Cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội phải công khai, minh bạch

Tuy nhiên, nhìn chung quá trình giải ngân còn khá chậm dù một số vướng mắc đã được tháo gỡ. Để làm rõ thêm vấn đề này, Báo Hànộimới đã có cuộc trao đổi với Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - TS Phạm Sỹ Liêm.

Thủ tục cần nhanh gọn

- Chủ trương cho người dân và doanh nghiệp (DN) vay ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ đã và đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Nhiều ý kiến ủng hộ nhưng cũng có những hoài nghi về khả năng và hiệu quả của việc thực hiện gói tín dụng này. Ông có nhận xét gì về vấn đề này?

- Chủ trương của Chính phủ là rất đúng nhưng trong quá trình thực hiện đã gây không ít hoài nghi về tính khả thi. Bởi lẽ số tiền này Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không cho vay mà giao cho 5 ngân hàng thương mại (NHTM). Như vậy, đương nhiên NHTM phải xem xét các điều kiện và người vay tiền phải giải trình mục đích vay. Với 9.000 tỷ đồng (30% gói tín dụng) cho nhà kinh doanh vay không thể kiểm tra hết được. Người ta nghi ngại có những DN “sân sau” của Bộ Xây dựng hoặc của các ngân hàng mới được ưu tiên vay. Cũng có thể, nếu anh được vay 5.000 tỷ đồng nhưng chỉ sử dụng 1.000 tỷ đồng vào đúng mục đích, còn 4.000 tỷ đồng sử dụng vào mục đích khác hoặc cho vay lại với lãi suất cao hơn.

- Việc giải ngân gói tín dụng này sẽ đáp ứng được nhu cầu mua nhà ở của người dân đến đâu, thưa ông?

- Đối với 21.000 tỷ đồng (70% gói tín dụng) cho người vay cũng không rõ ràng, ai là người thu nhập thấp? Nếu tính bình quân số tiền này cho vay 500 triệu đồng/hộ thì sẽ có khoảng 40.000 hộ vay được. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện nay có khoảng 300.000 - 400.000 hộ thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở. Nghĩa là gói hỗ trợ này chỉ đáp ứng được 1/10 lượng cầu, chứ không phải ai cũng được vay.

- Mặc dù lượng cầu lớn hơn cung rất nhiều nhưng cho đến nay những người thu nhập thấp, cán bộ, công nhân viên chức ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đăng ký mua rất ít. Theo ông, nguyên nhân chính của thực tế này?

- Tôi cho rằng, khi xây nhà ở xã hội không thể tách nhà ở và chỗ ở được vì nói nhà ở xã hội thực ra phải hiểu rộng hơn đây là chỗ ở của con người. Chỗ ở là nhà ở cộng với các dịch vụ như học hành, y tế, mua sắm… và việc làm. Tôi nói ví dụ những dự án ở xa trung tâm hàng chục cây số như Mê Linh, Đông Anh… thì người thu nhập thấp trong nội thành làm sao có đủ chi phí đi lại được. Không tiện cho sinh hoạt và làm việc nên nhiều người cũng không mặn mà mua chỗ ở như vậy.

- Nhiều người cho rằng, người thu nhập thấp muốn mua nhà phải chứng minh là có nguồn thu nhập ít nhất khoảng 15 triệu đồng/hộ tháng thì mới có thể vay và trả được. Ông có đồng ý với ý kiến này không?

- Theo tôi, chỉ cần đưa ra yêu cầu đối với người mua nhà là có nhu cầu về nhà ở và có thu nhập ổn định chứ không cần nói mức là bao nhiêu. Bởi vì, vấn đề ở đây là còn phải trả nợ, thu nhập không ổn định thì rất khó trả, mà nói mức thu nhập là bao nhiêu thì không ai biết được. Giấy xác nhận thu nhập nhiều khi người ta vẫn có thể mua được nên cũng không đáng tin cậy. Vấn đề then chốt là không có nhà ở, đang ở nhờ, ở thuê hoặc nhà ở quá chật. Thủ tục cần phải đơn giản để cho người dân đỡ bị hành, nếu cứ yêu cầu xác nhận về thu nhập thì các công chức của mình hay bày vẽ ra nhiều điều kiện.

- Theo ông, có cách nào để tạo ra sự công bằng trong quá trình xét duyệt và thẩm định hồ sơ cho người thu nhập thấp vay mua nhà?

- Tôi muốn đề xuất, NHNN nên phân bổ cho mỗi thành phố lớn là bao nhiêu suất, ít nhất là khoảng 10 đô thị có nhu cầu lớn như ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, còn ở tỉnh nhỏ dù là có tiền thì cũng không có nhà để mua ngay được. Sau đó, chính quyền ở đấy giao chỉ tiêu cho các đoàn thể quần chúng. Những ngành nào căng thẳng nhất làm trước, chưa thể công bằng ngay được vì nhà ở xã hội mới đáp ứng được 10% nhu cầu. Cán bộ đoàn, thanh niên mới lấy vợ, lấy chồng cần mua hoặc những người được hội phụ nữ, cựu chiến binh giới thiệu thì cho mua. Như vậy, ít nhất độ tin cậy tốt hơn vì người ta bình xét sát với cuộc sống hơn ngân hàng. Hơn nữa, việc xét như vậy sẽ tạo ra sự ưu tiên cho người cần nhất được vay mua trước. Thông qua đó, vị thế của các đoàn thể cũng được tăng cường vì mang lại quyền lợi cho những người tham gia…

Lộ trình cần rõ ràng

- Kinh nghiệm ở các nước, trước khi đưa ra một chính sách họ đều có chương trình hành động cụ thể. Vậy, ông nghĩ thế nào về khả năng triển khai thực hiện gói hỗ trợ quan trọng này ở nước ta?

- Tôi nghĩ, việc triển khai chủ trương này khó có thể nhanh được nhưng vấn đề là ai vạch ra tiến độ? Về phía người mua, nếu giao việc xác nhận tiêu chuẩn cho công đoàn thì công đoàn phải tổ chức bình xét mới được mua. Nếu quý III, người mua làm xong các thủ tục thì quý IV mới có thể cho vay được. Nhưng khi tiền đến người cần thì lấy hàng ở đâu để mua, nên trong việc này phải có sự chỉ đạo của từng thành phố chứ không thể nói chung chung được. Đối với ngân hàng, khi có tiền thực cho vay cũng phải qua giải trình chuyển tiền như thế nào. Có thể mới đầu tôi chuyển cho anh một ít, anh có tiêu hết tôi mới chuyển tiếp. Vì vậy, tất cả các vấn đề này phải có một lộ trình cho rõ ràng, rành mạch để mọi người làm theo lộ trình như thế. Ở ta, việc tổ chức thực hiện gói tín dụng này cuối cùng chỉ là phân công, phân cấp, tỉnh làm gì, ngân hàng, bộ, ngành làm gì nhưng không nói bao lâu phải làm xong? Trong kế hoạch hành động đồng thời cần phải có kế hoạch giám sát và đánh giá.

- Để gói cứu trợ phát huy hiệu quả nhanh và đúng tiến độ, chúng ta cần phải ưu tiên cho vay những đối tượng nào trước?

- Tôi cho rằng, trong hoàn cảnh hiện nay, người nào cần vay ít nhất thì nên cho vay trước. Ví dụ họ có 80% và chỉ vay 20% thì cho vay trước. Vì nếu anh này có nhà thì anh khác cũng được hưởng lợi. Chẳng hạn, một gia đình đang ở căn hộ 24m2 ở Trung Tự, Giảng Võ nhưng nhà có 5 người ở quá chật thì nên cho vay. Họ sẽ bán căn hộ cũ này cho người ít tiền và vay thêm tiền để mua nhà mới. Hoặc nếu ai chưa có nhà hoặc ở nhà bố mẹ khi vay mua được ra ở riêng thì bố mẹ cũng được ở rộng hơn. Bố mẹ có thể cho con thêm tiền mua nhà nên họ chỉ phải trả nợ ít hơn…

- Trong trường hợp người thu nhập thấp không có khả năng trả nợ hoặc trả nợ chậm tiến độ thì ngân hàng cần có biện pháp gì để tránh phát sinh nợ xấu?

- Ở các nước họ cho người nghèo vay không phải bằng thế chấp, vì đã nghèo thì lấy gì để thế chấp, mà thế chấp bằng sản phẩm mua. Nếu người vay không trả được thì ngân hàng lấy nhà để trừ tiền vào tiền vay, coi như thời gian ở căn hộ là đi thuê. Giả sử người thu nhập thấp có 20% số tiền, sau 5 năm không trả được thì tính cho tiền thuê với giá ưu đãi. Ví dụ tính tiền thuê nhà 50.000 đồng/m2 tháng, tính ra 40m2 là 2 triệu đồng/tháng. Nhà nước phải cho dân nghèo được hưởng và không tính lãi ở đây để người mua thấy nếu có thuê nhà thì vẫn còn rẻ hơn ngoài thị trường, như thế sẽ vừa có lý, vừa có tình.

- Nếu nhiều người mua nhà không có khả năng thanh toán, bị thu hồi lại nhà thì nhà ở “tồn kho” của ngân hàng sẽ giải quyết ra sao, thưa ông?

- Với ngân hàng, khi cần tiền mà phải ôm nhiều nhà gán nợ không bán được thì ngân hàng lấy nhà đó để thế chấp vay tiền Nhà nước, đến lúc qua được khó khăn ngân hàng trả lại nợ. Nếu ngân hàng không trả được, Nhà nước sẽ lấy nhà đó làm nhà xã hội, nhà cho thuê hoặc vào mục đích khác. Nhà nước phải tham gia với cách thức như vậy chứ không thể khoán hết may rủi cho ngân hàng chịu.

- Để chủ trương cho vay hỗ trợ người thu nhập thấp và DN được thực hiện một cách khách quan, minh bạch và không bị lợi dụng, chúng ta cần phải làm gì?

- Con số 30.000 tỷ đồng là số tiền lớn đối với ngân sách nhưng nhỏ với thị trường, nên phải sử dụng một cách khéo léo thì mới có hiệu quả. Quá trình sử dụng tiền phải được tổ chức giám sát thường xuyên và phải thông báo công khai. Việc công bố rành mạch, rõ ràng sẽ làm người ta tin, chủ trương được thực thi một cách đúng đắn. Giám sát và đánh giá là phương thức quản lý hiện đại. Giám sát việc thực hiện có nhanh không, có vướng mắc gì cần phải tháo gỡ ngay, có gì thực hiện minh bạch không. Về phía các DN được vay cũng cần làm cho rõ ràng và đặc biệt là phải có sự giám sát đề phòng thói nhũng nhiễu đòi hỏi phải “bôi trơn” thì mới cho vay của cán bộ ngân hàng.

- Như vậy cần phải có cơ quan, tổ chức được nhân dân tin cậy để giám sát việc thực hiện gói cho vay hỗ trợ này?

- Tôi nghĩ là tất cả việc giám sát này giao cho Mặt trận Tổ quốc đóng vai trò chủ đạo thực hiện theo phương châm dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra. Mặt trận Tổ quốc huy động các thành viên của mình cũng như các liên hiệp hội ngành nghề chuyên ngành. Chẳng hạn giao việc giám sát và tổ chức giám sát cho các hiệp hội như: Hiệp hội ngân hàng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam… là thành viên của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam am hiểu về ngân hàng và nhu cầu nhà ở. Nếu được giao giám sát, các tổ chức này cần gặp gỡ, lập tổ giám sát nắm bắt thông tin cụ thể là có thể biết được ngân hàng và DN có làm đúng hay không.

Giải pháp dài lâu

- Có thể nói, gói hỗ trợ tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cũng chỉ là một trong những chính sách của Chính phủ giúp người thu nhập thấp có cơ hội mua được nhà ở giá rẻ. Nhưng về lâu dài, chúng ta nên xây dựng nhà ở giá rẻ theo mô hình như thế nào?

- Tôi thấy mô hình hợp tác xã (HTX) nhà ở theo kiểu Thụy Điển sang Việt Nam giới thiệu cũng hợp lý. Chúng ta không nên đợi nhà kinh doanh xây nhà bán thì mới đầu tư. Nếu bây giờ có một miếng đất, chúng ta chia ra làm từng khoảnh, quy hoạch đẹp từng ô một. Những người có nhu cầu mua nhà sẽ tập hợp nhau lại lập thành một HTX nhà ở để quản lý dự án, rồi thuê người thiết kế, người xây dựng. HTX nào muốn xây nhà ở cho xã viên thì giao ô đất cho họ với giá rẻ. HTX nhà ở là hình thức mà các nước Bắc Âu đã làm rất hay. Cho nên, gói 9.000 tỷ đồng nếu chúng ta trích một ít cho HTX nhà ở vay thì rất tốt. Nhà nước thu hồi những dự án lớn lại chia nhỏ ra cho mỗi HTX tự lo là được.

- Mô hình đó sẽ mang lại lợi ích gì cho những người tham gia?

- Người tham gia HTX sẽ có lợi là, căn cứ vào nhu cầu thực của từng người để thiết kế các loại căn hộ khác nhau chứ không phải theo một loại. Thứ hai là, HTX tự quản lý lấy thì ít nhất những người góp vốn sẽ không bị tính lãi. Tiền thuế được giảm, tiền đất được ưu đãi, thậm chí là xây chung cư không lấy tiền thuê đất nữa. Như thế, giá thành sẽ rẻ hơn ít nhất là 30% nếu đi mua ở thị trường nhà ở tương tự. Nếu thu hồi giao đất cho HTX thì rất nhiều người tham gia. Và như vậy thì nhà kinh doanh bất động sản không được gì nhưng ngành xây dựng có việc làm, nhà thiết kế có việc làm, người kinh doanh vật liệu có nơi bán, thất nghiệp giảm, chứ không ngồi án binh bất động như hiện nay. Chẳng hạn, các dự án hàng trăm héc ta, cắt ra 2ha, tôi giao cho công đoàn giáo dục tự tổ chức. Những ai ở khu vực này làm ngành giáo dục muốn có nhà thì tham gia vào, tự tổ chức xây nhà ở đây, như thế sẽ tiện hơn.

- Vậy, chính sách nhà ở của nước ta cần phải chỉnh sửa như thế nào cho phù hợp, thưa ông?

- Tôi cho rằng, với thị trường đình đốn như hiện nay là thời cơ để những người làm chính sách phải xem xét lại cái gì cần thay đổi, cái gì không. Chẳng hạn như hình thức góp vốn ứng trước như trước đây cần phải xóa sổ. Cách thức góp vốn này phát sinh kiện cáo nhiều, bởi không có gì bảo đảm. Người mua nhà khi góp vốn tại thời điểm giá cao, lúc giá hạ không mua nữa muốn đòi tiền nhà kinh doanh xây dựng không trả. Nếu không góp vốn tiếp, giá nhà lên cao thì nhà kinh doanh trả lại vốn góp ban đầu chứ không bán căn nhà đó nữa. Đấy là chưa nói, nhiều người ôm một món tiền và trốn đi mất. Vì vậy, bây giờ là lúc chúng ta phải ngồi lại tổng kết, chấn chỉnh ngay về cơ chế, chính sách nhà ở.

- Cảm ơn ông về những vấn đề đã trao đổi!