Làm gì để giải bài toán mua bán nhà trên giấy?

(HNMO) - Trong thời gian qua, trên địa bàn TP Hà Nội và một số địa phương khác có rất nhiều dự án kinh doanh bất động sản đã xảy ra tình trạng mua bán nhà trên giấy. Nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng trên? Giải pháp nào tháo gỡ? Những dự án đã xảy ra rồi thì hướng xử lý ra sao? Đó là những nội dung được đề cập tới trong buổi phỏng vấn của các phóng viên báo chí với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên môi trường.

PV: Đâu là nguyên nhân của tình trạng mua bán nhà trên giấy thưa ông?

Giáo sư Đặng Hùng Võ : Trước hết, chúng ta thấy đây là một vấn đề hết sức phức tạp. Phức tạp ở chỗ khi chủ đầu tư của một số dự án kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định của pháp luật nhưng trong thực tế rất nhiều người dân lại đang có nhu cầu mua nhà. Nhiều chủ đầu tư dự án không có đủ mạnh về tài chính, thiếu vốn triển khai dự án từ đó tìm kiếm tài chính thông qua các hình thức huy động vốn từ người dân có nhu cầu về nhà ở. Việc này không cho thì nó vẫn cứ tồn tại, người ta vẫn cứ “lách” để làm bởi vì khi hai bên đã đồng thuận với nhau thì làm.

PV: Nhưng nhiều vụ việc hiện nay đang xảy ra những rủi ro cho người dân khi chủ đầu tư không thực hiện hợp đồng?

Đúng vậy, câu chuyện nằm ở vấn đề này vì khi làm thì pháp luật không công nhận nó. Do vậy, người ta phải làm chui và sẽ xảy ra rủi ro rất lớn cho người góp vốn. Chính vì vậy, chúng ta cần phải hoàn chỉnh pháp luật ngày một tốt hơn về vấn đề này để tránh những rủi ro không đáng có.

Nghị định 71 của Chính phủ đã điều chỉnh rất nhiều và đưa ra một số quy tắc và khung về việc bán nhà trên giấy để phòng tránh và giảm thiểu rủi ro xảy ra. Ở đây, chúng ta nhìn nhận một thực tế có thể xảy ra rủi ro qua việc mua bán nhà trên giấy, cụ thể: Về chất lượng, cam kết như vậy nhưng chủ đầu tư không làm đúng; rủi ro về giá cả tức là giá lúc đầu chủ đầu tư hứa, cam kết một đằng nhưng sau này lại nói cao hơn rất nhiều... nhất là gần đây, chúng ta thấy một số chủ đầu tư đưa ra cách thức quy đổi về tiền vốn góp khi có tình trạng trượt giá xảy ra.

Đặc biệt, có những chủ đầu tư dự án vượt qua các quy định của pháp luật, có dấu hiệu lừa đảo, tức là nhận vốn của người góp vốn nhưng sau đấy thì không có trách nhiệm với việc nhận vốn góp đó, sử dụng tiền góp vốn không vào dự án đã nhận tiền huy động. Hơn nữa, nhiều chủ đầu tư mang tiền đi sử dụng vào việc khác mà không được sự cho phép của người góp vốn; cam kết giao nhà nhưng 5 – 7 năm chẳng thấy nhà đâu...

PV: Giải pháp nào hiện nay để giải quyết tình trạng trên thưa ông?

Chúng ta sẽ phải thay đổi cách thực thi pháp luật như thế nào cho cái khung pháp luật ấy phòng tránh cao nhất được rủi ro có thể xảy ra. Ví dụ, chúng ta sẽ phải có cụm từ công khai hóa việc nộp tiền, góp vốn ở những địa điểm dự án nào, ai là người góp, góp bao nhiêu, trên cơ sở hợp đồng như thế nào. Đấy là những việc mà chúng ta có thể làm.

Một vấn đề rất quan trọng là quy trình kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý nhà nước đối với các chủ đầu tư; giám sát của bản thân những người góp vốn đối với việc thực hiện hợp đồng của chủ đầu tư. Nghị định 71 của Chính phủ có đề cập tới, đó là có một bên thứ 3 là ngân hàng thương mại đứng ra ở giữa coi như là người nắm vốn để điều chỉnh được cả người góp vốn lẫn chủ đầu tư. Đây cũng là một biện pháp để chúng ta tránh những rủi ro về tài chính. Đó chính là những điểm mà pháp luật của chúng ta ngày càng hoàn thiện hơn. Tất nhiên, để cho nó thực sự hoàn thiện, tránh hết tất cả mọi rủi ro thì việc hoàn chỉnh khung pháp luật cần phải hoàn thiện thêm nữa.

Nhưng, trên thực tế, việc thực thi pháp luật hiện nay của chúng ta đang cho thấy còn có những kẽ hở, nhiều chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để nhận vốn góp đã dùng các “chiêu này, chiêu nọ” để “lách” luật, huy động vốn trái phép của người dân. Với một doanh nghiệp không đủ điều kiện để hoạt động, thậm chí là không có khai báo và nộp thuế theo quy định, chưa có điều kiện về quản lý tài chính mà vẫn cứ tồn tại, vẫn cứ được xem xét để giao đất và vẫn được giao đất sau đó một vài năm thì tôi cho đây là khuyết điểm của các cơ quan quản lý. Hiện nay, Chúng ta chưa quản lý được hết các hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong khi hệ thống pháp luật của chúng ta ngày càng hoàn thiện hơn về cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, lựa chọn dự án. Ví dụ để giao một dự án nhà ở theo quy định hiện nay thì Chủ đầu tư phải có một số tiền theo quy định thuộc sở hữu của Chủ đầu tư để xây dựng dự án đó. Nhưng ai là người đi soi cái doanh nghiệp này là đã đủ điều kiện đó hay chưa. Như vậy chúng ta còn thiếu, chưa đầy đủ do đó mới xảy ra trường hợp chúng ta thấy rất là buồn.

Để xảy ra các sai phạm trên, là vì chủ đầu tư của những dự án đó rất là yếu kém về vốn, nhất là trong giai đoạn vài năm gần đây khi mà chúng ta kiềm chế lạm phát thì phần vốn của các chủ đầu tư ngày càng khó khăn. Và do vậy, hình thức mua bán nhà trên giấy là cứu cánh cho các Chủ đầu tư. Với tình trạng thiếu vốn như hiện nay của thị trường bất động sản thì phương thức huy động vốn thông qua việc bán nhà trên giấy này ngày càng được các chủ đầu tư coi là cứu cánh cho mình. Vậy chỉ có cách là chúng ta thừa nhận nó, chúng ta hoàn chỉnh khung pháp luật đối với nó, chúng ta tổ chức việc thực thi pháp luật thật tốt, thật nghiêm túc với những quy định rất cụ thể và như vậy chúng ta tránh được những rủi ro ngày càng nhiều hơn đối với những người tham gia vào hình thức mua bán nhà trên giấy.

PV: Như ông nói, có những vụ việc sẽ liên quan đến Luật hình sự?

Tôi cho rằng, đất đai chúng ta đã có Luật Đất đai. Các quy định pháp luật về hành chính có và trong pháp luật về hình sự cũng có. Đối với pháp luật về hình sự và pháp luật về hành chính thì các biểu hiện sai như nhau, nhưng pháp luật hình sự quy định rõ những trường hợp sai phạm có tổ chức; có dấu hiệu lừa đảo và có hành vi trên diện rộng. 3 dấu hiệu này là 3 dấu hiệu thuộc về phạm vi pháp luật hình sự.