việc triển khai dự án và tình hình kinh doanh tại dự án. Theo phản ánh của khách hàng, việc chủ đầu tư tính phủ bì với tường bao ngoài, tường chịu lực là trái với hướng dẫn tại Thông tư 16 của Bộ Xây dựng.