Thị trường chung cư Hà Nội: Liệu có ế?

Giá giảm ở phân khúc cao cấp

Khu chung cư Việt Hưng. Ảnh: Bảo Kha

Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội đón hàng loạt dự án chung cư bung hàng. Trong đó, có nhiều dự án quy mô lớn, số lượng căn hộ nhiều, như RoyalCity (Nguyễn Trãi) 4.000 căn hộ; Cleve (Hà Đông) 5.000 căn hộ; Golden Palace (Mễ Trì) 1.000 căn hộ… Sắp tới là Castle Plaza (Hồ Tùng Mậu) 4.000 căn hộ. Tuy nhiên, theo nhận định của ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Sông Đà Thăng Long, tỷ lệ bán thành công không cao, nhất là các dự án cao cấp có giá quy đổi tương đương từ 1.800 USD/m2 trở lên. Thống kê chưa đầy đủ, nguồn cung căn hộ mới khoảng 25.000 căn, chưa kể số hàng được giới đầu cơ "ôm" trong thời gian qua. Với một thị trường mà đầu cơ chiếm khoảng 60-70%, nguồn cung cũ này thậm chí còn lớn hơn nguồn cung mới. Thêm vào đó, 153/244 dự án trong diện rà soát sẽ được tiếp tục triển khai, là nguồn cung bổ sung lớn trong tương lai. Như vậy, sự lo lắng thừa chung cư trong vài năm tới là hoàn toàn có cơ sở. Do đó, nhiều khả năng giá BĐS một số phân khúc và một số thị trường sẽ giảm. Chẳng hạn phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nhiều khả năng sẽ giảm giá do nguồn cung đang quá nhiều. Do hàng tồn đọng, việc sắp xếp vốn gặp khó khăn trước sức ép của các khoản đáo hạn… nên chủ đầu tư sẽ buộc phải hạ giá để tạo dòng tiền. Trong khi đó, sức cầu giảm do giới đầu cơ rút khỏi thị trường này. Khách hàng mua cho nhu cầu thực cũng hạn chế. Tuy nhiên, với thị trường chung cư có giá trung bình hoặc thấp sẽ khó có khả năng giảm do nhu cầu của thị trường này rất lớn, trong khi các dự án mới đang ở giai đoạn triển khai. Ngoài ra, việc giảm giá cũng phụ thuộc tính chất vùng miền. TP Hồ Chí Minh sẽ bị tác động của chính sách thắt chặt tín dụng mạnh hơn do dư nợ BĐS chiếm tới 47%, trong khi con số này ở Hà Nội chỉ là 16%.

Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, với tốc độ xây dựng chung cư như hiện nay, khoảng 5 năm tới không thể xảy ra tình trạng thừa chung cư. Vấn đề là nhà đầu tư cần quan tâm nghiên cứu để đầu tư vào phân khúc nào cho phù hợp. Theo ước tính, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp với tổng diện tích lên tới 150 triệu mét vuông. Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu mét vuông, TP Hồ Chí Minh cần 5 triệu mét vuông.

Còn nhiều cơ hội cho nhà đầu tư

Với nguồn cung được cho là dồi dào, thị trường sẽ có một số rủi ro nhất định, nên cơ hội dành cho các nhà đầu tư phụ thuộc vào quyết định của chính nhà đầu tư - ông Matthew Powell, Giám đốc Savill Hà Nội nhận định. Vì vậy, khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần hiểu rằng BĐS là một sản phẩm hữu hình nên phải chú ý đến chất lượng xây dựng, thiết kế và vị trí của sản phẩm. Việc thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có sự khác nhau cũng dễ hiểu, vì hai thị trường cách nhau gần 2.000km, và đang ở trong những giai đoạn phát triển khác nhau. Dưới tác động của việc điều chỉnh chính sách vĩ mô, thị trường BĐS sẽ có những khó khăn nhất định, song sẽ vẫn diễn biến theo hướng có lợi cho sự phát triển bền vững. Các chủ đầu tư phải thực sự có năng lực về tài chính, sản phẩm phải thực sự "đánh" vào những nhu cầu nhất định của thị trường và chủ yếu hướng tới người sử dụng cuối cùng mới có thể tồn tại và thành công. Với người mua, ngoài giá và vị trí của sản phẩm, tên tuổi chủ đầu tư và chất lượng dự án sẽ được đưa thêm vào danh sách các yếu tố phải cân nhắc. Cơ hội cho thị trường BĐS Việt Nam rất nhiều, bởi đây là thị trường tiềm năng, đang phát triển mạnh, mức sống của người dân ngày càng tăng cao, nhu cầu về BĐS của người dân cũng tăng trưởng nhanh. Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội để phát triển mạnh hơn so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia...

Ông Nguyễn Đỗ Việt cũng đưa ra lời khuyên, khi tham gia thị trường cần cảnh giác với các tin đồn, nên tham khảo ý kiến chuyên gia, mạnh dạn trả tiền cho tư vấn chuyên nghiệp, nhưng hãy là người tự quyết định vì chỉ bản thân mới thực sự hiểu điều mình cần, hiểu khả năng và thực lực của mình. Câu nói "khó khăn của người này sẽ luôn là cơ hội cho những người khác" là lời khuyên với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, có mong muốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS hiện nay.