Bất động sản Hà Nội: Vẫn chưa thoát hiểm!

Có thể nói, trong nền kinh tế thị trường thì bất cứ thị trường nào nếu đang ở trạng thái hoạt động ổn định, hiệu quả thì luôn thể hiện đặc tính “thuận mua, vừa bán” hài hòa với xu hướng tự điều tiết giữa cầu và cung... Tuy nhiên, đối với Việt Nam, nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường đang non trẻ, thiếu minh bạch cho nên dễ bị các yếu tố khác tác động làm cho thị trường méo mó, không khách quan… Điển hình như hoạt động của thị trường BĐS, giá cả không phản ánh khả năng thu nhập, nhu cầu, mà phụ thuộc nhiều vào yếu tố tâm lý của những người tham gia thị trường…

Khoảng 20 năm qua, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua không ít cơn sốt đất và sau cơn sốt là sự đóng băng của thị trường. Các “cơn sốt” BĐS thường xảy ra trong vòng 1-2 năm, rồi tiếp sau là khoảng 4-5 năm thị trường đóng băng. Cơn sốt lần này diễn ra ở giai đoạn tiền suy thoái kinh tế toàn cầu và tiếp theo sự đóng băng (có thể xem bắt đầu từ năm 2009) lại hoàn toàn nằm trong giai đoạn tồi tệ nhất của nền kinh tế thế giới. Giá BĐS đã bị đẩy quá cao khiến thị trường không có giao dịch, giao dịch ít hoặc tỷ lệ giao dịch thành công thấp.

Nhiều doanh nghiệp BĐS buộc phải đưa ra các kế sách mà kế sách hàng đầu là hạ giá bán và giảm diện tích căn hộ chung cư. Cụ thể từ quý 3/2012, chủ đầu tư dự án khu đô thị mới Đại Thanh vừa có chính sách giảm giá bán hơn 100 căn hộ có diện tích từ 36m2 đến 47m2 thuộc khu CT10 Đại Thanh với giá chỉ 10 triệu đồng/m2 (trong giá nhà dành cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố còn cao hơn). Ngoài ra, một vài doanh nghiệp BĐS ở Hà Nội còn đưa ra phương án bàn giao thô cho khách để đưa giá của căn hộ thấp hơn 30% so với giá trước đây hoặc thực hiện các gói tặng quà giá trị lớn, hỗ trợ lãi suất nhằm thu hút khách mua căn hộ… Các dự án như Xuân Mai Tower, Golden Land giá bàn thô theo thứ tự là 14 triệu đồng/m2 và 22,7 triệu đồng/m2 trong khi giá bán gồm cả nội thất trước đây lên đến 35-36 triệu đồng/m2…

Về nhà đất khu đô thị cũng giảm khá mạnh, theo số liệu công bố trên thị trường thì giá nhiều loại đất đô thị vùng ven đã giảm xuống gần 50%. Có nơi giá chào bán đất liền kề, biệt thự đã xuống gần bằng thời kỳ mới chào bán dự án, nhất là đối với những dự án còn chưa hoàn thiện hạ tầng. Như dự án Thanh Hà Cienco 5, đất liền kề dự án này đang được chào bán trên thị trường thứ cấp với giá dao động từ 17-22 triệu đồng/m2 tùy từng căn. Dự án Kim Chung Di Trạch tại Hoài Đức với giá chào bán liền kề thấp nhất ở mức khoảng 20,5 đến 22 triệu đồng/m2. Dự án Geleximco Lê Trọng Tấn khu D và B hiện liền kề và biệt thự đang được chào bán với giá thấp nhất của dự án vào khoảng 19-20 triệu đồng/m2…

Tuy nhiên, sự “xuống thang” như vậy nhưng vẫn chưa đủ làm thị trường ấm lên, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS vẫn đang tồn quá nhiều hàng. Theo thống kê sơ bộ của hơn 60 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và TPHCM thì hiện còn hơn 84.000 tỷ đồng hàng tồn, chiếm xấp xỉ 46% tổng tài sản của các doanh nghiệp này. Tình trạng này khiến các doanh nghiệp BĐS lâm vào tình trạng kiệt quệ vốn và đứng trước nguy cơ bị phá sản.

Trước tình cảnh đó, Nhà nước đã đưa ra một số chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như bỏ hạn chế tiếp cận tín dụng, giảm lãi suất cho vay đối với thị trường BĐS, tái cấu trúc nền kinh tế trong đó có thị trường BĐS, chú trọng tới chính sách nhà cho người thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp, tạo điều kiện để vốn đầu tư từ nước ngoài vào thị trường BĐS Hà Nội... Thêm vào đó, việc đưa Quỹ Đầu tư tín thác bất động sản đi vào hoạt động là tín hiệu tốt lành cho thị trường BĐS bởi Quỹ sẽ tạo ra nguồn tiền quan trọng cho thị trường bất động sản.

Dù trước đây thị trường BĐS đã manh nha bước từ giai đoạn tiền tệ sang giai đoạn tài chính hóa (ở một số dự án biệt thự nghỉ dưỡng) thì với sự ra đời của Quỹ này đã chính thức cho thấy thị trường bất động sản nói chung đã thực sự chuyển sang giai đoạn tài chính hóa thị trường. Đây cũng là cách phát triển thị trường BĐS đúng với quy luật trên thế giới và tránh được sự rủi ro cho các nhà đầu tư, lãng phí nguồn lực xã hội như thời kỳ tiền tệ hóa thị trường.

Diễn biến của thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian tới vẫn là sự giảm giá thêm, thậm chí phá giá đối với một số sản phẩm của các doanh nghiệp BĐS trước sức ép phá sản để hình thành một mặt bằng giá mới phù hợp hơn với mức thu nhập của đa số người có nhu cầu.

Điều khó khăn nhất hiện nay là các khu đô thị ven đô, khu nhà chung cư “tồn kho” chưa thuận tiện cho việc đi lại sinh hoạt của người dân. Cho dù giá có xuống nữa cũng chưa làm cho người có nhu cầu bỏ tiền để mua BĐS. Vì thế thị trường BĐS Hà Nội trước mắt vẫn rất khó khăn dù đã có các thuận lợi như đã phân tích ở trên. Nếu tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam khá lên cùng sự khởi sắc của nền kinh tế thế giới thì chắc hẳn phải sang đến năm 2015 thị trường BĐS Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng mới hy vọng đi vào ổn định để phát triển...