Đẩy mạnh rà soát, cắt giảm dự án nhà ở

Qua báo cáo của 56 Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố, hiện chỉ số tồn kho BĐS có giá trị hơn 108.000 tỷ đồng, giảm 15% (tương đương 19.775 tỷ đồng) so với thời điểm cuối quý I-2013. Trong đó, giảm nhiều nhất là tồn kho căn hộ chung cư (hơn 2.500 căn). Riêng TP Hồ Chí Minh, số căn hộ chung cư tồn kho được giải phóng tương đương 1.877 căn (so với thời điểm tháng 12-2012). Điều này cũng phù hợp với chủ trương hiện nay là chuyển đổi công năng dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ xuống dưới 70m2 để giảm giá thành.

Chỉ số thứ hai để đánh giá sự lạc quan là chỉ số tăng trưởng tín dụng. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước (tính đến tháng 7-2013), tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS là 242.804 tỷ đồng, tăng 6,3% so với thời điểm 31-12-2012, trong đó vay xây dựng khu đô thị là 49.200 tỷ đồng, tăng 14%; vay xây dựng văn phòng cao ốc cho thuê là 35.400 tỷ đồng, tăng 11%; vay xây dựng, sửa chữa nhà (trả nợ bằng các khoản thu nhập ngoài tiền lương) là 57.100 tỷ đồng, tăng 7%; vay mua quyền sử dụng đất là 14.300 tỷ đồng, tăng 9,9%... Điều này cho thấy các ngân hàng đã bắt đầu cho vay trở lại với những doanh nghiệp (DN), dự án ổn định, bảo đảm tiến độ; mức lãi suất đã phù hợp hơn với các DN.

Thứ ba, thị trường đã xuất hiện trở lại giao dịch ở phân khúc nhà chung cư có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, chủ đầu tư Khu đô thị Đặng Xá - Tổng Công ty Viglacera - mở bán 144 căn hộ diện tích nhỏ từ 47m2 đến 69m2, với giá bán trung bình 13,8 triệu đồng/m2, trong vòng nửa tháng đã bán 118 căn. Ngoài ra còn có các dự án như Hòa Bình Green City, Hà Đô Park View, RainBow Linh Đàm, SkyGarden Định Công... cũng thu hút sự quan tâm của khách hàng nhờ giá bán hợp lý. Tại TP Hồ Chí Minh, chỉ số giá nhà ở và giao dịch tăng nhẹ 1% so với quý I-2013 và 2% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án có mức giá rẻ dưới 15 triệu đồng và việc nhiều dự án tiếp tục triển khai, hoàn thiện, chủ đầu tư và khách mua tiếp tục tiến hành hợp đồng mua bán đã ký kết là những yếu tố giúp thị trường sôi động hơn.

Cùng với đó là các chính sách giãn, giảm thuế thu nhập, tiền sử dụng đất... đã giúp cho DN chèo chống trong khó khăn và từng bước khôi phục lại niềm tin. DN chủ động, tích cực đề xuất giải pháp marketing, khuyến mãi, giao sản phẩm thô để khách hàng tự hoàn thiện... Nhiều dự án nhà ở thương mại chuyển đổi cơ cấu diện tích, công năng để phù hợp với nhu cầu thị trường. Lượng hàng hóa phù hợp với nhu cầu của thị trường cũng nhờ đó dồi dào hơn. Người mua nhà sử dụng thực có nhiều cơ hội để lựa chọn sở hữu căn hộ thay vì phải qua nhiều khâu trung gian như trước. Đặc biệt, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng đã có tác động tâm lý mạnh, thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân đến phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở diện tích nhỏ.

Tuy nhiên, để hy vọng vào một sự phục hồi, tăng trưởng thực sự của thị trường BĐS có lẽ vẫn cần một thời gian dài khó đoán định được giới hạn. Bộ Xây dựng mặc dù đưa ra những nhìn nhận lạc quan nhưng cũng vẫn yêu cầu các địa phương phải có giải pháp quyết liệt hơn nữa trong việc cắt giảm dự án. Thống kê của Bộ cho thấy, trong tổng số hơn 3.700 dự án, diện tích chiếm đất hơn 90.000ha, có tới 2.900 dự án được tiếp tục triển khai, chỉ có 413 dự án phải điều chỉnh quy hoạch và 411 dự án tạm dừng (trong đó Hà Nội vẫn đang rà soát chưa có số liệu). Bộ Xây dựng nhấn mạnh, số lượng dự án tạm dừng là quá ít so với thực tế; thể hiện sự thiếu kiên quyết của nhiều địa phương trong rà soát phân loại dự án theo chỉ đạo của Chính phủ về tăng cường quản lý thị trường BĐS. Trong các kiến nghị của mình, Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất ưu tiên cho nhà ở xã hội, cho phép thực hiện các biện pháp giảm cung nhà ở thương mại, cụ thể là dừng không triển khai tiếp dự án nhà ở chưa giải phóng mặt bằng (GPMB) hoặc dang dở dưới 30% diện tích dự án, ở tất cả các địa phương. Đối với dự án GPMB trên 30% nhưng vẫn dưới 70% diện tích, giao các địa phương đề xuất phương án hợp lý. Những dự án đã GPMB trên 70% diện tích, đang thi công dở dang, cho phép cơ cấu lại theo hướng tăng căn hộ diện tích nhỏ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, cho phép chuyển công năng sang nhà dịch vụ, văn phòng, trung tâm thương mại; lựa chọn một số dự án phù hợp chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Đặc biệt, những dự án không phù hợp nhu cầu, kế hoạch phát triển của địa phương, kể cả đã GPMB xong, tạm thời điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn và cho phép kinh doanh tạm. Bộ cũng muốn các địa phương rút ngắn thời gian thẩm định, xem xét chuyển đổi cơ cấu, công năng căn hộ, bố trí ngân sách mua lại các dự án nhà thương mại phục vụ tái định cư, nhà xã hội cho thuê, thuê mua. Rõ ràng hàng tồn BĐS có giảm nhưng vẫn còn quá lớn. Và câu chuyện dư thừa vẫn là nỗi ám ảnh với các nhà quản lý.