Đừng biến giải pháp thành phong trào

Nhà xã hội, sau một thời gian dài không được nhà đầu tư đoái hoài, giờ trở thành phương án khả dĩ nhất để giải quyết khó khăn tài chính trong tình trạng ế ẩm. Liệu việc chuyển đổi dự án có thành "phong trào" để rồi đến ngày nhà xã hội lại rơi vào tình cảnh thừa mứa như nhà cao cấp hiện tại?

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, 3 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chuyển đổi sang nhà ở xã hội là khu nhà ở Trung Văn mở rộng tại Từ Liêm, khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà số 143 Trần Phú (Hà Đông) và tổ hợp chung cư AZ Thăng Long - Hà Nội của Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long. Ngoài 3 dự án này, nhiều chủ đầu tư khác cũng tính chuyện đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội. "Ông lớn" như Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), ngoài 1.000 căn nhà thu nhập thấp tại dự án khu đô thị (KĐT) Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Mê Linh), đã công bố chuyển đổi dự án Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai). Công ty CP Vinaconex 2 xin chuyển một số tòa chung cư cao tầng dự án KĐT mới Kim Văn - Kim Lũ (Hoàng Mai). Chủ đầu tư dự án nhà số 352 Giải Phóng xin chuyển sang nhà thu nhập thấp; chủ đầu tư dự án tại số 486 Ngọc Hồi (Thanh Trì và chủ đầu tư ô CT8 KĐT Nam An Khánh (Hoài Đức) xin chuyển sang nhà xã hội… Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, hiện còn khoảng 12 dự án đã đăng ký xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi cơ cấu căn hộ và mục đích sử dụng từ nhà thương mại sang nhà xã hội. Trong năm 2013, dự kiến Hà Nội chuyển đổi khoảng 10 dự án, trong đó quý II-2013 cố gắng khởi công 5-6 dự án.

Mặc dù Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ với diện tích nhỏ hơn để giảm giá thành, đồng thời cho phép chủ đầu tư được hưởng một số cơ chế ưu đãi về sử dụng đất, thuế đất… nhưng vẫn có không ít ý kiến băn khoăn, liệu việc chuyển đổi sang nhà ở xã hội có thực sự khả thi. Thứ nhất, những dự án nhà ở thương mại đã triển khai thường có chi phí khá lớn, thậm chí đại diện một hội bất động sản địa phương từng nói - chi phí ngân hàng, đất đai chiếm tới 60%, chủ đầu tư khó còn "cửa" để giảm giá. Thứ hai, thực thế cho thấy, nhiều dự án nhà thu nhập thấp nhưng có giá bán "ngang ngửa" dự án nhà thương mại. Điều đó đòi hỏi phải có cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà đầu tư nhà xã hội mạnh hơn. Thứ ba, theo nhiều chủ đầu tư, vấn đề hiện nay là người mua phải tiếp cận được với hỗ trợ tín dụng, hay nói cách khác, chính sách tín dụng phải phù hợp với người sử dụng nhà xã hội. Vì thực tế, người lao động làm công hưởng lương, người thu nhập thấp không bao giờ đáp ứng được các điều kiện vay vốn tín dụng của ngân hàng. Bên cạnh đó, cũng có chuyên gia lo ngại khi cố "kéo" giá nhà xuống sẽ không bảo đảm được chất lượng nhà, để rồi 10-20 năm sau lại trở thành gánh nặng cho xã hội, mà bài học hiện nay chính là các khu nhà tái định cư. Mặt khác, khi doanh nghiệp thấy nhà xã hội là giải pháp khả dĩ để giải quyết khó khăn tài chính trong tình trạng ế ẩm hiện nay, đua nhau chuyển đổi rồi đến lúc nào đó lại xảy ra tình trạng thừa nhà xã hội như nhà cao cấp, biệt thự. Không hẳn cứ nhà giá rẻ là người dân mua mà còn phải căn cứ vào điều kiện hạ tầng giao thông, xã hội và điều kiện học tập, lao động. Điển hình là dự án nhà thu nhập thấp tại KĐT Đặng Xá (Gia Lâm), dù ở ngay đầu cầu Thanh Trì, có giá thành thấp nhất, nhưng mở bán từ tháng 5-2011 đến nay vẫn chưa hết hơn 900 căn.

Làm rõ một số vấn đề, ông Nguyễn Quốc Tuấn cho biết, các dự án khi xem xét chuyển đổi phải đáp ứng các nguyên tắc theo hướng dẫn của Thông tư 01 của Bộ Xây dựng, gồm diện tích nhỏ, giá dưới 15 triệu đồng/m2, bảo đảm chất lượng. Khi đáp ứng đủ yêu cầu, chủ đầu tư mới được hỗ trợ theo cơ chế về vốn, tiền thuê đất… Đây cũng là điều kiện để chủ đầu tư hạ giá sản phẩm. Nhu cầu nhà ở xã hội, nhà giá rẻ trên địa bàn thành phố khá lớn. Khảo sát của Sở Xây dựng về nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công chức hưởng lương ngân sách trên địa bàn cho thấy, với 99 đơn vị của cả địa phương và cả trung ương đóng trên địa bàn, đã có hơn 188.000 người đăng ký mua nhà ở xã hội, trong đó 20 cơ quan trung ương có hơn 151.000 người đăng ký. Về nhà tái định cư, giai đoạn từ năm 2013 đến 2015, thành phố cần 25.000 căn hộ, trong đó riêng năm 2013 cần hơn 6.600 căn hộ. Về nhà thu nhập thấp, theo chương trình phát triển nhà ở xã hội của thành phố, đến năm 2015 phải hoàn thành 15.000 căn nhưng cũng chỉ mới đáp ứng được một phần nhu cầu. Cho nên, trong khi nhà thương mại khó bán, việc chuyển đổi sang nhà xã hội là giải pháp được ưu tiên.