Thị trường văn phòng cho thuê: giá tiếp tục giảm, tỷ lệ trống cao

Các chủ đầu tư của những tòa văn phòng mới hoàn thiện và đang hoàn thiện, đặc biệt là các tòa văn phòng ở khu vực phía Tây, đang nỗ lực hết sức để thỏa thuận với các khách thuê tiềm năng nhằm lấp đầy tòa văn phòng của họ càng sớm càng tốt do sự cạnh tranh của thị trường ngày càng khắc nghiệt hơn trong khi sự phục hồi của nền kinh tế còn gây nhiều tranh cãi.

Bất chấp các khó khăn của thị trường, một vài tòa văn phòng Hạng B đang trong giai đoạn hoàn thiện đã được chào thuê sớm trong quý 2/2012. Trong số các nguồn cung mới này, tòa văn phòng ICON 4 là dự án Hạng B nổi bật thuộc quận Đống Đa, cung cấp cho thị trường thêm 28.000m2 diện tích văn phòng. Tọa lạc ngay tại ranh giới giữa khu vực phía Tây và khu vực giữa thành phố, tòa văn phòng này là một lựa chọn hợp lý cho các công ty muốn đặt văn phòng gần trung
tâm thành phố hơn. Tòa văn phòng này sẽ cạnh tranh trực tiếp với các tòa gần đó trong khu vực Kim Mã cũng như tại khu vực phía Tây.

Tòa nhà Hapro Cát Linh (quận Đống Đa, diện tích cho thuê khoảng 9.500m2) và tòa Vinafor Building (quận Hai Bà Trưng, diện tích cho thuê khoảng 12.600m2) là hai tòa văn phòng khác cũng trong giai đoạn hoàn thiện đã chính thức chào thuê. Cả hai tòa này đều ở vị trí tương đối gần trung tâm thành phố và dự kiến sẽ thu hút các công ty có nhu cầu mở rộng nhưng vẫn muốn đặt văn phòng tại khu vực lân cận trung tâm thành phố. Nhìn chung, với tỷ lệ trống tương đối ớn hiện nay trên thị trường, việc các tòa văn phòng mới đi vào hoạt động sẽ không gây thêm ảnh hưởng quá lớn tới sự mất cân bằng giữa cung và cầu vốn đã diễn ra trong vài năm trở lại đây.

Theo khảo sát của Knight Frank, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A tăng nhẹ 1,6% lên mức 735.000 VNĐ (khoảng 35 USD)/m2/ tháng do giá chào thuê cho các diện tích trống mới của một vài tòa văn phòng trong khu vực trung tâm thành phố. Tuy nhiên giá thuê thực tế của thị trường chắc chắn đang giảm. Giá thuê văn phòng hạng B và hạng C đều giảm, lần lượt xuống 500.000 VNĐ (khoảng 23,8 USD)/m2/tháng và 401.000 VNĐ (khoảng 19 USD)/m2/ tháng.

Tỷ lệ trống của toàn bộ thị trường tăng xấp xỉ 3% lên mức 21%, trong đó văn phòng hạng B có tỷ lệ trống tăng cao nhất 8,7%. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A lại giảm hơn 2% xuống mức 69% nhờ diện tích cho thuê được tại tòa Keangnam Landmark 72 tăng lên.

Về phía nhu cầu, mặc dù diện tích cho thuê được trong khu vực trung tâm thành phố khá lớn do việc chuyển văn phòng của các công ty ra khỏi dự án Vincom City Centre trong quý trước, nhu cầu ở quý 2/2012 có phần kém hơn do nhiều công ty vẫn đang do dự trước kế hoạch di chuyển văn phòng.

Phần lớn các giao dịch trong quý này diễn ra tại khu phía Tây, với một vài công ty chuyển văn phòng từ khu vực giữa thành phố. Do đó, thị trường vẫn tiếp tục chuyển dịch về khu vực Mỹ Đình và xu hướng này được cho là sẽ tiếp diễn trong nửa cuối năm 2012.

Từ nay đến cuối năm, dự kiến sẽ có thêm các tòa nhà văn phòng đi vào hoạt động tại các khu vực chính của thành phố, mang đến thêm lựa chọn cho các khách thuê tiềm năng. Nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ dần dần được lấp đầy với mức giá thuê tiếp tục giảm.

Theo nhận định từ các nhà nghiên cứu bất động sản, nhu cầu sẽ được thỏa mãn tốt khi thị trường đón nhận các tòa nhà mới tọa lạc xung quanh thành phố. Các yêu cầu khác nhau về vị trí, giá thuê, bãi đỗ xe, các tiện tích... của khách thuê sẽ dễ dàng được đáp ứng hơn. Thị trường nhìn chung sẽ thuận lợi hơn cho các khách thuê.

Mặt khác, chủ đầu tư cần phải khôn khéo hơn trong việc thương lượng với khách thuê về các điều khoản và ưu đãi cho thuê nhằm lấp đầy tòa văn phòng cũng như duy trì được tỷ lệ lấp đầy cao.