Chính quyền lúng túng, người dân bối rối

Tuy nhiên, đã 18 tháng trôi qua, chỉ có rất ít người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính quyền lúng túng, người dân bối rối bởi quyết định này có quá nhiều bất cập cần sớm được sửa đổi.

Việc chuyển đổi đất xen kẹt trong khu dân cư thành đất ở đang gặp nhiều vướng mắc trong cơ chế. Ảnh: Ngọc Thắng

Tưởng rằng đã mở...

Khó có thể thống kê được hết diện tích đất ao vườn liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư tại Hà Nội, nhất là tại các khu vực ven đô. Chỉ biết rằng con số này là rất lớn và hầu hết chủ nhân của chúng đều mong muốn được chuyển đổi mục đích thành đất ở. Miếng nhỏ thì vài chục mét vuông, miếng đất lớn lên tới vài trăm mét vuông. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh, xã đã lên phường, nông dân nay đã thành thị dân, những ruộng, vườn, ao dường như đã hết sứ mệnh, giờ đến lúc phải san lấp để xây nhà. Thực tế cho thấy, hàng chục năm qua, tình trạng mua bán, chuyển nhượng trái phép loại đất này để xây dựng nhà ở đã diễn ra khá phổ biến ở khắp các quận, huyện. Tình trạng này không chỉ làm phức tạp thêm công tác quản lý đất đai, mà còn khiến cho Nhà nước bị thất thu ngân sách.

Quyết định này ngay từ khi ra đời đã được người dân đón nhận. Mỗi ngày, Văn phòng đăng ký đất - nhà và Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) các quận, huyện phải đón tiếp hàng chục lượt người đến tìm hiểu và mua hồ sơ kê khai. Ông Nguyễn Văn Đức (phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai) phấn khởi cho biết, ba bề bốn bên giờ đều đã là nhà cao 3-4 tầng, bê tông hóa hết. Trong khi đó, nhà chẳng còn ai làm nông nghiệp nữa. Nhà nước cho chuyển đổi là hợp lý. Tôi có miếng đất vườn định chuyển đổi rồi bán đi, phần để sửa sang nhà cửa, phần chia cho con cái lấy vốn làm ăn.

Theo Quyết định số 121/QĐ-UBND, các loại đất được chuyển đổi, gồm đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư, nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch (trường hợp chưa có quy hoạch thì xác định theo ranh giới hiện trạng của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư); đất xen kẹt đồng thời là phần diện tích được xác định là đất vườn, ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là đất nằm trong phạm vi khu dân cư có đặc điểm như đối với đất vườn ao nói trên. Thời gian làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tiến hành khoảng 43 ngày, kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ.

Nhưng sao khó quá?

Trái với những đón nhận ban đầu, người dân nào sau khi được đọc cặn kẽ các văn bản hướng dẫn và nghe giải thích của cán bộ thụ lý hồ sơ cũng trở nên bối rối. Có nhiều điểm bất cập mà ngay cả cán bộ chuyên môn cũng thấy lúng túng. Ông Nguyễn Văn Nam, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất - nhà quận Tây Hồ cho biết, quận có khoảng 2.000 trường hợp thuộc đối tượng điều chỉnh của Quyết định 121/QĐ-UBND nhưng chúng tôi không thể triển khai. Phần vì quy định người dân phải nộp tiền theo giá thị trường khi chuyển thành đất ở khiến một số không mặn mà, phần vì chính chúng tôi không hiểu được thế nào là giá thị trường. Nếu tính thấp thì Nhà nước bị thất thu, tính cao thì dân không chịu.

Cũng băn khoăn về mức giá áp dụng để tính thuế cho dân, ông Đỗ Quốc Đính, Phó phòng TN-MT huyện Đông Anh thắc mắc, quy định nói là phải tính theo giá thị trường, nhưng giá thị trường đang là một khái niệm còn mơ hồ. Bên cạnh đó, quy định cũng nói rõ, những trường hợp chuyển mục đích nếu vướng quy hoạch, vướng hành lang an toàn phải ký cam kết khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi hoàn. Điểm này nếu áp dụng sẽ rất thiệt cho người dân. Do những bất cập trên nên đến nay, huyện Đông Anh vẫn chưa cấp được trường hợp nào.

Ông Chử Đức Ngọc, Trưởng phòng TN-MT quận Hoàng Mai khẳng định, ý tưởng cho phép chuyển đổi đất ao vườn liền kề, đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là rất đúng, phù hợp với mong muốn của dân. Quy định này ra đời ngoài việc hạn chế được tình trạng người dân tự xây nhà trái phép mà còn thu được tiền thuế về cho Nhà nước. Tuy nhiên, về vấn đề giá cần phải nói rõ, từ trước đến nay, đây là việc của Sở Tài chính chủ trì cùng các sở, ngành liên quan xây dựng. Căn cứ vào khung giá của TP và vị trí của ô đất, Phòng TN-MT quận mới tính toán mức giá rồi chuyển sang bộ phận thuế để thu. Nếu miếng đất xen kẹt nào địa phương cũng phải thành lập hội đồng, xác định giá bán rồi trình UBND quận, huyện ra quyết định sẽ rất phức tạp, rườm rà. Rồi còn vấn đề chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất. Đây là một trong những tiêu chí đánh giá để cho phép chuyển đổi. Điều này không khả thi. Nhu cầu lớn trong khi suốt thời gian dài, khâu quản lý của các cấp chính quyền địa phương còn lỏng lẻo dẫn đến tình trạng mua bán trái phép, xây dựng trái phép khá phổ biến. Tại Hoàng Mai, 90% đất nông nghiệp nằm xen kẹt trong khu dân cư đã giao cho dân hiện không còn là chính chủ. Phần đã xây dựng nhà ở chiếm tỷ lệ khá lớn. Khó như vậy, nên suốt 18 tháng qua, quận chỉ giải quyết được 4 hồ sơ, trong đó cấp được 2, trả lại 2 vì vướng phải quy hoạch.

Đại diện Sở TN-MT Hà Nội thừa nhận, Quyết định 121/QĐ-UBND đúng là còn nhiều bất cập cần sớm sửa đổi, hướng dẫn chi tiết hơn để các địa phương Hà Nội dễ áp dụng. Vướng mắc chính không chỉ về giá như các quận, huyện phản ánh, mà còn nằm ở khâu quy hoạch. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch trong khi hiện nay nhiều quận, huyện cũ và các địa phương mới nhập về Hà Nội chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Hơn nữa, đây là lĩnh vực nhạy cảm, nên nhiều địa phương chưa mạnh dạn chuyển đổi theo nhu cầu chính đáng của người dân.