Sẽ có xung lực mới trên thị trường

Các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân đóng băng thị trường BĐS là do kinh tế thế giới suy thoái, trong nước lạm phát, lãi suất ngân hàng tăng cao, cộng với chính sách hạn chế tín dụng BĐS trong năm 2011. Tuy nhiên, nguyên nhân sâu xa bắt nguồn từ những yếu kém, thiếu lành mạnh và không ổn định của thị trường BĐS trong những năm qua. Sau những động thái bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn (tại TP Hồ Chí Minh năm 2007, Hà Nội năm 2009), thị trường đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự. Các DN đổ xô đầu tư vào BĐS, kể cả các DN không có kinh nghiệm và năng lực tài chính. Việc cấp phép phát triển dự án khá dễ dãi, nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo và hỗn loạn thông tin dự án trên thị trường, tạo nên những đô thị bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của xã hội, người mua phải trả tiền thật trong khi nhà không có và không biết khi nào sẽ có hoặc có nhà nhưng không thể ở, không thể sử dụng.

Thị trường BĐS đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các DN kinh doanh BĐS mà còn ảnh hưởng tới tính thanh khoản của ngân hàng, gây đình trệ sản xuất cho các DN xây lắp, sản xuất vật liệu xây dựng. Tình hình tồn kho vật liệu xây dựng, nhất là xi măng, gạch ốp lát, sứ vệ sinh theo đó cũng tăng lên hoặc các DN phải hoạt động cầm chừng, không phát huy hết công suất của nhà máy. Một số DN rơi vào tình trạng sản xuất, kinh doanh thua lỗ, phá sản đã ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu ngân sách và phát triển kinh tế của đất nước.

Một câu hỏi đặt ra là xu thế thị trường BĐS từ nay đến cuối năm sẽ như thế nào? Bối cảnh chung của thị trường đã có những dấu hiệu tích cực như lạm phát được kiềm chế, tăng trưởng GDP có chuyển biến tốt, hơn nữa hạn chế tiếp cận tín dụng đối với BĐS gần như được dỡ bỏ hoàn toàn. Đặc biệt, từ ngày 15-7, những khoản nợ lãi suất cao gần như được điều chỉnh về mức 15%. Những ngân hàng lớn bắt đầu công bố các khoản hỗ trợ cho BĐS. Nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục được Chính phủ quan tâm vì đây là mảng thị trường có nhu cầu rất lớn, nhưng thời gian qua vì nhiều lý do chưa được tập trung triển khai. Bên cạnh đó, đầu tư nước ngoài vào BĐS cũng có tín hiệu khả quan, dù chưa thể bằng giai đoạn 2007-2008. Nhưng, tại sao dòng tiền vẫn chưa vận hành vào thị trường BĐS? Trả lời câu hỏi này, ông Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TƯ) cho rằng, nguyên nhân từ hệ thống ngân hàng đang tái cấu trúc, vì vậy chưa thể có nhiều nguồn lực cho thị trường BĐS. Thứ nữa, bản thân thị trường BĐS và hầu hết các DN BĐS đều gặp khó về tài chính. Một lượng vốn lớn đến hạn phải trả trước khi được vay mới nên lượng tiền đến thị trường BĐS nhỏ hơn lượng tiền phải thanh toán. Dư nợ tín dụng cho BĐS sẽ không tăng mà giảm đi. Cùng với đó là độ trễ của chính sách làm cho việc hạ lãi suất, gỡ bỏ hạn chế với thị trường chưa vận hành được. Trong khi mới chỉ có trần lãi suất huy động được điều chỉnh, còn lãi suất cho vay chưa thực sự rõ ràng. Cuối cùng là cả thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng đều có rủi ro nhất định cần sự phòng ngừa trước khi có những động thái tích cực để giải ngân.

Theo ông Trần Kim Chung, những tháng cuối năm, thị trường BĐS sẽ có những sung lực tốt. Nếu các điều kiện không xấu đi, lạm phát được kìm giữ, tín dụng được nới lỏng ở mức nhất định; lượng tài chính giải ngân cho nền kinh tế có thể được nới rộng, quỹ tín thác được phép vận hành và nhà ở giá thấp được chú ý... thị trường BĐS sẽ đi lên. Mặt khác, sau hai năm rưỡi trầm lắng, có thể nói đã nằm ở vùng đáy, thì một chu kỳ đi lên là điều không thể khác. Tuy vẫn có địa bàn này, địa bàn khác, loại hình sản phẩm này hay sản phẩm khác có biểu hiện không như nhau, nhưng xu thế bắt buộc phải tìm lối đi lên là rõ nét. Nhưng, cũng theo ông Chung, thị trường sẽ khó có sự bùng nổ, bởi nhiều DN còn khó khăn, nhiều dự án vẫn phải dừng chưa triển khai được, nhiều khoản đầu tư thua lỗ, nhất là những rủi ro liên quan đến ngân hàng, hệ thống cung cấp nguồn tài chính quan trọng hàng đầu cho thị trường và DN BĐS.