Hà Nội đang tồn kho khoảng 20.500 căn chung cư

Thị trường nhà chung cư: Đau đầu cuộc đua giảm giá

Năm 2012, thị trường căn hộ chứng kiến nguồn cung chào bán mới sụt giảm mạnh (giảm 65% so với năm trước), chủ yếu do các chủ đầu tư trở nên hết sức thận trọng từ nửa cuối năm 2011 khi thị trường bắt đầu đóng băng. Trong khi đó, số căn hộ hoàn thiện trong năm 2012 lại tăng mạnh, đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Điều này cho thấy nhiều chủ đầu tư vẫn tâm huyết với dự án của mình, bất chấp điều kiện khó khăn.

Thực tế, năm 2012, thị trường hoàn toàn thuộc về người mua với các mức giảm giá mạnh. Các giao dịch thứ cấp cũng giảm để chuyển sang giao dịch sơ cấp (trực tiếp từ chủ đầu tư đến người mua, không qua khâu trung gian). Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giá giảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào, đến cuối năm 2012, các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% mức giá chào ban đầu. Hiện các căn hộ có giá khoảng 20 triệu đồng/m2 tăng 80% so với trong vòng 5 năm trở lại đây; và người mua nhà chủ yếu để ở, hạn chế nhiêu yếu tố đầu cơ.

Gần đây, nhiều chủ đầu tư tại TP. HCM đã thống nhất không tiếp tục giảm giá căn hộ. Điều này đặt ra câu hỏi về tính hiệu quả của chiến lược giảm giá? Quan sát nhóm người mua để ở do nhóm này có nhu cầu ổn định hơn so với giới đầu cơ, CBRE cho thấy việc họ còn chần chừ chưa mua nhà xuất phát từ yếu tố tâm lý hơn là khả năng chi trả. Ngay cả khi có khả năng chi trả cho căn hộ, họ cũng chưa vội thực hiện giao dịch do tâm lý kỳ vọng giá giảm thêm; thiếu hụt niềm tin vào khả năng thực hiện cam kết của các chủ đầu tư, cũng như quan niệm giá cả đang ở mức quá cao – hệ quả của cuộc đua tranh về giá hiện tại.

Do vậy, việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu như mức giảm lớn hơn kỳ vọng của người mua. Mức giảm lớn nhất trên thị trường hiện nay vào khoảng 40% so với giá chào ban đầu (cho căn hộ bàn giao thô). Liệu các chủ đầu tư có sẵn sàng đưa ra mức giảm hấp dẫn hơn, trong khi không có gì đảm bảo doanh số bán được cải thiện?

Bước sang năm 2013, CBRE kỳ vọng giá chào thứ cấp tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012. Giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu mới hi vọng phát huy tác dụng. Theo đó, 2013 dự kiến sẽ còn là một năm đầy thách thức với các chủ đầu tư.

Chỉ có khoảng 2% hộ gia đình mua được nhà bằng tiền tiết kiệm

Tương tự như phân khúc chung cư, phân khúc nhà đất trong các khu đô thị cũng đã trải qua một năm 2012 đầy thách thức. Số căn hoàn thiện năm 2012 đạt 8.000 căn tổng số căn hoàn thiện trong giai đoạn 2006- 2011 (phần lớn các dự án này khởi công trong giai đoạn 2004 – 2008); 70% nằm tại các quận, huyện mới như Hà Đông và Hoài Đức; ít nhất 50% các căn này chưa có người ở, mặc dù nhiều khả năng đã bán.

Trong khi đó, giá chào bán ở thị trường thứ cấp giảm 7 quý liên tiếp, trong khi khối lượng giao dịch ở mức thấp trong cả năm 2012. Giá thứ cấp đã giảm 20% so với năm ngoái, và giảm 30% so với mức đỉnh tại quý 2-2011. Nguồn cung hoàn thiện tại các dự án tiếp tục tăng, một mặt cho thấy sự tiến triển tích cực từ phía các chủ đầu tư, nhưng mặt khác tiếp tục gây áp lực giảm giá.

Triển vọng thị trường năm 2013 sẽ thuộc về người mua, với chủ yếu là người mua có nhu cầu ở thực sẽ tích cực tham gia thị trường. Tuy nhiên, nếu sử dụng ước tính tiết kiệm hộ gia đình, chỉ có khoảng 2% các hộ gia đình ở Hà Nội có khả năng mua nhà. Những người mua này sẽ tìm đến những dự án đã hoàn thành thay vì những dự án trên giấy.

Các căn nhà dưới 10 tỷ đồng có thể sử dụng được ngay sẽ bán được do phù hợp mong muốn của người mua về chất lượng cũng như giá cả. Các chủ đầu tư vẫn ở lại thị trường sẽ thích nghi với điều kiện thị trường mới bằng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người mua cuối cùng.