Áp lực tăng, giảm

Thêm 200.000m2 văn phòng cho thuê

Diện tích mặt bằng bán lẻ của Hà Nội luôn đạt công suất cho thuê 100%. Ảnh: Bảo Lâm

Theo báo cáo của đơn vị tư vấn bất động sản (BĐS) Savills Việt Nam, trong 3 năm tới, thị trường BĐS Hà Nội có thêm gần 1,2 triệu mét vuông văn phòng cho thuê thuộc 90 dự án. Trong đó, từ nay đến hết năm 2011, có gần 200.000m2 từ 24 dự án gia nhập thị trường. Hiện nay, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội là 760.000m2, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Các quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy và Đống Đa vẫn là địa bàn có nguồn cung chính cho thị trường, chiếm 67% tổng nguồn cung văn phòng cho thuê của Hà Nội. Xét về tăng trưởng, quận Cầu Giấy có tốc độ tăng diện tích văn phòng cao nhất, khoảng 130% so với cùng kỳ năm trước.

Về phân khúc thị trường này, báo cáo cho thấy, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, nhu cầu thuê văn phòng giảm mạnh so với thời điểm cuối năm 2010. Tổng diện tích cho thuê thêm đạt gần 19.000m2, bằng 63% so với cuối năm 2010, trong đó văn phòng hạng C tiếp tục giữ thị phần lớn nhất, với diện tích gần 9.300m2, chiếm 49%. Nhu cầu về diện tích văn phòng dưới 150m2 cũng chiếm tỷ lệ lớn, khoảng 53%. Vì vậy, các tòa nhà văn phòng mới, đặc biệt ở phía Tây Hà Nội, phải đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi để hút khách. Trong khi công suất thuê tăng nhẹ, khoảng 1% so với cuối năm 2010, đạt mức 90% diện tích, thì giá cho thuê vẫn giữ ở mức trung bình - tương đương 26 USD/m2. Giá văn phòng cho thuê dài hạn (khoảng 23 tòa nhà) ổn định ở các hạng, từ 1.000USD đến 2.500 USD/m2 cho thời hạn thuê từ 30 đến 49 năm.

Căn hộ dịch vụ: Tăng, giảm ở từng loại

Về căn hộ dịch vụ, từ đầu năm đến nay không có dự án mới nào được đưa ra thị trường, song lại có một số tòa nhà tạm thời rút khỏi thị trường do phải sửa chữa. Như vậy, tổng nguồn cung của thị trường hiện tại là 2.266 căn hộ, thuộc 40 dự án. Tuy nhiên, ngay quý II-2011 sẽ có 136 căn hộ cho thuê thuộc 1 dự án đi vào hoạt động. Tương lai xa hơn là 13 dự án mới - cung cấp hơn 2.600 căn hộ. Trong khi đó, xu hướng nguồn cầu có thể chịu ảnh hưởng của thảm họa thiên tai tại Nhật Bản bởi chuyên gia Nhật Bản là khách thuê chính của các tòa nhà căn hộ dịch vụ tại Hà Nội. Mặt khác, nhu cầu căn hộ dịch vụ hạng C cũng bị tác động bởi nguồn cung ngày càng tăng từ các tòa nhà căn hộ cho thuê loại nhỏ của tư nhân có mức giá mềm và linh hoạt hơn. Mặc dù công suất thuê bình quân đạt mức 89%, mức thấp nhất trong vòng 5 quý gần đây, song giá cho thuê trung bình ước tính tăng 4%, đạt 27,5 USD/m2/tháng. Xét ở từng loại căn hộ, hạng A và B có công suất cho thuê giảm, trong khi hạng C lại tăng. Giá cho thuê trung bình của hạng A tăng mạnh nhất, khoảng 6%, tiếp đến là hạng C khoảng 2%, trong khi giá hạng B gần như đứng yên.

Mặt bằng thương mại khu vực trung tâm luôn kín

Với mặt bằng bán lẻ (chủ yếu là trung tâm thương mại, siêu thị…), mặc dù chỉ số giá tiêu dùng trong những tháng đầu năm tăng cao có thể gây áp lực đến việc chi tiêu của người tiêu dùng, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các nhà bán lẻ, song các chỉ số khác, như doanh thu bán lẻ hàng tiêu dùng và dịch vụ tăng; GDP bình quân tăng; thị trường hàng kỹ thuật tiêu dùng tăng… cho thấy nhu cầu về diện tích mặt bằng bán lẻ sẽ tăng cao. Trong 4 năm tới, dự kiến có gần 1,2 triệu mét vuông diện tích bán lẻ từ 100 dự án gia nhập thị trường BĐS Hà Nội. Một số dự án có quy mô lớn, tiến độ nhanh ở khu vực trung tâm thành phố có thể tác động mạnh đến nguồn cung và tình hình hoạt động của thị trường...

Theo số liệu thống kê, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ hiện tại của thị trường BĐS Hà Nội là 440.000m2, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu là các siêu thị điện máy và trung tâm mua sắm ở khu vực ven đô, nơi có tốc độ đô thị hóa và tăng dân số nhanh. Công suất cho thuê trung bình của thị trường đạt khoảng 92%, trong đó khu vực trung tâm thành phố luôn đạt công suất cho thuê 100%. Vì vậy, nhiều trung tâm mua sắm mới đưa ra hình thức khuyến mãi, giảm giá thuê nhằm thu hút khách, tăng công suất thuê. Ngoài ra, trên thị trường có xu hướng bán sàn thương mại dưới dạng cho thuê dài hạn 50 năm như trung tâm thương mại Chợ Mơ, Keangnam… Giá bán dao động đáng kể tùy thuộc vào khu vực và thiết kế mặt bằng.