90% hư hỏng, xuống cấp

Hầu hết các công trình được xây dựng trong giai đoạn trước năm 1990, kinh phí chủ yếu được lấy từ nguồn ngân sách nhà nước, với quy mô phổ biến 2-5 tầng (cá biệt có một số ít các công trình cao 6 tầng hoặc hơn). Hệ thống nền móng chủ yếu là dạng móng nông; phần thân là khung bê tông cốt thép, lắp ghép tấm lớn, tường gạch chịu lực...

Hà Nội còn nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp cần sớm có giải pháp xử lý.   Ảnh: B. H

Qua các số liệu báo cáo, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, hơn 90% lô chung cư được đánh giá hư hỏng, xuống cấp trong đó có gần 25% lô chung cư ở tình trạng nguy hiểm. Phổ biến là hiện tượng lún với độ sâu hơn 1,2m, lún nghiêng với độ nghiêng hơn 1% do xây dựng trên các khu vực ao hồ cũ hoặc trên nền đất yếu. Bên cạnh đó, kết cấu nhà có biểu hiện suy giảm khả năng chịu lực như nứt kết cấu, các mối nối của nhà lắp ghép bị han gỉ, ăn mòn nghiêm trọng, một số mối nối đã bị tách rời, kết cấu bị cong võng quá mức cho phép. Tình trạng cơi nới tùy tiện làm tăng tải trọng so với thiết kế và phá một số kết cấu chịu lực chính phục vụ cơi nới. Thêm vào đó, do không được bảo trì, sửa chữa định kỳ, thiết kế đã cũ, việc bố trí không gian, hệ thống công trình phụ trợ... cùng với sự xuống cấp của hệ thống hạ tầng khiến công trình xuống cấp nhanh hơn, không bảo đảm các điều kiện sống tối thiểu như không gian, ánh sáng, nguồn nước... cho người dân. Việc thiếu lối thoát hiểm và sự xuống cấp của hệ thống phòng cháy chữa cháy dẫn đến không bảo đảm an toàn khi có sự cố. Đối chiếu với các tiêu chuẩn, quy định hiện hành, đây là dạng công trình tiềm ẩn nguy cơ sập đổ, nhất là khi xảy ra động đất cường độ lớn hoặc chịu các yếu tố ảnh hưởng khác như thi công các công trình liền kề có hố đào sâu...

Mặc dù chất lượng các nhà chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, gây mất mỹ quan đô thị, song giải pháp xử lý tại các địa phương vẫn chưa thống nhất và gặp nhiều khó khăn. TP Hà Nội mới cải tạo 11 lô chung cư (hầu hết đang trong giai đoạn thi công). TP Hồ Chí Minh tính đến hết năm 2010 mới cải tạo được 54 lô chung cư, chiếm tỷ lệ rất thấp so với kế hoạch đã đề ra. Theo một cán bộ của Sở Xây dựng Hà Nội, vướng mắc lớn nhất hiện nay với các dự án cải tạo nhà chung cư cũ là chỉ tiêu quy hoạch. Hầu hết các khu tập thể cũ đều đã được TP giao chủ đầu tư, nhưng quy hoạch vẫn chưa được phê duyệt. Nếu giữ quy mô, chỉ tiêu cũ, số căn hộ bố trí tái định cư (TĐC) tại chỗ cho người dân còn chưa đủ nói gì đến việc kinh doanh, chủ đầu tư sẽ lỗ nặng. Nhưng nếu tăng chỉ tiêu, mật độ quy hoạch thì hạ tầng khu vực vốn đã quá tải sẽ càng nghiêm trọng hơn. Đã có ý kiến nên khuyến khích người dân TĐC tại nơi khác ngoài dự án bằng cách tăng diện tích nhà TĐC, song thực tế không mấy người ủng hộ vì tâm lý không muốn thay đổi, đặc biệt là sự chênh lệch lớn giá trị địa tô giữa trung tâm thành phố và khu vực ngoại vi.

Giải bài toán hài hòa lợi ích chủ đầu tư - người dân - Nhà nước luôn khó. Khu tập thể Văn Chương (Hà Nội), vốn được xây dựng từ những năm 1960-1970, nay đã xuống cấp trầm trọng. Từ năm 2005-2006, TP đã giao cho một đơn vị xây dựng lập dự án cải tạo xây dựng lại. Qua hai lần khảo sát, 80% người dân ủng hộ dự án này. Nhưng, đến nay dự án vẫn chưa triển khai thêm được bước nào. Nguyên nhân là do các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt như mật độ xây dựng 50%, hệ số sử dụng đất 1,75 lần và chiều cao trung bình 3,5 tầng chỉ đáp ứng TĐC khoảng 1/4 số dân hiện đang sinh sống tại đây. Nếu điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch thì hệ thống hạ tầng không thể chịu nổi. Tương tự, dự án xây dựng lại tập thể Nguyễn Công Trứ, mật độ xây dựng hiện trạng dày đặc hơn 70%, trong khi mật độ xây dựng sau quy hoạch chỉ còn 40%. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải xây dựng thêm hạ tầng nên số tiền mất cân đối ước tính lên tới hàng ngàn tỷ đồng.

Trước thực trạng đó, mới đây Bộ Xây dựng đã có tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị bố trí kinh phí thực hiện đề án "Tổng kiểm tra, khảo sát, đánh giá chất lượng, mức độ nguy hiểm các chung cư cũ trên cả nước, đề xuất giải pháp xử lý phục vụ chỉnh trang đô thị và cải thiện không gian sống cho người dân". Theo Bộ Xây dựng, việc các công trình chung cư cũ đều đã xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn gây ảnh hưởng đến cộng đồng, nhất là trong các trường hợp công trình chịu các tải trọng bất thường như gió bão, động đất... Việc tổ chức cải tạo, sửa chữa đối với các công trình chung cư cũ, nhất là những chung cư cấp D (tổng thể nguy hiểm) là nhu cầu bức thiết. Vì vậy, cùng với việc soạn thảo nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo quy hoạch cần sớm ban hành các chủ trương, chính sách về xây dựng để có kế hoạch và giải pháp xử lý các chung cư cũ phục vụ việc chỉnh trang đô thị và cải thiện không gian sống cho người dân.