Có hay không làn sóng đại hạ giá?

DN chịu áp lực thu hồi vốn

Theo TS Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, chỉ thị của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định đến ngày 31-12-2011 các NH thương mại phải giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, mà chủ yếu là BĐS và chứng khoán, so với tổng dư nợ về 16% đã khiến cho thị trường BĐS vốn đã khó khăn lại càng ảm đạm hơn. Cung - cầu giảm, giá BĐS tiếp tục đi xuống nhưng thị trường vẫn đóng băng, thanh khoản rơi về mức thấp bởi thị trường thiếu nguồn vốn từ NH, nhu cầu vay vốn đầu tư BĐS bị hạn chế nên đầu ra các dự án tắc. Cùng với đó, chính sách bất ngờ được ban hành và thực thi làm nhiều DN BĐS không kịp chuyển đổi cơ cấu kinh doanh, nhiều dự án đang dang dở, DN phải gánh chi phí lãi vay và chi phí đầu vào liên tục tăng. Mặt khác, nếu việc thực thi Nghị quyết 11 của Chính phủ nghiêm túc, giai đoạn cuối năm các NH phải gia tăng siết nợ của các DN BĐS, trong khi kinh tế suy thoái, nguồn vốn hầu như cạn kiệt, nên các DN đứng trước áp lực thu hồi vốn rất lớn.
Áp lực này cũng lan sang cả phía khách hàng khi các dự án đến giai đoạn hoàn thiện, bàn giao. Lãi suất cao hoặc dừng cho vay với BĐS từ phía NH đã khiến người mua không còn cơ hội tiếp cận nguồn vốn. Không ít người không thể nhận được nhà vì chưa thanh toán được số tiền còn lại của hợp đồng. Không chỉ có vậy, họ phải đối mặt với việc trả lãi chậm thanh toán cho khoản tiền còn lại đó; đồng thời có thể sẽ bị chủ đầu tư thu hồi lại BĐS họ đã mua nếu chậm thanh toán và nhận nhà. Bất ổn có thể xảy ra nếu việc thu hồi tài sản kiểu này trở thành làn sóng ở nhiều dự án, bởi loại trừ những người đầu cơ ôm giữ nhiều BĐS, không ít người mua để sử dụng và phải mua chênh lệch so với giá gốc nhiều lần. Nếu bị chủ đầu tư thu hồi chắc chắn họ sẽ bị mất trắng khoản tiền chênh lệch này.

Thị trường BĐS dần quay về giá trị thực và ổn định do yêu cầu kiềm chế lạm phát, ổn định nền kinh tế vĩ mô được đặt ra cấp thiết.   Ảnh: Khánh Nguyên

Mặt bằng giá sẽ ổn định hơn?

Khủng hoảng kéo dài dẫn tới hậu quả là tính thanh khoản kém, từ đó kéo theo giá chứng khoán, BĐS vào vòng xoáy đi xuống. Việc một số dự án giảm giá bán giai đoạn vừa qua là động thái tất yếu để khơi thông nguồn vốn, giảm gánh nặng chi phí lãi vay và tạo điều kiện cho DN tái cơ cấu hoạt động kinh doanh. Do đó nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu thực về nhà ở kỳ vọng giá BĐS sẽ tiếp tục giảm trước áp lực siết nợ của NH. Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo cuối năm nay, sang cả năm sau khó xảy ra làn sóng giảm giá, bán tháo trên diện rộng, bởi thị trường BĐS rơi vào khó khăn từ năm 2008, mặt bằng giá BĐS đã giảm nhiều và dần quay về đúng với giá trị thực trên thị trường. Hiện, giá bán đã chạm đáy, nếu tiếp tục hạ giá, DN sẽ lỗ (trừ khi buộc phải chấp nhận lỗ để trả nợ NH). Mặt khác, nguyên nhân của việc giảm giá là áp lực siết nợ từ NH khi phải giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất. Nhưng, trong tháng 11, NHNN đã có văn bản cho phép loại một số nhóm tín dụng ra khỏi dư nợ phi sản xuất, trong đó có 4 nhóm liên quan đến BĐS, ít nhiều đã giảm bớt áp lực giảm tỷ lệ dư nợ phi sản xuất trong các NH, từ đó áp lực siết nợ của NH lên DN cũng giảm. Với việc giải tỏa hạn chế tín dụng với 4 nhóm BĐS, thị trường cũng nhận được những hiệu ứng tích cực về tâm lý. Lực cầu mua nhà để ở sẽ cải thiện dù không đáng kể; một bộ phận dự án theo quy định sẽ có điều kiện được bơm vốn, phân khúc nhà bình dân có cơ hội phát triển, dòng sản phẩm trên thị trường đa dạng hơn và thị trường có cơ hội ấm lại. Tiếp đó, những chỉ đạo và động thái mới đây của Chính phủ tiếp tục tạo ra sự nâng đỡ về tâm lý cho thị trường, do đó mặt bằng giá được hy vọng sẽ ổn định hơn trong thời gian tới.

Lãi suất chưa thể hạ nhiệt

TS Lê Chí Hiếu cho rằng, mặc dù lạm phát có dấu hiệu suy giảm, nhưng Chính phủ mới chỉ giải quyết được những nguyên nhân trong ngắn hạn như kiềm chế giá cả, giảm chi ngân sách, ổn định tỷ giá… mà chưa giải quyết triệt để những nguyên nhân cốt lõi. Nền kinh tế vẫn hiện diện nhiều bất ổn, thanh khoản NH vẫn căng thẳng… Do đó, nếu Chính phủ nới lỏng tiền tệ thời điểm này, khả năng bùng phát lại lạm phát rất cao. Thực tế, Chính phủ mới chỉ áp dụng và kiểm soát trần lãi suất huy động 14%/năm. Còn lãi suất cho vay, chỉ khuyến khích các NH thương mại tự giảm về mức 17-19%. Song, với những bất ổn trong hệ thống hiện nay, thật khó để các NH tự hạ nhiệt lãi suất. Nhìn vào các chủ trương của Chính phủ, kiềm chế lạm phát, thắt chặt tiền tệ vẫn được ưu tiên nên động thái hạ lãi suất cũng không thể thực hiện ngay được, ít nhất là đến quý I-2012 khi áp lực lạm phát trong dịp Tết Nguyên đán đang đến gần.

Trao đổi bên lề hội nghị DN ngành xây dựng 2011 diễn ra mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, Nhà nước không bỏ rơi thị trường nào, nhưng DN cũng phải tái cơ cấu, xem phân khúc mình đầu tư, bán ra đã phù hợp chưa. Nhìn nhận triển vọng trong năm tới, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, Chính phủ không đặt mục tiêu tăng trưởng cao mà tăng cường ổn định vĩ mô, kiềm chế lạm phát nên BĐS tiếp tục bị ảnh hưởng. Điểm sáng của thị trường sẽ là phân khúc nhà cho người thu nhập thấp, nhưng giá phải ở mức độ phù hợp với khả năng thanh toán của người dân.