Thế chấp BĐS để vay vốn: Doanh nghiệp “kêu trời”

Theo ông Vũ Đức Long, Cục trưởng Cục Đăng ký GDBĐ, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP của Chính phủ, văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất về đăng ký GDBĐ bằng BĐS được ban hành trong bối cảnh Việt Nam mới bắt đầu triển khai hệ thống đăng ký GDBĐ. Tuy nhiên, qua gần 12 năm áp dụng, đến nay đã bộc lộ nhiều bất cập.

Người dân có nhu cầu vay ngân hàng tiền mua nhà, đất; DN muốn thế chấp BĐS để vay vốn đang "kêu trời" về việc Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều quy định muốn thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng nhất thiết phải có "sổ đỏ". Trong khi đó, tiến độ cấp loại giấy này là một trong những tồn tại của ngành tài nguyên trong nhiều năm qua, khiến cho việc bảo đảm tiền vay và thực hiện đăng ký thế chấp gặp nhiều khó khăn. Đó là chưa kể quy định về cấp đổi một loại giấy chứng nhận nhà đất tuy đã có hiệu lực từ ngày 10-12-2009 nhưng vẫn chưa được áp dụng suôn sẻ trên thực tế.

Để khơi thông nguồn vốn vay trong lĩnh vực BĐS, giải pháp tình thế hiện nay nhiều ngân hàng đang áp dụng là nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và đăng ký GDBĐ tại trung tâm đăng ký giao dịch tài sản. Tuy nhiên, biện pháp này cũng không mang lại kết quả cao với đại bộ phận những người muốn mua lại căn hộ chung cư, sau đó thế chấp để vay vốn ngân hàng rồi trả số tiền này cho chủ đầu tư BĐS. Vì hầu hết các phòng công chứng, đặc biệt là phòng công chứng tư dù muốn thực hiện để thu phí nhưng vẫn phải từ chối công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai với lý do: Luật Công chứng yêu cầu phải xuất trình hợp đồng mua bán căn hộ ký trực tiếp giữa chủ đầu tư với người mua chứ không phải người được chuyển nhượng lại.

Theo luật sư Nguyễn Hoài Nam, Đoàn Luật sư Hà Nội, trên đây mới chỉ là ví dụ về nỗi khổ trong số hàng chục nỗi khổ của cơ quan công chứng, người dân, DN. Ông Nguyễn Hoài Nam giải thích, hệ thống văn bản pháp luật về lĩnh vực này vẫn trong tình trạng chưa được pháp điển hóa trong một văn bản luật nên còn không ít quy định mâu thuẫn nhau. Hiện hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm do 3 cơ quan quản lý là Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên & Môi trường và Bộ Giao thông Vận tải với những thủ tục, trình tự không rập khuôn, khó thực hiện. Đó là kết quả từ sự "đa dạng" của quy định từ các văn bản khác nhau về đăng ký GDBĐ bằng BĐS. Không những thế, hệ thống pháp luật về đăng ký GDBĐ còn trống quy phạm điều chỉnh thủ tục đăng ký GDBĐ đối với: rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm, trong khi nhu cầu khai thác, huy động vốn từ các tài sản này ngày càng lớn.

Để giải quyết tình trạng này, ba "nhà" gồm cơ quan xây dựng pháp luật, tổ chức công chứng và các ngân hàng phải ngồi lại với nhau để tìm giải pháp khắc phục, bắt đầu từ những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký GDBĐ. Trong đó, cần thừa nhận việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.

Trước mắt, để gỡ khó cho ngân hàng, người dân và DN, nên chăng có thể tạm thực hiện việc đăng ký thế chấp BĐS dưới dạng đăng ký tạm thời, sau khi được cấp giấy chứng nhận sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chính thức? Làm như vậy vừa bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của ngân hàng, chủ sử dụng đất, sở hữu nhà; vừa bảo đảm tính công khai, minh bạch của tài sản bảo đảm, giúp người dân, DN dễ dàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Làm được điều này cũng sẽ góp phần kiểm soát được diễn biến "ngầm" BĐS. Theo nhận định của Bộ Tư pháp, hiện các giao dịch "ngầm" về BĐS vẫn diễn ra. Tình trạng bất ổn tiềm ẩn trong các giao dịch BĐS do không được pháp luật điều chỉnh dẫn đến nguy cơ bất ổn xã hội; thất thu ngân sách, tạo môi trường cho hoạt động rửa tiền và tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở...