Gian nan công cuộc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội

Tuy nhiên, sau nhiều năm triển khai thí điểm chủ trương cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ nát theo Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP của Chính phủ và chỉ đạo của Thành ủy, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội thì tiến độ thực hiện ở hầu hết các dự án vẫn còn quá chậm.

Đã đến lúc Hà Nội cần xem đây là vấn đề cấp bách, không thể chậm trễ hơn được nữa và cần đưa ra các giải pháp kiên quyết, không thể để người dân “đánh đu” với doanh nghiệp rồi doanh nghiệp lại gây sức ép với chính quyền như hiện nay.

Gian nan giải phóng mặt bằng

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết trên địa bàn thành phố hiện có 982 nhà chung cư cũ có quy mô 4-5 tầng do thành phố quản lý và 173 nhà chung cư, nhà tập thể khác do Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên Đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc phòng quản lý.

Sau khi tiến hành kiểm định đối với 77 nhà chung cư, thành phố đã lọc ra 11 nhà chung cư nguy hiểm cấp D và tiến hành di dời, cải tạo xây dựng lại theo quy định của Luật nhà ở. Đó là các dự án: nhà B4, B14 Kim Liên; 187 Tây Sơn; I1-2-3 Thái Hà; P3 Phương Liệt; C7, B6 Giảng Võ; C1 Thành Công; 148 - 150 Sơn Tây…

Lý giải nguyên nhân chậm trễ của các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ này, ông Tuấn cho biết: trong quá trình triển khai có rất nhiều nguyên nhân, nhưng vướng mắc chủ yếu ở hầu hết các dự án vẫn là công tác giải phóng mặt bằng, bởi thực tế mâu thuẫn gay gắt nhất vẫn ở quyền lợi.

Người dân thì luôn đòi hỏi căn hộ mới phải rộng, đẹp hơn nhà cũ, được tái định cư tại chỗ, hỗ trợ tạm cư...; doanh nghiệp thì không thể làm mà không đạt mức lợi nhuận nhất định. Thậm chí có nơi, vấn đề còn “nóng” lên khi người dân đòi quyền quyết định chọn chủ đầu tư.

Trong khi đó, tại những vị trí lên kế hoạch cải tạo đều nằm trong nội thành, là khu vực hạn chế phát triển, giảm tầng cao, giảm mật độ dân cư nên không thể xây quá cao tầng được.

Đơn cử như dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng), được triển khai từ năm 2002, đến nay chủ đầu tư là công ty Đầu tư và Phát triển nhà số 7 vẫn chưa hoàn thành được công tác giải phóng mặt bằng của 2 nhà A1, A2 vì vẫn còn 40/199 hộ dân chưa chấp thuận phương án bồi thường, di dời (trong khi cả dự án có tới 14 nhà dự kiến xây mới). Trước thực trạng đó, doanh nghiệp đang chịu sức ép rất lớn về tài chính, còn dự án thì chưa biết khi nào mới khởi công được (?).

Chủ đầu tư dự án này cho biết, đến nay, công ty đã đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng xây dựng 5 tòa nhà cao tầng phục vụ tạm cư tại quận Hoàng Mai, bồi thường giải phóng mặt bằng cho cư dân tại nhà A1, A2 trên 40 tỷ đồng.

Để tiến độ dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ không tiếp tục bị chậm, bên cạnh việc tuyên truyền, vận động các hộ dân chấp hành pháp luật, Sở Xây dựng và liên ngành đã chính thức gửi Tờ trình đề nghị Ủy ban Nhân dân thành phố ra quyết định cưỡng chế các hộ còn lại theo Luật Nhà ở. Dự kiến, trong quý 3 này sẽ hoàn thành công tác di dời các hộ dân của 2 nhà A1, A2.

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Tuấn, một nguyên nhân nữa gây phức tạp trong quá trình cải tạo, xây dựng mới tại một số dự án lại xuất phát từ chính các chủ đầu tư. Đó là một số doanh nghiệp thỏa thuận với dân bằng mọi giá. Nhưng trong quá trình thỏa thuận phát sinh rất nhiều ý kiến bất hợp lý của người dân, đặc biệt là những đòi hỏi về quyền lợi như diện tích nhà tái định cư, các khoản phí hỗ trợ…, do đó bắt buộc nhà đầu tư phải quay lại tạo sức ép với thành phố để nâng cao tầng, đảm bảo tái định cư và cân đối tài chính. Thậm chí xuất hiện cả sự cạnh tranh thiếu lành mạnh của các doanh nghiệp.

Một số nhà đầu tư khác kích động người dân bằng cách đưa ra những ưu đãi lớn hơn để dân phản đối đơn vị đã được thành phố giao nhiệm vụ, gây nên những lộn xộn, cản trở việc triển khai các dự án.

Kiên quyết thay thế chủ đầu tư không đủ năng lực

Sở Xây dựng cho biết, sau khi rà soát, trên địa bàn thành phố hiện có 13 dự án cải tạo chung cư cũ có tiến độ quá chậm. Có thể kể đến các dự án cải tạo chung cư cũ khu Hào Nam (Đống Đa) do Liên danh Công ty quản lý phát triển nhà Hà Nội và Cổ phần đầu tư đô thị Kang Long làm chủ đầu tư; B15, B16, B18, B19 Kim Liên do Công ty cổ phần Đầu tư thiết kế và xây dựng Việt Nam làm chủ đầu tư…

Ngoài ra, nhiều chung cư khác kể cả đã tiến hành đo đạc cũng như lấy ý kiến nhân dân, đã đạt được thỏa thuận đền bù và có quyết định giao đất song vẫn chưa triển khai xây dựng.

Do đó, Sở Xây dựng đã đề nghị thành phố thay thế chủ đầu tư của một số dự án không đáp ứng được yêu cầu về tiến độ và năng lực. Cụ thể, khu Văn Chương (Đống Đa) do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng số 2 Hà Nội đang làm chủ đầu tư, vì có quyết định cải tạo đã 10 năm nhưng đến nay vẫn "nằm bất động”; khu Nam Đồng (Đống Đa) do Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (Bộ Quốc Phòng) làm chủ đầu tư.

Sở Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát lại các dự án, nếu dự án nào chậm triển khai sau 6 tháng, Sở sẽ kiến nghị thay thế bằng nhà đầu tư khác có năng lực hơn. Đồng tình với quan điểm đó, ông Vũ Văn Hậu, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho rằng, sau khi quy hoạch chung Thủ đô đã công bố, khu vực nào được xây dựng số lượng tầng bao nhiêu thì cần thực hiện nghiêm, không có chuyện thỏa thuận quy hoạch.

Về phía Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội chỉ đạo: để khắc phục những tồn tại trong quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ, ngay trong tháng 8/2011, thành phố yêu cầu Sở Quy hoạch-Kiến trúc phải cung cấp và công khai các thông số quy hoạch cho từng khu chung cư cũ.

Sở Xây dựng tổng hợp, rà soát tất cả các dự án, kể cả khu chung cư cũ, nhà đơn lẻ để xác định lại nhà đầu tư được giao có đủ điều kiện thực hiện, dựa trên các tiêu chí về quỹ nhà tạm cư, vốn đối ứng, phân loại mức độ nguy hiểm; sắp xếp thứ tự ưu tiên các dự án và nhà đầu tư để có kế hoạch cải tạo, xây mới ngay trong thời gian tới.

Ông Khôi cũng khẳng định, nếu chủ đầu tư nào không thực hiện dự án trong khi đã có đủ điều kiện, được quận - huyện và người dân ủng hộ thì thành phố sẽ kiên quyết thay thế bằng nhà đầu tư khác, không để tình trạng chậm trễ kéo dài, khiến người dân phải chờ đợi. Phó Chủ tịch cũng yêu cầu các sở, ngành tập trung tháo gỡ khó khăn cho các quận, huyện; đồng thời đề cao vai trò, trách nhiệm, tính chủ động của các chính quyền cơ sở trong việc cải tạo các chung cư cũ, xuống cấp.

Cũng cần có cơ chế đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư

Theo ý kiến của ông Nguyễn Đức Biền, Trưởng Ban Chỉ đạo Giải phóng mặt bằng của thành phố, Hà Nội đang hạn chế nhà cao tầng trong đô thị lõi, dẫn đến các dự án cải tạo chung cư cũ bị hạn chế chiều cao. Điều đó ảnh hưởng đến lợi ích của nhà đầu tư.

Thành phố cần có cơ chế tính toán tổng thể để cân đối quyền lợi cho nhà đầu tư, ví dụ như tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia vào dự án khác, làm rõ địa chỉ và nội dung bù đắp cho nhà đầu tư ra sao ?

Còn ở hầu hết các khu chung cư cũ hiện nay đều xảy ra tình trạng vi phạm trong quá trình sử dụng như cơi nới, lấn chiếm đất công, lấn chiếm không gian tràn lan, vi phạm trật tự xây dựng kéo dài. Vì vậy, một số chuyên gia cho rằng, mức đền bù theo hệ số từ 1,9 đến 2,5 như đang áp dụng tùy theo từng dự án là tương đối hợp lý.

Với một số dự án như tập thể Nguyễn Công Trứ hay Thành Công, ngoài việc phải lo quỹ nhà cho dân tái định cư, doanh nghiệp còn phải quy hoạch lại toàn bộ các hạng mục công cộng, đầu tư hạ tầng nên bài toán hạch toán lợi nhuận đặt ra rất khó khăn khiến nhiều nhà đầu tư nản chí. Hiện nay, vốn cải tạo chung cư cũ được xác định là xã hội hóa. Do đó, cần phải cân đối được lợi ích của người dân, doanh nghiệp và nhà nước.

Nếu người dân mà đòi hỏi quá cao thì không thể triển khai được. Về tính chất thỏa thuận tại mỗi dự án, ông Biền cho rằng, phải dựa trên cơ sở pháp luật. Ở đây quyền sở hữu đất đai không thuộc về người chủ căn hộ mà thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước định đoạt.

Quyền lợi của cộng đồng, của số đông người dân phải được đặt lên trên. Những trường hợp cá biệt được tính toán trên cơ sở cái chung. Cần có hai phương án, gồm cả tái định cư tại chỗ và cũng có thể nhận tiền để tự mua nhà mới theo quỹ nhà của thành phố. Không thể để người dân "đánh đu" với doanh nghiệp rồi doanh nghiệp lại "đánh đu" với chính quyền, như vậy rất khó triển khai.

Đối với các khu chung cư bắt đầu xây mới, thành phố sẽ có kiến nghị với cơ quan Trung ương cần quy định thời hạn sử dụng và người dân bỏ tiền mua căn hộ có thời hạn sử dụng chứ không phải vĩnh viễn như hiện nay. Do đó, các cơ quan chuyên môn phải tính toán được thời điểm tòa nhà sẽ xuống cấp, phải phá đi xây dựng mới./.