Thừa BĐS cao cấp, thiếu BĐS phục vụ người thu nhập thấp

 “Đóng băng” vì phát triển tự phát
Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đánh giá, hiện tồn kho bất động sản (BĐS) rất lớn, trong đó có những tồn kho sản phẩm ở dạng dở dang, đó là những sản phẩm đã có người mua đóng góp tiền nhưng chưa xong sản phẩm và người góp tiền mới góp một phần nên chủ đầu tư chưa có đủ tiền để hoàn thiện sản phẩm. Tồn kho các nền đất của các dự án đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp.

Ông Dũng cho biết, thực trạng tồn kho BĐS nhiều hay thị trường BĐS trầm lắng, “đóng băng” có nhiều nguyên nhân. Trước tiên, do các dự án BĐS phát triển tự phát, phong trào mà thiếu tuân thủ quy hoạch và kế hoạch. Từ đó dẫn đến dự án BĐS quá nhiều, nguồn cung vượt quá xa so với nhu cầu thực tế của xã hội, của thị trường. Nguyên nhân nữa là cơ cấu BĐS không hợp lý, thừa BĐS cao cấp, trung bình nhưng thiếu BĐS phục vụ người dân thu nhập thấp. Bên cạnh đó là vốn đầu tư BĐS chủ yếu dựa vào vốn vay tín dụng và một phần vốn đóng góp của người mua nhà; chủ đầu tư BĐS đa số là những doanh nghiệp có số vốn chủ sở hữu rất thấp cho nên khi tín dụng BĐS bị thắt chặt, lãi suất tăng cao thì các dự án BĐS “đóng băng”, không tiếp tục thực hiện được. Ngoài ra, hiện nay còn thiếu cơ chế tài chính để hỗ trợ về nguồn vốn dài hạn cho BĐS như là quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển BĐS...

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay, cần có cả giải pháp dài hạn và giải pháp ngắn hạn. Giải pháp dài hạn là hoàn thiện hệ thống pháp luật để khắc phục tình trạng phát triển các dự án đô thị thiếu quy hoạch và kế hoạch dẫn đến phát triển tự phát và cung vượt quá xa cầu. Giải pháp ngắn hạn là cơ cấu lại các dự án, tập trung vào các dự án xây dựng nhà ở cho người nghèo, tập trung vào nhóm nhà ở xã hội được nhà nước hỗ trợ về không thu tiền sử dụng đất. Đây chính là gói gián tiếp kích cầu để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thực hiện, cũng là gói hỗ trợ cho người nghèo được mua nhà. Từ đó, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, tạo điều kiện để những người nghèo, những người thu nhập thấp có được nhà ở.

Ông Dũng cũng cho biết, Bộ Xây dựng với trách nhiệm là cơ quan được giao nhiệm vụ quản lý kinh doanh BĐS đã đề xuất với Chính phủ và Chính phủ đã chỉ thị về khắc phục những khó khăn cho thị trường BĐS. Trong đó tập trung rà soát toàn bộ những dự án BĐS để phân loại những dự án nào chưa GPMB thì phải dừng lại, những dự án đã GPMB nhưng chưa đầu tư hạ tầng thì tạm thời giãn tiến độ, những dự án đang đầu tư hạ tầng thì tiếp tục cơ cấu lại dự án theo hướng tập trung phát triển quỹ nhà ở xã hội nhằm thực hiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Đồng thời, tiến hành cơ cấu lại các sản phẩm BĐS theo từng vị trí, từng đô thị, từng dự án cụ thể; cơ cấu lại các căn hộ nhằm phù hợp với khả năng thanh toán của những người dân có thu nhập thấp. Đặc biệt khuyến khích chuyển những sản phẩm BĐS thương mại sang nhà ở xã hội, nhà nước sẽ hỗ trợ tiền sử dụng đất và có thể hỗ trợ những chính sách về thuế theo quy định của nhà nước.

Mặt khác, đề nghị với ngân hàng tiếp tục cho vay đối với những người mua nhà, nhất là những người mua nhà ở lần đầu, hay mua nhà ở xã hội. Đề nghị Quốc hội cho phép miễn giảm thuế VAT đối với những người mua nhà ở lần đầu.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng còn chủ trì phối hợp với các bộ, ngành để hoàn thiện pháp luật phát triển đô thị và BĐS, trong đó Bộ đã trình Chính phủ nghị đinh về phát triển đô thị trong đó có vấn đề phát triển nhà ở và nhà ở xã hội. Trong nghị định này sẽ tăng cường kiểm soát các dự án đô thị theo quy hoạch, kế hoạch, tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Thành lập Ban quản lý phát triển đô thị
Về vấn đề phát triển đô thị không đồng bộ với hạ tầng hoặc thiếu hạ tầng trong khi chủ đầu tư đã bán căn hộ hoặc đã chuyển quyền sử dụng đất cho người mua, nhưng khi người mua về ở thì không đủ điều kiện tối thiểu để phục vụ cho sinh hoạt hằng ngày của gia đình.

Để khắc phục thực trạng trên, theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, phải giải quyết từng bước. Bởi các dự án này cần đến nguồn vốn rất lớn, trong khi thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay, chủ đầu tư và các doanh nghiệp đang gặp khó khăn. Tuy nhiên, đề nghị chính quyền địa phương phải đôn đốc chủ đầu tư tập trung thực hiện theo đúng cam kết. Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra, rà soát và tùy theo mức độ vi phạm, phối hợp với chính quyền địa phương xử lý để góp phần tăng cường hoạt động đầu tư có hiệu quả đem lại lợi ích cho những người ở trong khu vực này.

Ông Dũng cho biết, ngoài trách nhiệm quản lý về phát triển đô thị, Bộ Xây dựng còn có trách nhiệm xây dựng hệ thống pháp luật và kiểm tra, kiểm soát hướng dẫn các địa phương thực hiện các quy định của pháp luật trong phát triển đô thị. Tuy nhiên, quyết định giao dự án đô thị chủ yếu do UBND các tỉnh, thành phố; những dự án lớn hơn 200ha phải có ý kiến của Thủ tướng Chính phủ, tuy nhiên dự án có quy mô lớn như vậy rất ít. Thời gian tới, để khắc phục những hạn chế này, Bộ Xây dựng tập trung hoàn thiện những văn bản pháp luật về phát triển đô thị, đặc biệt là nghị định thay thế Nghị định 02, trong đó xác định rõ phát triển đô thị phải theo quy hoạch, theo kế hoạch, có lộ trình thực hiện. Thành lập Ban quản lý phát triển đô thị để quản lý khớp nối hạ tầng, khớp nối các dự án và quản lý các chủ đầu tư trong quá trình triển khai các dự án đô thị nhằm khắc phục tình trạng chủ đầu tư chỉ tập trung đầu tư những hạ tầng cơ bản để bán nhà là chính hoặc chuyển giao nền đất nhưng không quan tâm đến vấn đề đầu tư hạ tầng cơ sở.

Về vấn đề phát triển quỹ nhà ở xã hội, ông Dũng cho biết, đã và đang thực hiện thành công về nhà ở theo 167, nhà ở cho người có công, nhà ở cho người nghèo ở nông thôn, nhà ở cho sinh viên (giai đoạn đầu). Còn hiện nay đang gặp khó khăn trong phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, quân nhân chuyên nghiệp, cán bộ công chức, viên chức, văn nghệ sỹ, trí thức... Bộ Xây dựng đang xây dựng những nghị định, chính sách trình Chính phủ nhằm cụ thể hóa chiến lược quốc gia về nhà ở.

Trước hết cần phân loại các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: nhà nước đầu tư nhà ở cho sinh viên, nhà ở cho thuê; doanh nghiệp đầu tư có sự hỗ trợ của nhà nước về tiền sử dụng đất hoặc bằng chính sách về tài chính, tín dụng; nhà ở do người dân đầu tư như tại các khu công nghiệp hiện nay.

Kiểm soát chặt về chi phí đầu tư xây dựng
Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, những năm gần đây, công tác quản lý đầu tư xây dựng đã được tăng cường nhằm chống thất thoát, lãng phí và nâng cao chất lượng các công trình. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều bất cập, tồn tại từ nhiều năm nay trong công tác quản lý đầu tư xây dựng, trong đó đặc biệt là thể chế chưa được hoàn thiện.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, đối với các công trình được xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước và vốn xã hội, ngoài việc kiểm soát về chất lượng, thì tới đây những công trình từ nguồn vốn ngân sách nhà nước sẽ được kiểm soát cả về chi phí. Trước đây, việc này do chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán. Tới đây, chủ đầu tư trước khi phê duyệt phải có các cơ quan quản lý chuyên ngành về xây dựng thẩm định. Các cơ quan quản lý nhà nước tham gia vào vấn đề tiền kiểm chứ không dừng lại ở hậu kiểm như hiện nay, đồng thời phải chịu trách nhiệm về việc thẩm định của mình. Từ đó, tránh được tình trạng như hiện nay, nhiều công trình có sự thông đồng giữa các nhà thầu, chủ đầu tư với các nhà tư vấn thiết kế, khảo sát dẫn đến tình trạng “rút ruột” công trình dù công trình có thể đảm bảo chất lượng nhưng mức độ chi phí cao.