Cần sự minh bạch giá cho “đầu ra” BĐS Hà Nội

(Ảnh minh hoạ)

Thực ra để trả lời chính xác câu hỏi này không phải dễ, bởi Bộ Xây dựng đang tìm lời giải cho bài toán đầu ra của thị trường BĐS. Và thực chất hiện giờ mới chính là vấn đề đau đầu của thị trường BĐS. Qua kiểm tra của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội thì đến ngày 30/6/2012, Hà Nội có khoảng 655 căn hộ biệt thự và 574 căn hộ liền kề đã xây hoàn thiện phần thô hoặc mặt ngoài đang bị bỏ hoang… Đó là chưa kể hàng chục nghìn căn hộ chung cư, nhà ở, biệt thự khác của nhiều doanh nghiệp BĐS đã xây xong hoặc gần xong đang còn ế ẩm…

Trước đây, nhiều người cho rằng để giải nguy cho thị trường BĐS thì cần quan tâm đến câu chuyện vốn cho sản xuất, đầu tư phát triển của các doanh nghiệp BĐS và họ đã lạc quan nhờ chính sách của nhà nước không coi BĐS là ngành phi sản xuất và lãi suất cho vay từ các ngân hàng giảm từ trên 20% xuống còn khoảng 16-18%/năm. Rồi việc ngân hàng hạ lãi suất huy động cũng gây hy vọng cho dòng tiền gửi này “chảy” vào thị trường BĐS… Nhưng theo thống kê của Savills Việt Nam thì lượng căn hộ bán ra ngay ở thời điểm lãi suất huy động ở mức 12% cao hơn lượng giao dịch ở thời điểm lãi suất mức 9%. Thực tế hoạt động của thị trường BĐS trong quý 2/2012 vừa qua cũng cho thấy cho dù giá bán các phân khúc BĐS vẫn đang tiếp tục giảm giá nhưng thị trường BĐS Hà Nội vẫn có quá ít giao dịch thành công.

Để giải quyết bài toán đầu ra này, nhiều người cũng đã đề nghị Nhà nước bỏ tiền ra mua lại nhà chung cư, biệt thự liền kề, sau đó giao nhà cho thuê hoặc đưa nó thành nhà công vụ… Tuy nhiên, sự can thiệp này cũng không thể mang lại hiệu quả lớn bởi Nhà nước cũng không đủ nguồn để đầu tư như vậy. Bởi nếu chỉ chú trọng bơm tiền theo kiểu “giải cứu” thì còn nguy hiểm hơn. Một điều đáng lưu ý, nợ xấu hiện đang tập trung khá nhiều ở thị trường BĐS.

Giải pháp quan trọng nhất có lẽ phải để thị trường bất động sản tự điều tiết, còn Nhà nước chỉ có thể trợ giúp bằng các chính sách phù hợp làm cho thị trường thông thoáng minh bạch hơn. Đặc biệt là chính sách về giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng, tính thuế… Hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS đã phải liên tiếp đưa ra các giải pháp như: Ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, giảm giá… để kích cầu. Ví dụ như khách hàng mua nhà sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ lãi vay hấp dẫn ở mức 7%/năm trong vòng 6 tháng đầu tiên hay hỗ trợ 4% lãi suất. Còn dự án Golden Palace (Mễ Trì, Từ Liêm) cũng được chủ đầu tư hỗ trợ mua nhà được vay 85% giá trị căn hộ trong thời hạn 15 năm với mức lãi suất 16%/năm… Ngoài ra, một số ngân hàng cũng đang có kế hoạch liên kết với các chủ đầu tư để cho vay mua nhà như ngân hàng Vietcombank khi khách mua nhà dự án Ecopark được hưởng lãi suất siêu ưu dãi 8%/năm trong 12 tháng đầu tiên hoặc mua nhà ở dự án Indochina Plaza Hanoi được miễn lãi suất trong 12 tháng đầu tiên…

Một điều cũng rất quan trọng nhằm để thị trường tự điều tiết và khơi thông là các cơ quan quản lý về xây dựng cần xác định được giá trị thật sự hợp lý cho BĐS Hà Nội. Bởi đầu ra chỉ có thể giải quyết tốt nếu chỉ ra được giá thích hợp cho thị trường. Từ lâu nay, giá BĐS ở Hà Nội luôn quá cao không phù hợp với thu nhập và điều kiện sống của đa số người dân. Tình trạng nhà bỏ hoang trong khi theo tính toán lý thuyết thì nhu cầu cần nhà ở của người lao động Hà Nội rất lớn. Điều này minh chứng cho việc BĐS đang dành cho giới đầu cơ là chủ yếu. Còn đối tượng cần nhà ở thì các doanh nghiệp BĐS lại chưa chú ý đến cho nên dù giá giảm xuống khá sâu nhưng người tiêu dùng không hề tin tưởng. Thậm chí người tiêu dùng còn chờ sự phá sản của các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư để mua với giá rẻ nhất. Rõ ràng tỷ lệ người có nhu cầu về nhà ở lại đang nằm ở tình trạng thu nhập không cao, ước đoán có thể chiếm tới 80% nằm trong mục này. Cho nên bài toán làm giá ở đây rất cần minh bạch và phải có cơ chế kiểm tra tính minh bạch. Có như vậy người dân mới dám bỏ tiền ra mua nhà mà không hề lo lắng. Điều này rất cần sự tham gia tích cực hiệu quả của các doanh nghiệp BĐS.

Việc tiếp theo cần giải giải quyết đó là quản lý và sử dụng đất đai. Phải kịp thời sửa đổi luật đất đai, các nghị định quản lý nhà chung cư, đất đai, tính thuế… tất cả cần phải hướng vào những người dân có nhu cầu về nhà ở. Vấn đề này liên quan chặt chẽ đến giá thành BĐS. Nhiều doanh nghiệp đang kêu về vấn đề giá tiền sử dụng đất, họ cho rằng vấn đề này đang gây khó khăn bởi nó là một phần nguyên nhân khiến cho giá BĐS tăng cao. Nhiều doanh nghiệp cho rằng họ phải trả tiền mua đất đến hai lần… Ngoài ra, nhà nước cũng cần phải có ưu tiên xây dựng cơ sở hạ tầng đường giao thông, điện, nước, bệnh viện, trường học… đồng bộ với một số khu đô thị.

Rõ ràng để giải quyết vấn đề đầu ra cho BĐS là không hề dễ dàng! Mặc dù, tổng kết 6 tháng đầu năm, Chính phủ đã nhận định tình hình kinh tế hiện tại là lạm phát đã giảm, tăng trưởng kinh tế quý sau cao hơn quý trước; chỉ số sản xuất công nghiệp đang có chiều hướng tăng, trong khi chỉ số hàng tồn kho trong xu hướng giảm... Nhưng để thị trường BĐS đi vào thế phục hồi rồi tăng trưởng trong thời gian tới là rất khó. Bởi chúng ta phải để thị trường điều tiết và tác dụng hỗ trợ từ chính sách của nhà nước cũng cần phải có thời gian cũng như sự phát triển đồng đều của cả nền kinh tế. Suy cho cùng thì sức khỏe của thị trường BĐS Hà Nội phụ thuộc vào hệ thống các doanh nghiệp BĐS và nội lực của cả người tiêu dùng. Có thể khẳng định đây là thời cơ tốt cho người thực sự có nhu cầu nhà ở và vì vậy, người tiêu dùng sẽ đóng vai trò khá quan trọng để trong thời gian tới, thị trường BĐS Hà Nội sẽ ấm dần lên.