Giá giảm, thanh khoản vẫn thấp

Đánh giá về phân khúc thị trường biệt thự và nhà liền kề, báo cáo của Công ty TNHH Savills Việt Nam (một đơn vị quản lý, tư vấn bất động sản (BĐS) độc lập) cho biết, mặc dù giá chào bán vẫn tiếp tục giảm nhưng thanh khoản thị trường vẫn thấp. Các dự án ở Hà Tây cũ trầm lắng, không có giao dịch. Đây cũng là tình trạng đã kéo dài từ nửa cuối năm 2011 đến nay. Ở thị trường thứ cấp, quận Cầu Giấy có mức chào bán bình quân cao nhất cho cả biệt thự và nhà liền kề. Tiếp theo là quận Tây Hồ, Hoàng Mai và huyện Từ Liêm dao động từ 87 triệu đồng đến 160 triệu đồng/m2 biệt thự và từ 125 triệu đến 173 triệu đồng/m2 nhà liền kề.

Trong khi đó, đa số dự án ở khu vực huyện Mê Linh, Đan Phượng, Quốc Oai có mức chào bán thấp, dưới 20 triệu đồng/m2 với cả biệt thự và nhà liền kề. So với quý II-2012, mức giá chào bán ở thị trường thứ cấp đều giảm, đứng đầu là khu vực Mê Linh giảm khoảng 25%. Tiếp đến là huyện Đan Phượng hơn 20%. Khu vực quận Hà Đông, giá chào bán nhà liền kề được ghi nhận giảm hơn 15%, trong khi biệt thự giảm khoảng 12%. Ở khu vực Hà Nội cũ, giá bán nhà liền kề ở thị trường thứ cấp tại quận Long Biên giảm hơn 10%, biệt thự giảm gần 5%. Tại Hoàng Mai, nhà liền kề giảm giá gần 10%, biệt thự giảm khoảng 2%. Tại quận Cầu Giấy, biệt thự giảm giá gần 5%, nhà liền kề giảm khoảng 3%. Tại quận Hai Bà Trưng giá biệt thự giảm gần 10%, trong khi ở Tây Hồ giá biệt thự giảm khoảng 8%. Mặc dù giá giảm mạnh, thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, song thị trường tiếp tục đón nhận gần 900 căn biệt thự, nhà liền kề từ 3 dự án Khu đô thị mới Vạn Phúc, Phú Lương (Hà Đông) và Tiên Phương (Chương Mỹ).

Tính cả thị trường, hiện có tổng cộng 41.500 căn biệt thự, nhà liền kề từ 122 dự án, trong đó 96 dự án, với 28.100 căn biệt thự, nhà liền kề đã giao dịch dưới dạng hợp đồng mua bán, còn lại giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn. Nếu tính theo khu vực, quận Hà Đông có nguồn cung lớn nhất, tiếp đến là huyện Hoài Đức, quận Hoàng Mai, huyện Mê Linh. Trong tương lai gần, thị trường Hà Nội còn 70 dự án, tại 14 quận, huyện, với quy mô diện tích 9.500ha, trong đó khu vực 2 chiếm tỷ lệ 86% tổng diện tích dự án tương lai. Tuy nhiên, mới có 12% dự án đang xây dựng hạ tầng, còn lại ở giai đoạn giải phóng mặt bằng hoặc lập quy hoạch.

Tình trạng ảm đạm tương tự cũng diễn ra tại phân khúc căn hộ chung cư, một phần do tác động tiêu cực từ chính sách tài chính và bất ổn của nền kinh tế, một phần do tâm lý truyền thống tháng 7 âm lịch là thời điểm không tốt để giao dịch nhà đất. Hai dự án mới gia nhập thị trường, một dự án mở bán thêm nhưng tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp (khoảng 10.900 căn hộ) vẫn giảm 9% so với quý trước, trong đó Cầu Giấy, Từ Liêm, Hà Đông vẫn chiếm 51% tổng nguồn cung. Mức giá chào bán sơ cấp dao động 16-68 triệu đồng/m2 và tỷ lệ "hấp thụ" của thị trường trung bình giảm 9%, xuống còn khoảng 6%. Căn hộ hạng C, chiếm thị phần lớn nhất khoảng 75% nguồn cung, có tỷ lệ bán hàng giảm nhiều nhất 13%, xuống còn 7% so với quý trước. Trong khi, tỷ lệ bán hàng của căn hộ hạng B giảm 7%, xuống mức 3%; tỷ lệ bán căn hộ hạng A tăng nhẹ, lên mức 4%. Đối với thị trường thứ cấp, giá chào bán cũng được ghi nhận giảm ở hầu hết các quận, huyện, nhiều nhất là quận Tây Hồ tỷ lệ 9%, tiếp đến quận Cầu Giấy 6%, quận Hai Bà Trưng 5%. Sự thay đổi giá chào bán phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí, mức độ phát triển cơ sở hạ tầng hay tình trạng xây dựng của dự án. Nếu dự án đã hình thành nhà ở, hoặc căn hộ đã hoàn thiện thanh khoản cao hơn, trong khi dự án ở dạng huy động vốn gần như không có giao dịch. Người mua hiện nay hầu hết là người có nhu cầu thực, mua để ở. Giới đầu tư gần như vắng bóng trên thị trường bởi thanh khoản thấp, xu hướng giảm giá tiếp diễn nhiều tháng qua. Chính các chủ đầu tư cũng đang đưa ra chào bán các căn hộ ở dạng xây thô nhằm giảm số tiền phải chi trả cho người mua.

Mặc dù thị trường ảm đạm, song Savills Việt Nam nhận định thời điểm hiện tại lại là cơ hội cho những ai có năng lực tài chính và nhu cầu sở hữu biệt thự, nhà liền kề để ở vì giá giảm mạnh trong vòng một năm qua. Savills Việt Nam cũng lạc quan khi cho rằng những diễn biến trong lĩnh vực ngân hàng thời gian qua sẽ là động lực cho người dân chuyển hướng đầu tư từ kênh gửi tiền tiết kiệm sang các kênh khác, trong đó có thể BĐS là một lựa chọn.