Thị trường BĐS: Các dòng vốn đều tắc

Linh hoạt trong chính sách tiền tệ đối với đầu tư BĐS sẽ tạo nên những hiệu ứng tích cực cho nền kinh tế. Ảnh: Ngọc Thắng

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, sự tồn tại của thị trường BĐS dựa vào tín dụng là khách quan và cần thiết bởi giá trị BĐS lớn, thường vượt khả năng tài chính của chủ đầu tư. Các ngân hàng thương mại (NHTM) không chỉ tài trợ cho nguồn cung BĐS, tức là các chủ đầu tư thực hiện dự án, mà còn hướng tới người tiêu dùng cá nhân có nhu cầu mua BĐS để sử dụng hoặc đầu cơ. Vì vậy, thị trường BĐS phụ thuộc vào tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng (NH).

Trong bối cảnh chính sách tài chính thắt chặt từ đầu năm 2011, tín dụng BĐS có dấu hiệu giảm mạnh, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường BĐS. Nhiều doanh nghiệp chưa thể tiếp tục triển khai dự án khi lãi suất vay quá cao. Ngay cả nguồn cầu cũng bị ảnh hưởng lớn, đặc biệt các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp (có nhu cầu thực về nhà ở), khi khó có thể tiếp cận với tín dụng nhà ở trong giai đoạn này. Đáng lưu ý, những bất ổn này tác động ngược lại hệ thống NH, khiến nợ BĐS có nhiều nguy cơ trở thành nợ xấu. Thống kê cho thấy, trên toàn hệ thống, dư nợ BĐS chiếm 9,94% tổng dư nợ, tỷ lệ khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan 6%, Malaysia 7%. Trong đó, nhiều NHTM quy mô nhỏ có dư nợ BĐS chiếm 30-40% tổng dư nợ (có NH lên tới hơn 50%). Khi giá BĐS bị đẩy cao, nguồn vốn vào thị trường BĐS bị khống chế khiến giao dịch trên thị trường giảm mạnh và đóng băng thì tất yếu rủi ro tín dụng BĐS sẽ gia tăng. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2011, tỷ lệ nợ xấu BĐS tăng 37% so với thời điểm cuối năm 2010.

Liên quan đến chính sách tiền tệ, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô bất ổn, cần thiết phải thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ. Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách thắt chặt hay nới lỏng quá mức (phân bổ không đều) có tác động xấu đến chất lượng tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng. Nếu tình trạng này kéo dài, lượng vốn đầu tư vào BĐS có thể trở thành nợ xấu, khó thu hồi.

Với nguồn vốn trong xã hội, lạm phát cao đánh vào tâm lý khiến người dân cân nhắc giữa việc đầu tư vào BĐS hay giữ tài sản dưới dạng vàng và tài sản khác để bảo toàn giá trị. Thực tế, biến động mạnh của giá vàng cũng như bất cập trong quản lý làm cho một khối lượng lớn vàng, ngoại tệ tích trữ trong dân không được chuyển đến nơi trực tiếp tạo ra vật chất. Trong khi đó, lượng kiều hối từ đầu năm 2011 đến nay có dấu hiệu giảm. Vẫn chưa có cuộc điều tra tổng thể để đánh giá tác động thực sự của kiều hối đến nền kinh tế Việt Nam, song theo kết quả điều tra với hơn 4.000 hộ gia đình, phần lớn kiều hối được dùng mua nhà đất, góp phần làm tăng dòng tiền vào BĐS. Vì vậy, tốc độ tăng kiều hối tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá nhà đất. Kênh vốn khác là đầu tư FDI vào BĐS cũng giảm mạnh, 6 tháng đầu năm 2011 chỉ còn 305 triệu USD, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Theo các chuyên gia, sự sụt giảm này có nguyên nhân từ dư chấn cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và lạm phát cao, quy hoạch thiếu đồng bộ, thiếu cơ sở hạ tầng… ở trong nước.

Làm thế nào để khơi thông nguồn vốn cho thị trường? Theo TS Lê Xuân Nghĩa, trước hết chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm bảo đảm tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng. Hạ lãi suất cho vay và huy động về mức hợp lý. Bỏ tỷ lệ cấp tín dụng với nguồn vốn huy động, thay vào đó sử dụng công cụ dự trữ bắt buộc nhằm giảm chi phí vốn của tổ chức tín dụng. Không nên cào bằng quy định hạn mức tín dụng phi sản xuất cho mọi tổ chức tín dụng và phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS.